Классификация ТЦ

В РЕЗУЛЬТАТЕ ПРИМЕНЕНИЯ НАЦИОНАЛЬНОЙ КЛАССИФИКАЦИИ ТОРГОВЫХ ЦЕНТРОВ, РАБОТА НАД КОТОРОЙ ЗАНЯЛА НЕСКОЛЬКО ЛЕТ, В РОССИИ ПОЯВИЛИСЬ ПЕРВЫЕ ДВА КОМПЛЕКСА, ПРОШЕДШИХ ОЦЕНКУ КАЧЕСТВА ПО ЭТОЙ СИСТЕМЕ, — СТОЛИЧНЫЙ «ОХОТНЫЙ РЯД» И ЕКАТЕРИНБУРГСКИЙ «ГРИНВИЧ». НАГРАЖДЕНИЕ ЭТИХ СЕРТИФИЦИРОВАННЫХ ОБЪЕКТОВ ПРОШЛО В РАМКАХ ВЫСТАВКИ REX-2011.

ИМПУЛЬС РАЗВИТИЯ

Как известно, до недавнего времени рынок торговой недвижимости в отличие от офисной не имел собственной системы классификации, что существенно усложняло ему жизнь и мешало дальнейшему развитию. Но в конце прошлого года после нескольких лет кропотливой работы Российского совета торговых центров (РСТЦ) совместно с компанией «ВатКом» появился проект Национальной классификации торговых центров. В его создании приняли участие ведущие эксперты рынка: консалтинговые, девелоперские и управляющие компании, инвестиционные фонды, торговые сети и др. В целом программа представляет собой систему сбалансированных показателей для всесторонней оценки качества ТЦ с точки зрения девелопера, арендатора, покупателя и инвестора — четырех основных групп влияния. Другими словами, эта система состоит из четырех блоков параметров и качественных показателей объекта, по которым эксперты рынка торговой недвижимости и проводят его оценку.

«Данный проект стандартизирует подходы, аккумулирует навыки и знания аналитиков. Он призван придать рынку новый импульс развития, — говорит управляющий партнер WatCom Data Consulting Алексей Князев. — Кстати, после ревизии множества объектов мы придумали эмоциональную окраску результата — «Молл XXI века». Теперь помимо сухих букв все «классифицирующиеся» ТЦ получают такое звание». Очень многие объекты по своей концепции, подходам к управлению и другим параметрам до сих пор находятся в XX в. А «Молл XXI века», по мнению Алексея Князева, — это современный ТЦ с прогрессивным менеджментом и новыми технологиями, открытый для общества и инноваций, ориентированный на потребителя.

ПЕРВОПРОХОДЦЫ

Первыми шопинг-моллами, прошедшими классификацию, стали «Охотный ряд» в Москве и «Гринвич» в Екатеринбурге, которым присвоили класс ВBBA и АAA* соответственно. «В торговом комплексе на Манежной площади 14 лет назад были заложены хорошие базовые параметры. Но со временем такие стандарты, как, например, высота потолков, меняются, а исправить их зачастую бывает невозможно. Поэтому «Охотный ряд» получил не наивысшие оценки», — объясняет управляющий директор РСТЦ, управляющий партнер компании MALL Events Олег Войцеховский. Вместе с тем, по его мнению, в результате прохождения классификации стало ясно, что «Охотный ряд» пользуется спросом у населения не только из-за локации объекта.

«Оценками мы вполне довольны, и для нас классификация оказалась очень полезной. Мы получили во можность посмотреть со стороны на проделанную работу, — рассказывает заместитель генерального директора УК «Манежная площадь» Андрей Сухов. — За долгие годы управления ориентиры теряются, глаз замыливается, поэтому независимое суждение и объективная оценка очень важны». «Сама процедура классификации организована очень грамотно, — продолжает директор ТЦ «Гринвич» Дмитрий Сарапульцев. — Общение с коллегами позволяет обмениваться опытом. А свежий взгляд на вещи дает пищу для размышлений». Проще говоря, по итогам классификации любой собственник получает некое руководство к действию, т.е. рекомендации по улучшению качества объекта и устранению неполадок, если таковые имеют место быть.

Дмитрий Сарапульцев обращает внимание на тот факт, что критерии оценки финансового блока системы клас сификации находятся в некотором дисбалансе с реаль- ностью. Например, 80% площадей торгового комплекса должны занимать федеральные операторы, при этом занимаемые ими помещения должны приносить высокий арендный доход. «Сложно «выполнить» ту цифру доходности с квадратного метра, которая заявлена в этом параметре, ведь «федералы» платят маленькую аренду. То есть данному критерию не хватает выверенности», — замечает он.

Программу оценки качества ТЦ следует немного адаптировать под регионы, по мнению Дмитрия Сарапульцева, поскольку рынок торговой недвижимости там находится в абсолютно другой стадии развития, нежели в Москве. Девелопер также предлагает привлечь в экспертную комиссию опытных практиков, не ограничиваясь одними лишь консультантами. «Практики склонны прощать друг другу ошибки, потому что они наступают на одни и те же грабли. К тому же на какие-то вещи практики просто не обращают внимания, — как бы парирует Олег Войцеховский. — Вместе с тем теоретики смотрят на вещи более системно. Хотя по большому счету сама система классификации построена таким образом, что она работает одинаково при любых экспертах. В данном случае были очень сжатые временные рамки, поэтому бросить дела и срочно вылететь в Екатеринбург смогли не все», — поясняет он и добавляет, что большинство членов экспертной комиссии являются как раз таки практиками.

В свою очередь Андрей Сухов считает, что при оценке качества объектов будет не лишним учитывать вопросы безопасности. «Нужно расширять некоторые уже имеющиеся требования, а также обратить внимание на неохваченные моменты. Это позволит повысить уровень обслуживания и эксплуатации ТЦ», — добавляет он. При прохождении процедуры классификации первых двух комплексов у экспертов возникали небольшие трудности, поскольку у всех компаний техническая документация оформлена по-разному. Поэтому не всегда было понятно, какие данные откуда брать. В итоге процесс классификации немного затягивался. «В целом система работает. Конечно, остаются нюансы, ведь классификация, по сути, состоит из более чем 40 параметров, а оцениваем мы очень сложные и порой уникальные объекты. После каждой классификации мы учитываем замечания и предложения, которые следуют из практики. Со временем сама система станет более отточенной, вберет в себя все необходимое и отбросит все лишнее», — объясняет Алексей Князев.

РАЗДАЧА «СЛОНОВ»

Торжественная церемония награждения первых классифицированных ТЦ прошла 28 апреля в рамках выстав- ки REX-2011 после завершения деловой программы, состоявшей из пресс-конференций и круглых столов по торговой, офисной и складской недвижимости. Вручали сертификаты «Молл XXI века» Олег Войцеховский и президент WatCom Group Роман Скороходов. «Система классификации будет совершенствоваться, а с ее запуском все большее количество игроков, в том числе ключевых, начнут использовать классы. Также мы рассчитываем на более активное вовлечение экспертов для доработки и развития системы. Отрабатывается сам бизнес-процесс проведения работ по оценке. Мы надеемся, что ТЦ станут более открытыми для сообщества, для инвесторов, для арендаторов и потенциальных партнеров», — подытожил Роман Скороходов.

В настоящий момент уже более десяти центров изъявили желание пройти классификацию. Большинство из них крупные и известные объекты, которые у всех на слуху. Понятно, что далеко не все собственники готовы раскрывать финансовую отчетность. В таком случае девелопер может сам выбрать блоки, по кото- рым он хочет получить оценку качества своего комплекса. Так поступил владелец ТЦ «Гринвич», что не помешало ему стать одним из первых сертифицированных «Моллов XXI века».

Автор Георгий Береговой