Ольга Летютина, генеральный директор УК «Столица Менеджмент»: «Малый ТЦ ошибок не прощает»
Районные торговые центры – сегмент, не особенно обсуждаемый в профессиональном сообществе. Между тем, районники занимают существенную долю рынка, ориентированы на удовлетворение ежедневных потребностей и при грамотном управлении демонстрируют устойчивость кризису. «Новогодние праздники и День Святого Валентина ретейлеры в наших ТЦ «Столица» отработали хорошо. Посещаемость, по сравнению с прошлым годом, увеличилась в среднем на 5%», – отмечает Ольга Летютина, генеральный директор УК «Столица Менеджмент».
Ольга, чем занимается УК «Столица Менеджмент»? В чем особенность вашей деятельности?
УК «Столица Менеджмент» на рынке с 2005 г. Сегодня объектами нашего управления являются шесть ТЦ «Столица» в спальных районах Москвы. Мы покупаем, строим и продаем проекты, и каждый должен быть реализован с максимальной выгодой, иначе это не бизнес! Многолетняя экспертиза в области малых ТЦ и успешная практика реализации собственных проектов позволяют УК «Столица Менеджмент» представлять услуги управления объектами коммерческой недвижимости на уровне мировых стандартов.
Сейчас мы развиваем направление fee-девелопмента. УК «Столица Менеджмент» не типичный fee-девелопер, нам интересно входить в проекты в качестве соинвестора и управляющей компании. Предпочитаем подключаться к работе на этапе идеи, это позволяет избежать многих ошибок. Привлекаем к процессу профессиональную команду, которая осуществит проектирование, опираясь на собственный большой опыт, и впоследствии будет работать на объекте.
Какие объекты рассматриваете для инвестирования?
Построенные и действующие объекты – многое зависит от качества проекта, локации и других факторов.
Для наших клиентов мы предоставляем полный комплекс услуг: от исследования и проектирования, до бухгалтерского обслуживания и оформления документации. По окончании строительства готовы взять объект под свое профессиональное управление.
С какими трудностями приходится сталкиваться при работе с форматом районного торгцентра?
Малый ТЦ ошибок не прощает по сравнению с крупным проектом. Под термином «малые ТЦ» мы понимаем объекты арендопригодной площадью от 5 до 15 тыс. м2. Под небольшие проекты отводится мало места, его не хватает для парковки (или она отсутствует), обслуживание дороже – затраты на эксплуатацию и ремонтные работы на 1 м2 сопоставимы с крупным проектом, любые изменения, ребрендинг или реконцепт, вызывают большие сложности. Если стандартный ТЦ решает такие проблемы поэтапно, без закрытия объекта, с малым ТЦ все серьезнее. Ошибся с планировкой – изменить что-то дорого или невозможно. Поэтому и стараемся входить в проект на этапе идеи.
Кто ваши клиенты?
Условно всех наших клиентов можно поделить на три категории.
Первая – это застройщики жилья, для которых торговля – обременение. Многие из них ошибочно полагают, что смогут заработать не только на продаже квартир, но и на торговом центре. Однако девелопмент ТЦ – это не их бизнес, соответствующая экспертиза отсутствует. Зачастую районник строится в последнюю очередь на участке, который выбран по остаточному принципу. Ситуация усугубляется тем, что согласно разрешительным документам, у ТЦ может быть приличная площадь. Как результат – четырех-, пятиэтажные коробки вырастают в сомнительной локации. На первый этаж садится продуктовый супермаркет, а остальные этажи остаются невостребованными. Таким девелоперам мы предлагаем свою квалифицированную помощь в создании эффективно работающего объекта, за который мы будем нести ответственность как соинвесторы. С застройщиками работать интересно, т. к. у них есть свои технические мощности, которые мы можем направить в более рентабельное русло, разделив финансовые риски.
Вторая категория клиентов – это владельцы морально устаревших, построенных более 15 лет назад торговых центров. Собственники не знают, что с ними делать.
Наконец, третья группа – те, кто владеет земельными участками и хочет построить небольшой ТЦ, заработать, однако не имеет опыта и нуждаются в экспертизе.
Отмечу, что представители собственников, управляющие районниками и отвечающие за все вопросы, не обладают должной компетенцией. Как следствие, малый ТЦ, который должен быть пульсом района, превращается в унылый объект, не раскрывший свой потенциал. Свою работу мы строим принципиально по-другому.
Расскажите, как именно?
Мы самостоятельно нанимаем управляющего, который проходит стажировку на разных объектах УК «Столица Менеджмент». Ежегодно наши управляющие сдают аттестацию на соответствие внутренним требованиям компании. Кроме того, на объекте работает главный инженер, привлеченный еще на стадии проектирования. К моменту открытия набирается технический персонал. Клининг и охрана на аутсорсе.
Внутри УК работает подразделение, задача которого – еженедельный мониторинг ситуации в ТЦ. Мы держим руку на пульсе, не позволяем расслабляться ни управляющим, ни арендаторам. С арендаторами мы тесно работаем каждый день, вплоть до отслеживания ассортиментной матрицы.
Плюс малого формата – он более мобилен, позволяет быстро перестраиваться под реалии рынка. Мониторя ситуацию, мы проводим исследования на тему, каких товарных групп не хватает нашей зоне охвата, производим мягкую реконцепцию.
Сегодня задача управляющей компании – не просто сдать торговые площади и получить прибыль, но работать в тесной связке с арендатором и покупателем. Только тогда можно ожидать успеха!
На каких условиях вы работаете как УК? Вам интересно выйти во внешнее управление?
Мы подписываем стандартный договор на управление. Что касается диапазона наших возможностей, предлагаем весь спектр услуг в управлении - property, asset и facility менеджмент. Размер вознаграждения УК определяет комбинированная ставка – фиксированная сумма в зависимости от площади ТЦ плюс процент от дохода. Такая ставка является дополнительной мотивацией для УК.
Мы неоднократно рассматривали возможность выхода во внешнее управление, однако пришли к выводу, что нам это не интересно. Управление как бизнес – не слишком доходная история.
Если управление дохода не приносит, почему вы этим занимаетесь?
Считаем, что нужен иной посыл, более позитивный, только в умелых руках бизнес может стать высокодоходным. И мы знаем, как этого добиться!
В России УК создаются не как независимые, отдельные организации. Зачастую это дочки девелоперских материнских компаний, которые управляют собственными объектами и впоследствии выходят во внешнее управление. Почти нет УК, в портфеле которых присутствуют только привлеченные объекты. Вообще рынок управления объектами коммерческой недвижимости в нашей стране весьма специфичен в силу особенностей структуры собственников. Большинство УК нацелены на объекты средних и больших форматов, которые в кризис пострадали больше всего. О рынке УК для малых ТЦ говорить пока не приходится. У нас отсутствует понимание, чем должна заниматься УК. Многие делают ставку на администрирование, в то время как УК должна иметь возможность влиять на различные аспекты развития проекта.