Как заключать сделки аренды между ТЦ и магазином

Юрист специализирующийся на недвижимости и инвестициях раскрывает основные риски при заключении сделок аренды.

При старте любого бизнеса каждый предприниматель надеется на «хороший» рынок и уверен в успехе. Поэтому заполнение торговых центров начинается, как правило, со стадии котлована. В этом заинтересован как будущий арендодатель, который мечтает о прогнозируемой доходности, так и будущий арендатор, который видит перспективу в развиваемом месте.

Традиционно система договоров о привлечении арендатора в новый проект включает в себя предварительный договор аренды, краткосрочный договор аренды и долгосрочный договор аренды. Фактически на стадии заключения предварительного договора аренды стороны согласовывают все условия будущей аренды, которые будут для них обязательны. Вот почему недооценка значения предварительного договора аренды - один из наиболее существенных рисков для каждой стороны сделки.

Попробуем остановиться на анализе основных рисков для арендатора и арендодателя при досрочном прекращении аренды по инициативе какой-либо из сторон.

Право на односторонний отказ от аренды

Гражданский кодекс РФ в ст. 619 и 620 предусматривает перечень случаев, когда стороны можгут обратиться в суд с требованием досрочного расторжения договора аренды в одностороннем порядке. Из содержания этих статей становится очевидным, что данные основания носят исключительный характер (например, непроведение капитального ремонта). Это подтверждается и самой необходимостью обращения за расторжением в суд.

Однако ситуация на рынке намного более динамична и многофакторна, а это, в свою очередь, порождает заинтересованность сторон во включении в договор аренды условия о внеслужебном отказе от аренды и дополнительных оснований для прекращения арендных отношений.

Следует отметить, что вопрос о возможности одностороннего расторжения напрямую зависит от ситуации на рынке в момент подписания договора аренды и в момент его прекращения. Если рынок можно охарактеризовать как «рынок арендодателя», то в тексте договора аренды с большой долей вероятности будет с десяток дополнительных оснований для внесудебного отказа от договора аренды арендодателя, а вот арендатору каких-либо дополнительных прав на отказ от аренды предоставлено не будет. В свою очередь, ситуация «рынок арендатора» (переизбыток торговых площадей, валютные колебания и т. п.) создает перекос в пользу арендатора, и уже он получает право одностороннего отказа с уведомлением за определенный период времени до указанного срока

 Отсутствие баланса интересов сторон в части отказа от договора аренды всегда создает отложенную проблему. Необходимо непосредственно в договоре предусматривать возможность для каждой стороны осуществить досрочный отказ от договора. Основным риском для арендатора является то, что в случае если торговля «не пошла», единственным способом не потерять бизнес полностью является «фиксирование убытка», т. е. выход из проекта в понятные сроки. При этом арендная плата за несколько месяцев просто учитывается в составе такого «фиксированного убытка». В свою очередь, для арендодателя односторонний отказ арендатора порождает необходимость поиска нового арендатора, т. е. ему необходимо два элемента: время (для поиска арендатора) и компенсация расходов на поиск нового арендатора (например, платежи агентам). Еще одним риском арендатора следует признать возможное со стороны арендодателя злоупотребление правом на односторонний отказ от аренды как способом получения дополнительной выгоды от арендатора (например, «шантаж» отказом от аренды, если арендатор не подпишет дополнительное соглашение об увеличении арендной платы, и т. п.).

 Разумным способом минимизации этих рисков является установление в договоре случаев и условий одностороннего отказа от договора аренды и последствий такого отказа. В частности, необходимо разделить все основания для отказа на возникшие в результате виновных действий другой стороны инемотивированные — возникшие в связи с внутренним формированием воли стороны и прямо не зависящие от действий другой стороны. Наличие виновных действий сторон должно порождать их ответственность и обязанность компенсировать возможные убытки или хотя бы материально стимулировать стороны к отказу от таких виновных действий. При немотивированном отказе лучшим способом является использование правовых механизмов для минимизации рисков сторон: например, предоставление арендатору права на односторонний отказ должно сопровождаться установлением срока предварительного уведомления о таком отказе и, в некоторых случаях, потерю депозита.

Исключение из договора аренды права на односторонний отказ от договора аренды не исключит риски прекращения аренды ни для одной из сторон. Напротив, это создает предпосылки для будущих судебных споров вместо возможностей для их внесудебного урегулирования. У сторон просто будет отсутствовать стимул договариваться о чем-либо.

 

Возврат обеспечительного платежа

Прекращение арендных отношений порождает целый ряд вопросов, требующих урегулирования. Одним из наиболее частых является вопрос о судьбе «обеспечительного платежа». Как правило, арендодатели не спешат с возвратом обеспечительного платежа, аргументируя это тем, что данные денежные средства удержаны либо как штраф, либо как компенсация ущерба помещению, либо как арендный платеж. В свою очередь, арендаторы стремятся минимизировать свои потери и редко соглашаются с арендодателем в этом вопросе.

Попытки арендаторов вернуть обеспечительный платеж после отказа арендодателя от его возврата по причине досрочного расторжения договора по инициативе арендатора привели к формированию противоречивой судебной практики. В настоящий момент существуют две диаметрально противоположные позиции судов по данному вопросу.

 

Вероника Перфильева, юрист практики по недвижимости и инвестициям Качкин и Партнеры

Источник: Молл №109