«Реутов Парк» — ТРЦ, не написать про который невозможно

Конечно, у нас всегда имеются веские причины для выбора того или иного объекта оценки, но на этот раз поводов много как никогда. Молл примечателен тем, что являет собой часть проекта комплексного освоения территории и крайне редких для России кейс fee-девелопмента. Наконец, «Реутов Парк» - это' один из ТРЦ новой волны, которые выходят на рынок Московского региона после продолжительного затишья в период ослабления экономики.

Объект специфичен, его перспективы будут зависеть от развития ряда факторов, а значит, и оценить его мы можем только условно. Но нас не пугают сложные задачи!

Комплексное освоение

«Реутов Парк» позиционируется как функциональная составляющая проекта КОТ — «Новокосино-2», реализуемого ГК «Эксперт». Как указано на сайте инвестора и девелопера, площадь застраиваемой территории составляет 52,4 га, общая площадь строительства (жилье плюс социальная инфраструктура — больница, детские сады, школы, ТРЦ) — 849,5 тыс. м².

Работы стартовали в I квартале 2011 года и обещают завершиться в IV квартале 2015-го.

Безусловно, к оценке ТРЦ как части многофункционального проекта следует подходить особо. Зачастую в случаях КОТ торговая функция является для девелопера непрофильным бизнесом, для которого просто нет и не может быть полноценной экспертизы. Результаты сильно зависят от задач, видения собственником будущего нового молла. Например, к ТРЦ можно отнестись как к самодостаточному, стратегическому объекту, который не уступает по важности другим составляющим проекта, нуждается в современном технологичном подходе и который при этом должен быть вписан в общую концепцию и открыт в правильное время. С другой стороны, молл для девелопера может быть неким довеском к жилью, возможностью максимального дохода, причем - здесь и сейчас. Оба подхода имеют право на существование.

«Намного проще было бы построить здесь один или два жилых дома и заработать та­ким образом более быстрые деньги и иметь меньше го­ловной боли с точки зрения строительства объекта, ввода его в эксплуатацию и последу­ющей жизни в операционном периоде, - сказал генеральный директор ГК «Эксперт» Павел Лебедев на открытии «Реутов Парка». – Как и любой девелопер, развивающий значительные территории, мы принимаем решения, консультируясь с администрацией. Полтора года назад, когда мы в очередной раз вместе с администрацией оценивали проект застройки этого района, от администрации поступило предложение построить ТРЦ».

Круг партнеров

ГК «Эксперт», являясь жилищ­ным застройщиком, привлек­ла в проект партнера со швед­ским менеджментом AMMA Development. Инвестор име­нует иностранного игрока /ее-девелопером, а подобный кейс для России — это букваль­но эксклюзив. Отметим, что, как ранее заявлял журналу «МОЛЛ» президент AMMA Ан­дерс Биннмир, компания име­ет долю в проекте. Брокеридж ТРЦ осуществляли сразу три (!) международных консультан­та —JLL, Cushman & Wakefield, Knight Frank, первый из кото­рых остался в проекте на правах управляющей компании, ком­мерциализацией общих зон за­нимается Retail Pro/ile Russia. До­бавим, что на сегодняшний день ведутся переговоры с еще одной консалтинговой компанией. Зачастую девелоперы торго­вой недвижимости, не облада­ющие профильной экспертизой в ретейле, предпочитают обхо­диться собственными силами, руководствуясь принципом «Какая разница, что строить! Мы и сами все можем». И нам приятно отметить, что в рассма­триваемом случае девелопер пошел по иному типу, заключив контракты с международными игроками. И конечно, результат будет сильно зависеть от компе­тенции вовлеченных компаний и внутренней кооперации всех участников проекта.

Широкий круг партнеров с мировым именем автоматиче­ски наводит на мысль о том, что, вероятно, проект реализуется под продажу, что логично для не­профильного игрока.

Позиционирование и ожидания

«Совместно с нашими партне­рами —AMMA Development, JLL, Cushman & Wakefield, Knight Frank, Renaissance Construction и еще 15 компа­ниями, которые трудились над возведением этого ТРЦ, мы построили очень совре­менный, качественный, я бы даже сказал, модернистский торговый объект», — отметил Павел Лебедев на открытии.

Благодаря PR-кампании и благодаря самому пулу партнеров ТРЦ находится под при­стальным вниманием обще­ственности. Неудивительно! Это первый открывшийся в Рос­сии молл в партнерстве с куль­товой компанией AMMA.

AMMA Development образова­на экс-командой IKEA во главе с Андерсом Биннмиром, лич­ностью известной как созда­тель сети «МЕГА» (открыл во­семь ТЦ). Позиционирование соответствующее -  preferred landlords. И наконец, в портфеле компании один из крупнейших ТРЦ в Европе — «Авиа Парк».

Кроме того, сам факт, что 40 тыс. м² GLA «Реутов Пар­ка» сдавались в аренду сразу тремя брокерами с междуна­родными именами (пакетом с «Авиа Парком»), предрекает высокие результаты.

И, судя по настроениям участ­ников рынка, «Реутов Парк» явно формирует ожидания относи­тельно гиганта на Ходынском поле.

Что получилось

Хочется начать с фраз «Луч­ше один раз увидеть, чем сто раз услышать», или «Все но­вое - хорошо забытое старое», или «Лучше не очаровываться, тогда и не разочаруешься»... Можно и дальше делиться с вами субъективно-эмоци­ональными впечатлениями, но мы попытаемся дать оценку в русле понятий, которыми оперирует наш профессиональ­ный рынок.

Мы увидели перед собой столичный ТРЦ номер один «первой волны девелопмента», типичный для регионального рынка, и в тоже время — ха­рактерный для старых центров Европы. Сходство с ТЦ Сток­гольма очевидно: просто, функ­ционально и аскетично. Такой концепт молла, в принципе, вполне бы мог соответствовать аудитории Новокосино.

Проекты с бюджетными стро­ительными, отделочными реше­ниями, акцентом на торговлю и значительным процентом ИП характерны для районного формата и имеют абсолютное право на комфортное существование. Однако есть несколько неоднозначных моментов.

Например, соотношение количества квадратных метров (GBA — 91,3 тыс., GLA — 41,8 тыс.) и ожидаемого потока посетителей. Площадь ТРЦ может оказаться избыточной для объекта, позиционируемого как районный; по факту концепт в основном рассчитан на шопинг-функцию, с минимумом досуговой составляющей и комьюнити-функций.

Также время открытия «Реутов Парка» представляется преждевременным, этаким фальстартом. Напомним, что AMMA систематически подчеркивала, что ТРЦ заработает в четко обозначенный срок. И пусть не к концу 2013-го, а в январе 2014-го, но объект действительно открылся. Однако — зачем? Нормальное функционирование (заполняемость арендаторами и трафик) возможно только после продажи жилых площадей в Новокосино-2, которые оккупировали территорию центра по всему фасаду. А теперь давайте представим, сколько времени в среднем может уйти на завершение строительства жилья и на продажу квартир, жильцы которых и будут составлять основные потоки посетителей!

Итак, это были неизбежные лирические отступления, а теперь давайте посмотрим на объект более предметно.

Локация, транспортная доступность. 5/10

«Реутов Парк» находится в южной части города, в 3 км от МКАД и 15-20 минутах ходьбы от ст. м. «Новокосино» Калининской линии (1,7 км). Согласно маркетинговым презентациям, ТРЦ рассчитан на жителей г. Реутова, прилегающих районов Москвы и Подмосковья, «зона охвата включает 690 тыс. человек, 200 тыс. из которых находятся в первичной зоне охвата (в 5 минутах ходьбы) и будут совершать ежедневный шопинг и покупку услуг».

Если смотреть на мир реалистично, то место является труднодоступным для потенциальных посетителей. Участок Носовихинского шоссе, на котором стоит молл, — это зона перманентных пробок ввиду двухполосного движения. По заявлениям подмосковных властей, в перспективе планируется расширение «непозволительно узкого» шоссе до четырех полос (на отрезке до г. Железнодорожного), рабочее проектирование может начаться к 2015 году. Важно, что мечты относительно шоссе озвучиваются уже который год. Если они начнут сбываться, то это на некоторое время усугубит проблему доступности ТЦ. Отметим, что из Москвы до «Реутов Парка» можно добраться через альтернативный маршрут — по Юбилейному проспекту.

От ст. м. «Новокосино», ж/д станции Реутово до ТРЦ курсируют бесплатные автобусы. Если же есть желание пройтись пешком от метро «Новокосино», то 20 минут ходьбы не сложный кейс. Но следует учесть два момента: главное — двигаться по «правильной стороне», так как возле ТРЦ нет пешеходного перехода через Носовихинское шоссе; часть пути придется преодолевать через стройку по деревянному настилу, впрочем, в летнюю пору это не трагично.

«Реутов Парк» окружает большой жилой массив, который закрывает ТРЦ от остальной части района, где, собственно, и кипит основная жизнь. В 5 минутах ходьбы вовсе не 200 тыс. человек, а стройка района Новокосино-2. Как указано на сайте эксклюзивного агента по реализации «НДВ Недвижимость», проектом предусмотрено 15 монолитных и панельных домов комфорт-класса, высотой от 9 до 25 этажей. Стоимость метра пока стартует от 79 тыс. ру-блей (на ресурсе есть информация о повышении цен с 31 мая).

Как говорилось на презентации «Реутов Парка», в микрорайоне будут проживать порядка 15 тыс. человек. «Корпуса, расположенные в непосредственной близости от ТРЦ, полностью сданы в эксплуатацию и заселяются (8, 14, 15-й — первая очередь, 9, 10, 11-й — вторая очередь). Первая очередь заселена практически на 100%, 9-й и 10-й корпуса второй очереди — на 90%. 11-й корпус интенсивно заселяется. Остальные корпуса находятся в активной стадии строительства и будут вводиться в эксплуатацию как в этом, так и в следующем году. Полное завершение проекта планируется на конец 2015-го - I квартал 2016 года», — комментирует коммерческий директор «Эксперт-Девелопмент» Диана Нилиповская. К слову, мы не знаем, насколько велика разница между «заселено» и «продано». Итак, пока микрорайон достроится, пока заживет полной жизнью, пройдет не мало лет.

Ретейлеры (и мы с ними согласны) оценивают фактическую зону охвата «районника» не более чем в 250 тыс. человек. Это южный Реутов (однако из этого пункта есть большой соблазн просто взять и уехать на автобусе в «МЕГУ Белая Дача», а северный Реутов посещает ТЦ «РИО Реутов» и «Экватор»), Новокосино и частично район Косино-Ухтомский. В Новогиреево есть своя торговая зона у станции метро. Даже сложно себе представить, чем можно мотивировать жителей Железнодорожного и других населенных пунктов поехать в «Реутов Парк».

Паркинг. 8/10

В «Реутов Парке» имеется двухуровневый паркинг на 1100 машиномест. Парковоч­ный коэффициент — 2,68. Не самый лучший показатель, однако парковка свободная. Заезд на первый подземный этаж осуществляется с Носовихинского шоссе, заезд на 1-й уровень (первый на­земный этаж) - со стороны ул. Поповка.

Паркоматы установлены, на­вигационные указатели «Опла­та паркинга» и т.д. предусмо­трены, однако пока стоянка бесплатная. Предполагается, что в дальнейшем, когда объект наберет трафик, плата за услугу будет взиматься после трех ча­сов бесплатного паркинга. Для жителей ближайших домов разработана отдельная программа для парковки в ночное время.

Фасад, входные группы. 4/10

«Реутов Парк» — это тот самый редкий примечательный случай, когда фасад не имеет совершенно никакого значения. Как известно, лицом к лицу лица не увидать, большое видится на расстоянии, но ТРЦ совершенно не просматривается ни с какой стороны и ни с како-го расстояния.

В теории, основной фасад должен смотреть на главную магистраль, то есть на Носовихинское шоссе, но по факту здесь расположены заезд на парковку и разгрузочные зоны. Если перейти на противоположную сторону шоссе, то молл можно рассмотреть более или менее подробно: белая коробка с серыми горизонтальными полосками, возле которой развеваются флаги России и Реутова, торговый объект напоминает мало, о функциональном назначении здания можно догадаться по вывескам якорных операторов. Внимательный наблюдатель, наверно, разглядит и объявление «Магазины в аренду» с телефоном брокера.

Строение стоит лицом к высоткам Новокосино-2, между ними — высокий коричневый забор. Анфас «Реутов Парк» похож на стеклянный бизнес­-центр, однако вывески арен­даторов дают понять, что это неверная ассоциация. Главная входная группа представляет собой обычный подъезд с не­большим стеклянным ко­зырьком. Пройдя через него, оказываешься на первом пар­ковочном этаже, а если кон­кретнее, то под эскалатором. Поднимаемся на уровень выше и видим огромное окно: выход с эскалатора повернут не в тор­говую зону, а к живописным строительным пейзажам. В за­кутке вокруг эскалатора расположены магазины «Чехольчик» (это первая торговая точка, которую посетитель увидит в ТРЦ), «Кантата», «Золотой Прайд», «3-15», «Ювелир Сити», «Созвездие красоты», закрытый Primorosso, в самом торговом коридоре — пока закрытые огромный H&M и «Л’Этуаль» и функционирующие Mango, Zarina, Takko Fashion. Вторая входная группа расположена со стороны ул. Челомея. Это небольшая стеклянная коробочка, вызывающая ассоциации с киоском. Из рекламного декора на «киоске» только маленькая афиша «Каро IO». Через этот подъезд можно пройти к «Ашан-Сити» и уже упомянутому H&M.

 

Планировки. 6/10

Движение по ТРЦ организовано по идеальному, скажем для ясности, круглому кругу. Только на втором этаже (он же первый торговый) вращение прерывается гипермаркетом «Ашан», на всех остальных уровнях якорные операторы никак не выделены, не отзонированы и участвуют в общем «круго­вороте» ретейлеров. По сути, в ТРЦ нет даже полноценных атриумов. Возможно, решение удобное, но несколько моно­тонное. «Поводом послужила Олимпиада, - шутит Павел Лебедев. - А если серьез­но, то определяющими стали размер земельного участка и необходимость соблюдения ключевых параметров - пло­щадь, этажность, паркинг и т. д. Это общее решение между нами, инвестором и девелопером проекта AMMA как fее-девелопером и консультантами».

Через центр кругов проходят длинные узкие коридоры, в которых расположены туалетные комнаты. Подобное размещение туалетов можно увидеть в ТРЦ «Европейский». Еще один принципиальный момент: ширина галерей наводит на мысль, что площади использованы несколько неэкономично.

Атмосфера. 5/10

Приезжая в «Реутов Парк», как-то подсознательно ожидаешь увидеть возле ТРЦ зеленые территории. Но весь «парк» со­стоит из пары свежепосаженных кустов. Окружающая ТРЦ среда — это место стройки, которое будет продолжать за­растать жилыми домами, без на­дежд на озеленение. Outdoor включает в себя деревянные скамейки. И пока это всё.

В самом «Реутов Парке» все просто и без изысков. Белая плитка на полу (участники рынка остроумно отмечают, что она, вероятно, сохранилась еще со времен первой «МЕГИ»), бело-серые стены, потолок-грильято. Плитка местами уже по­бита, столбики возле эскалато­ров, препятствующие проходу с тележками, перекошены. За­помнилась следующая деталь: на главной входной группе ра­диаторы отопления адаптирова­ны под скамейки (два в одном). Также интересно, что арендато­ры размещают свои рекламные баннеры четко на входе в мага­зины конкурентов. Так, Milavitsa переманивает клиентов у магазина женского белья Natali.

Как указано на сайте Новокосино-2, согласно задумке архитектурной студии DeViz, в основе стиля интерьеров — «образ калейдоскопа, яркого и гармоничного». Судя по всему, речь идет о редких разноцветных полосах на полу, цветных ограждениях этажей и пестрых треугольниках на баннерах «Скоро открытие». Да, в интерьере очень небольшая доза цвета, но присутствует. Оживление вносят временные украшения — гирлянды из ба-бочек под потолками, которые напомнили нам ТРЦ «Июнь» в Красногорске (вот что значит один подрядчик!). В общих зонах— скамейки без спинок и искусственные деревья. Отметим, что атмосфера стройки не только снаружи ТРЦ, но и внутри: витрины магазинов, находящихся в процессе СМР и отделки, заклеены лишь узкими белыми лентами «Скоро открытие». Вся красота подготовительных работ видна.

Таким образом, в ТРЦ нет модных функций лайф-стайл, комьюнити. «Реутов Парк» — это место для покупок, а не для времяпрепровождения. Насколько это рациональный подход в данном случае — вопрос открытый.

Отдельно придется сказать о коммерциализации общих зон, переданной компании Retail Profile Russia. Всего пред-усмотрено 54 островные точки (38 киосков и 16 RMU), а также 10          промо-площадок. Пока заселено не много «островов», в основном на первом торговом этаже, поближе к «Ашану». Открытая выкладка (сумки, украшения и прочий товар навалены горой и буквально валятся на пол) и вывески «Всё по 300 рублей», «Всё по 700 рублей» создают атмосферу рынка.

На пустующих киосках размещены промо-материалы Retail Profile и таблички «Приглашаем арендаторов арендовать наши киоски». Это категорически недопустимо!

Навигация. 8/10

В «Реутов Парке» вполне удобная и понятная навигация. На втором этаже (первый торговый) предусмотрена стойка информации. На всех уровнях можно найти схемы планировки с «легендой карты». Когда в молле открывается магазин, на «карте» возле названия ретейлера приклеивается зеленая галочка — такое мы видим впервые. Система указателей яркая и информативная.

Тенант-микс. 6/10

Три торговых этажа «Реутов Парка» постепенно открываются. Старт пришелся на январь 2014       года и работа началась с уровня «гипермаркет + несколько магазинов». На торжественном открытии 15 апреля отмечалось, что работают 75 торговых точек (из более чем 140), в качестве целевого ориентира для полной заполняемости был назван шестимесячный срок. В день официального запуска буквально бросались в глаза многочисленные ответственные ИП, которые открылись вовремя. Как отметил на пресс-конференции глава Реутова Александр Ходырев, ТРЦ призван способствовать развитию малого бизнеса, и именно так объект и выглядел. Приходилось постоянно напоминать себе, что, когда откроются крупные сетевые арендаторы, молл будет иметь несколько иной образ. Безусловно, мы не имеем ничего против платежеспособных ИП, особенно в ситуации, когда многие сетевые ретейлеры готовы зайти в проект только после заселения жилого массива. Очередной наш визит пришелся на 19 мая: крупные якоря функционируют, второй этаж выглядит прилично, третий и четвертый — пока, увы, пустоваты.

Пул якорных операторов включает «Ашан Сити» (к слову, он работает аж с восьми утра), «Каро IO», «М. Видео», «Спортмастер», «Детский Мир». Главный fashion-магнит—H&M, возможно, откроется в конце лета или осенью. В ТРЦ представлены Mango, Charuel, Fun- day, Incity, Deseo, Zarina, Befree, O’Stin, Savage, FiNN FLARE, Westland, Henderson, Kanzler, adidas, Reebok, «Адамас» и др. Соседство некоторых брендов с ИП смотрится сюрреалистично, например пара Charuel и «Que is Que Познай себя».

На четвертом уровне сформирована детская зона из операторов самых разных сегментов, например Mothercare соседствует с оператором «9 месяцев 9 дней». Несколько грустно выглядит Choupette, сидящий в закуточке, на крохотной площадке без электричества и даже без куда-то отлучившегося продавца. На этом же этаже находится общепит, о нем мы расскажем далее отдельно.

Пока концепт выглядит ориентированным практически полностью на ретейл. Сам по себе кинотеатр «Каро», насчитывающий целых 10 залов, не способен удовлетворить все нужды взрослого и детского населения. Едва ли есть необходимость в таком количестве залов. Опции для детей ограничиваются клубом «Реутята», который работает по субботам с 16:00 до 18:00.

 

 

Общепит. 5/10

В ТРЦ есть три заведения общепита с отдельными входами с улицы: пока закрытый ресторан испанской кухни Maestro de Oliva, фаст-фуд KFC и кафе-пиц¬церия ILLY. Именно в ILLY мы пили утренний кофе и обедали. Интересный момент: практически все функции в заведении пока выполняет один универсальный «человек-оркестр», хостесс-официант-бармен. Что касается меню, то качество блюд не отвечает довольно высокой цене (подгоревшая до черного цвета фокачча, кофе, мало похожий на привычный ILLY, очень скромный бизнес-ланч и это еще не все). На летней террасе пока нет ни зонтиков, ни каких-либо ограждений. Во время нашего завтрака на солнцепеке рабочие открыли все окружающие нас канализационные люки. Хочется верить, что кафе отладит работу и не закроется, как в ТРЦ «Метрополис».

Маленький ресторанный дворик приютился на четвертом этаже. Здесь представлены такие концепты, как «Маэстро Вок», «Бургер Кинг», «Теремок», «Крошка Картошка», Yes!Pizza, в скором времени должен от-крыться некий Mr. Fix. На этаже работает киоск Baskin Robbins и вот-вот появится остров Wetzel’s Pretzels. Из ресторанов и кафе только одинокая «Шоколадница» в общей зоне, целый ряд блюд здесь «уже закончился», а может, еще и не начинался в связи с отсутствием трафика.

Надеемся, что «Реутов Парку» удастся сформировать широкий набор точек общепита — это принципиальная задача для успешности молла.

 

 Статью представила редакция журнала «Молл» специально для портала Mallgroup.ru

При перепечатке гиперссылка на портал обязательна!