ТВЕРЬ. МЕЖДУ ДВУМЯ СТОЛИЦАМИ

«Молл» возобновляет публикацию аналитических обзоров, посвящённых рынкам торговой недвижимости российских регионов. Мы постараемся уйти от чистой статистики и предложить срез впечатлений и комментариев, собранных нашими корреспондентами во время поездки по объектам. Цель – определить, есть ли в регионе место для новых объектов; чего не хватает старым, а также спрогнозировать развитие ситуации в ближайшие годы. Мы будем использовать не только открытые данные, но и информацию, предоставленную специально нашему журналу управляющими компаниями и ритейлерами.

Открывает нашу обновлённую рубрику Тверская область – одна из ближайших к столице и, тем не менее, испытывающая очевидный дефицит качественных торговых площадей.

 

ЭКОНОМИКА И ИНФРАСТРУКТУРА 

Тверь расположена достаточно близко к Москве, она всего в 167 километрах к северо-западу от столицы – то есть в двух часах езды на машине. От Петербурга почти втрое дольше – впрочем, расположение на трассе между двумя мегаполисами делает город весьма удобным в логистическом плане.

География всегда определяла коммерческую сущность Твери: город и вырос в своё время на торговом пути, только другом, связывавшем Новгород с северо-восточной Русью. Волга – важнейшая русская водная артерия – кормила и одевала тверичей, местные купцы славились на всю страну своей удачливостью. Отчасти это и подтолкнуло нас к тому, чтобы посмотреть: а как чувствует себя тверская торговля сейчас?

Статистика не вселяла оптимизма: обеспеченность населения качественными торговыми помещениями в городе крайне низкая. На 1000 жителей приходится 393 кв. м торговых площадей. Всего в городе проживает более 420 тыс. человек. Административно Тверь разделена на 4 района: Заволжский, Московский, Пролетарский и Центральный. Средняя зарплата на предприятиях региона составляет около 34 тысяч рублей, что немного выше, чем в большинстве городов с населением 300–500 тысяч человек. С каждым годом всё больше людей работают в столичных компаниях, приезжая домой на выходные, – и вот они, учтённые уже в московской статистике, зарабатывают заметно больше, чем в среднем в Твери. А, следовательно, образуют новую страту потребителей.

Основные отрасли экономики области – обрабатывающая промышленность, торговля, транспорт, связь и недвижимость; совокупно они формируют до 55% ВРП. Индекс промышленного производства после нескольких лет падения показал рост в 2016 году (4,5%), а в 2017-м вырос ещё почти на 4% к предыдущему году. Эта ситуация, в принципе, типична для всех регионов Центральной России. Демографическую ситуацию в городе можно назвать стабильной: ежегодный прирост населения составляет около 1%. Миграционный прирост относительно невелик: в последние два года количество переехавших в Тверь не превышает 4000 человек.

ПОТРЕБИТЕЛЬСКАЯ

АКТИВНОСТЬ 

В 2017 году оборот розничной торговли в реальном выражении увеличился в целом на 1,5%. При этом рост обеспечивался непродовольственными товарами (рост на 5,4%), а вот оборот продовольственных сократился на 2,1%. Вероятно, свою роль тут сыграли и те тверичи, что тратят в городе по выходным заработанные в столице деньги, и общая стабилизация экономической ситуации в регионе.

Статистика посещаемости ТЦ в 2018 году показывает прирост до 5% в апреле и мае, последовавший за аналогичным падением в феврале. Значительно выросло количество чеков: в первом полугодии рост составил 25% к показателям 2017-го, а вот показатель среднего чека упал почти на 3%. Похожие данные можно увидеть и в других регионах Центральной России: покупателей становится больше, но тратят они меньше.

ТОРГОВЫЕ ОБЪЕКТЫ

 В городе построено и успешно функционируют четыре торговых центра, которые можно отнести к качественным объектам: «Рио», «Рубин», «Торговый парк №1» и «Олимп». Остальные объекты (в их числе торговые комплексы «Вавилон», «Этажи» и др.) не соответствуют критериям, применяемым к современным ТЦ. Хорошо представлены в Твери и неформатные объекты: реконструированные фабрики, переделанные заводские цеха и бывшие рынки. К таким объектам относятся «Дисамбар», «Южный» и другие постройки. Но назвать их полноценными торговыми центрами нельзя. Даже в тех редких случаях, когда в проекте представлены федеральные операторы, большую часть площадей всё равно занимают индивидуальные предприниматели (ИП). А расположение арендаторов внутри здания скорее напоминает стихийную парковку, нежели продуманную единую концепцию.

«Торговый парк №1», открывшийся в 2014 году, находится на окраине города (в сторону трассы на Москву) и фактически соединяет на одной площадке одноимённый компактный торговый центр, гипермаркет Globus и здание, в котором расположился Leroy Merlin. Горожане приезжают сюда на личном транспорте (впрочем, парковку особенно обширной не назовёшь), а также на маршрутках. В последние годы вокруг «Торгового парка» вырос квартал многоэтажек. Большинство домов пока не заселены, дворовые территории не благоустроены. Ближайшие новостройки находятся буквально в 100 метрах позади комплекса, так что генеральный директор «Торгового парка» Алексей Григорьев считает вполне вероятным открытие дополнительной входной группы специально для жителей микрорайона.

GLA торгового центра всего 20 300 кв. м, по гамбургскому счёту это классический районник. Тем не менее наполнение объекта весьма достойное: тут и бренды Inditex (включая новую бюджетную марку Lefties), и New Yorker, O’stin, Calzedionia, Zarina, и популярный бюджетный супермаркет «Твоё».

Фудкорт здесь очень компактный, если не сказать маленький. Представлены международные франшизы KFC и Burger King, популярная «Крошка Картошка» и наследник Sbarro – местный франчайзи трансформировал вывеску ушедшей с рынка сети в Italo. В торговой галерее расположилось уютное кафе Traveler’s Coffee. Впрочем, некоторая скупость по части общепита легко объяснима наличием мощного соседа: собственное кафе Globus традиционно оттягивает на себя львиную долю трафика, ведь конкурировать с ним по цене и разнообразию ассортимента вряд ли возможно.

«Торговый парк №1» ограничен в развитии размерами – тем не менее, новый жилой квартал неизбежно добавит ему трафика, а горожане, привыкшие закупаться в Globus и Leroy Merlin, будут по-прежнему приезжать сюда со всей Твери. К сожалению, ни кинотеатра, ни других развлечений здесь нет, что может оказаться критично для жителей микрорайона. Впрочем, если объект повернётся к ним лицом и в прямом (новая входная группа), и в переносном смысле, проблем с посещаемостью у него не предвидится.

Самый большой из тверских торговых центров – «Рубин», расположившийся на месте бывшей фабрики по производству телевизоров (отсюда и название). Комплекс находится в Пролетарском районе на проспекте Калинина – это не самый центр города, но уже довольно близко. В позапрошлом году открылась вторая очередь объекта, теперь его общая площадь составляет 135 тыс. кв. м, а арендопригодная – около 90 тыс. кв. м. Паркинг рассчитан на 2300 машино-мест.

Первая очередь может похвастаться хорошей зоной развлечений (кинотеатр, боулинг, бильярд, детская площадка), широкими галереями, где международные и федеральные бренды (Mango, «М.Видео», «Снежная Королева») перемежаются с магазинами, принадлежащими индивидуальным предпринимателям.

Вторая очередь до сих пор достаточно пустынна, что производит гнетущее впечатление. В середине июля новый арендатор – гипермаркет «Фрукт» – сменил здесь другую местную сеть «Тележка». Впрочем, оценить его ассортимент по достоинству мы не смогли – полки пока пустоваты, вероятно, издержки недавнего открытия. В аппендиксе второго этажа находится «Детский мир», а на самом верху пустынного атриума – развлекательный комплекс для малышей Joki Joya. В управляющей компании «Рубина» нам сообщили, что во второй очереди предполагается создать семейный кластер, но заполнение арендаторами идёт медленнее, чем предполагалось.

Фудкорт первой очереди куда просторнее, чем в «Торговом парке», но изобилует исключительно местными

брендами. Во второй очереди перед «Фруктом» открылось фри-фло кафе. У собственников «Рубина», несмотря на довольно неоднозначную архитектурную конфигурацию объекта, были, да и остаются, все возможности создать действительно классный торговый центр, способный стать местом притяжения горожан. Но пока и tenant mix, и расположение арендаторов в ТЦ выглядят достаточно сумбурными. Навигация во второй очереди отсутствует как таковая, свободное пространство используется максимально неэффективно: например, в длинном переходе вдоль стены составлены теннисные столы, а в неосвещённой зоне располагается импровизированный тир. По трафику «Рубин», несмотря на более выгодное расположение и просторные галереи, проигрывает конкуренту – реконцепция объекта поможет это исправить.

В 2015 году на площади Гагарина группа компаний «Ташир» открыла двухэтажный торговый центр «Рио». Его общая площадь – 30 тыс. кв. м, а GLA – 20 тыс. кв. м, то есть практически такая же, как и у «Торгового парка». Паркинг тесноват, рассчитан на 455 машино-мест. Якорные арендаторы проекта: «Перекрёсток», «Эльдорадо», «Детский мир» и другие известные федеральные бренды. Есть кинотеатр, довольно часто проводятся мероприятия для посетителей.

Явное конкурентное преимущество «Рио» – его локация. ТРЦ удачно расположен в одном из самых густонаселённых районов Твери – Московском. По официальным данным, здесь проживает более трети всех тверитян. Комплекс также обладает хорошей визуальной и транспортной доступностью, так как построен на пересечении двух оживлённых магистралей: Московского шоссе и улицы Орджоникидзе. «Рио» – стабильный бренд, почти имя нарицательное, как «ксерокс», для региональных торговых центров. Можно уверенно говорить о том, что и через несколько лет объект будет находиться в том же состоянии, получая выгоду от стабильного трафика посетителей, которым достаточно стандартного набора магазинов и услуг.

Торговый центр «Олимп», расположенный в конце пешеходной Трёхсвятской улицы, выполняет тут классическую роль «ТЦ в самом центре»: фактически, все его арендаторы (абсолютное большинство – ИП) служат приложением к супермаркету «Перекрёсток», который исправно посещают и местные жители, и туристы. Учитывая не слишком сильный подбор арендаторов на Трёхсвятской, «Олимп» мог бы стать привлекательным для «случайных» покупателей – но, увы, этому торговому центру нечего им предложить. Очевидно, что tenant mix объекта также нуждается в серьёзной ревизии.

СТРИТ-РИТЕЙЛ

Среди арендаторов стрит-ритейла основную часть составляет местный бизнес. Даже те федеральные бренды, что активно используют возможности стрит-ритейла в регионах, предпочитают открываться в торговых центрах: например, три тверских магазина Zenden находятся в «Рубине», «Рио» и «Торговом парке». Большая часть площадей, пригодных для стрит-ритейла, в Твери принадлежит городу, но застройщики жилых кварталов, как правило, предусматривают в новостройках торговые помещения –большая их часть, впрочем, заполняется малым бизнесом и федеральными сетями «магазинов у дома».

В городе ощущается нехватка оригинальных гастрономических заведений – даже пешеходная улица, привлекающая и туристов, и местных жителей, не изобилует ресторанами. Можно предположить, что потенциальные владельцы новых заведений скептически оценивают покупательную способность населения, но статистика показывает, что доходы тверитян пусть и медленно, но растут. Не стоит сбрасывать со счетов и гостей города, ведь туристический потенциал Тверской области колоссален. Через Тверь проезжают путешествующие в сторону древних Торжка и Старицы, на Волге есть стоянка круизных теплоходов, да и трасса Москва – Санкт-Петербург может давать неплохой транзитный трафик для местных ресторанов. Можно спрогнозировать, что крупные федеральные бренды и дальше будут выбирать для развития в регионе успешные торговые центры – а вот ресторанный бум в Твери не исключён, ведь случился же он несколько лет назад в Ярославле.

 

ПЕРСПЕКТИВЫ

В докризисный период в Твери было заявлено к реализации сразу несколько крупных концептуальных моллов. Но сейчас все они заморожены, и новые объекты не анонсируются. На этапе строительства фактически нет ни одного торгового центра. Например, печально известная «Паллада» общей площадью 70 тыс. кв. м «приостановилась» 7 лет назад, когда ей ещё занимался «Торговый квартал». И, скорее всего, этот фрегат уже не сдвинется с места. 

При этом нехватка качественных объектов в городе очевидна – и чисто статистически, и после содержательного анализа действующих торговых центров. Шансы совершить качественный прорыв есть у собственников «Рубина», но для этого придётся вложить немало средств и усилий.

Может выстрелить и новый молл – если девелопер зайдёт в регион с чёткой концепцией и финансовым планом. В силу достаточно небольших расстояний в городе сейчас все объекты фактически конкурируют за аудиторию друг с другом. Победителем в схватке пока выходит «Торговый парк №1», но его возможности по объективным причинам находятся на пределе.

Текст: Олег Овчинников

Источник: mallgroup.ru