Доминик Гуалтьери, акционер Trinity Retail Park Partnership: «В кризис важно найти стрессоустойчивый формат недвижимости»
Западные девелоперы не утратили интереса к отечественному рынку и рады презентовать свои новые проекты на Международной выставке REX 2016. Канадская компания Trinity Development Group, планирующая развивать в России формат ретейл-парка, представит в зоне экспозиции «стотысячник» «Видное Парк». О местном и международном бизнесе компании рассказывает Доминик Гуалтьери, акционер Trinity Retail Park Partnership.
Доминик, наш журнал брал у Вас интервью в начале 2013 года. Тогда Вы говорили о том, что для канадской Trinity Development Group Россия – интересный рынок, так как в стране с точки зрения макроэкономики была достаточно благоприятная ситуация. В качестве основных страновых рисков Вы называли проектные, связанные с неисполнением договорных обязательств, непрозрачностью земельных отношений и пр. Как Вы оцениваете ситуацию сегодня?
Я работаю в России порядка 20 лет, и каждый кризис воспринимается многими участниками рынка как окончательный и бесповоротный. Люди не верят в возможность восстановления, и уже многократно оказывались неправы. Россия есть и будет сильной и перспективной страной, несмотря на очевидные текущие проблемы. Я в это верю, и мои партнеры в это верят, иначе невозможно работать. На днях читал последний отчет Всемирного банка: их эксперты прогнозируют, что уже в 2017 году можно ожидать небольшого роста экономики – от 0,5% до 1,5%.
Что касается проектных рисков, то, как показывает наш опыт, в этом вопросе многое определяют отношений в бизнесе. Я рад, что нам удалось найти хорошего партнера в лице компании «Еврострой». Напомню, что Trinity Retail Park Partnership была образована путем объединения российского представительства Trinity Development Group и девелоперского крыла компании «Еврострой», имеющей большой опыт строительства гипермаркетов. Наше совместное предприятие хорошо себя показало в непростые времена.
Добавлю, что в кризис важно найти стрессоустойчивый формат недвижимости и правильную модель инвестирования.
Вы считаете, что проект Trinity возле города-спутника Видное отвечает этим критериям?
Да, вполне стрессоустойчивый формат. На рынке большое количество проектов либо совсем свернулись, либо отложены на неопределенный срок, либо испытывают трудности в поисках финансирования и т.д. А мы планируем открываться в IV квартале 2016 года.
Обо всех подробностях мы и брокер проекта, компания «Магазин Магазинов», готовы рассказать на выставке REX. Три года назад я участвовал в деловой программе REX в качестве спикера, а в этом году Trinity представляет в зоне экспозиции свой первый российский проект. Я очень жду открытия выставки, так как она будет показательной, позволит увидеть настрой участников рынка. Это очень важно понимать. Кроме того, на REX люди приезжают все-таки для того, чтобы делать дело, готовить сделки и как можно лучше организовать свою работу на будущий год. Мы уже запланировали целый ряд встреч, так как интерес к нашему проекту высокий.
Ранее TRRP планировала масштабную экспансию в России. Вы смотрели участки в Москве и Подмосковье и даже проявляли интерес к региональным миллионникам, городам Сибири и Урала. Вы что-то приобрели?
Мы прорабатывали большое количество земельных участков, но ничего не купили. Предложений очень много, цены падают, но сейчас не время спешить. Будем делать все пошагово. Завершим проект «Видное Парк», прощупаем реальные арендные ставки, поймем интерес со стороны институциональных или частных инвесторов к небольшим торговым галереям и будем двигаться дальше. Мы убеждаемся, что знаем весь цикл: от приобретения земли до сдачи объекта в эксплуатацию.
Trinity сейчас только разворачивает свою деятельность в России. Формат, предполагающий относительно небольшие вложения, позволяет делать больше проектов. Возможно, мы более скромные, компактные, без иллюзий по поводу «музейных галерей», но зато мы эффективнее.
Как обстоят дела на вашем родном рынке?
Сейчас Канада тоже испытывает экономические проблемы, связанные с падением цены на нефть. Мы там работаем 25 лет и имеем очень много проектов в стадии девелопмента, пайплайн исчисляется в миллиардах долларов. Целый ряд из них мы начинали еще до того, как вышли на российский рынок в 2012 году. В Канаде весьма продолжительная достроительная фаза, до выхода на площадку может пройти 5–7 лет. Все согласования долгие и сложные.
Например, у нас есть большой проект в Калгари – центре нефтегазовой отрасли, на территории, где раньше располагалась Олимпийская деревня. Это mixed-use, в состав которого входят ретейл, жилье, офисы. Экономическая ситуация достаточно сложная, но мы продолжаем строить. Хочу сказать, что если экономика проекта работает, хотя и не предполагает оптимальной доходности, то не следует останавливаться. Надо достроить и сдать его. Пройдет 3 года – 5 лет – передоговаривайтесь с арендаторами. ТЦ – это живой организм.
Не знала, что Trinity строит жилье.
Для нас это относительно новое направление, которое мы реализуем исключительно в составе мультифункциональных проектов, например когда необходимо создать для ретейла жилой массив. Это не самоцель, а часть общего проекта.
Могу привести интересный кейс. Мы реализуем комплексный, масштабный проект в Оттаве, предполагающий перестройку стадиона и возведение возле него трех башен с квартирами и ретейл-комплекса. Люди хотят быть рядом со стадионом, это для них интересно. Проект, в принципе, похож на «ВТБ Арена». Но отмечу, что мои партнеры были вынуждены купить три профессиональные команды, чтобы они играли на стадионе, – американский футбол, хоккей и соккер (традиционный футбол).
Насколько я знаю, у Вас есть и личные инвестиции в жилой сегмент, не связанные с Trinity?
Верно, в 2009 году я основал компанию для инвестирования в жилищный сектор в США. В настоящее время она владеет и управляет 350 домами в штатах Иллинойс и Флорида. Мы покупаем дома, обустраиваем их и сдаем в аренду. Это социально ориентированный бизнес, наше предложение рассчитано на рабочий класс. Вы знаете, что произошло в Америке в кризис? Людей, которые живут на заработную плату, просто выбросили с рынка жилья. У них серьезно упал доход, и они не могут взять ипотеку.
В США стоимость жилых объектов в ситуации отсутствия спроса снизилась стремительно. Эти дома до кризиса продавались по 200, 220–250 тыс. USD, мы же их покупаем за 25–30 тыс., что ниже себестоимости. А потом, конечно, много надо инвестировать в их ремонт.
Мы покупаем строения целыми улицами, чтобы избежать проблем с преступностью. Кроме того, один дом обязательно сдаем в аренду бывшему военному или полицейскому, который паркует свою служебную машину на улице. Рядом должна быть школа. В Америке, если продавать оружие или наркотики на расстоянии 200 метров от школы, срок заключения автоматически увеличивается в 3 раза.
Данный бизнес является прибыльным. Но дело даже не в этом. Такой работой можно гордиться, так как мы даем людям возможность жить в хороших условиях.
Добавлю, что самая большая проблема в этом сегменте – эксплуатационное обслуживание. Мы делаем качественный продукт и тратим много времени на отбор арендаторов, проводим собеседования, запрашиваем информацию. Эти дома настолько лучше тех, что были у них раньше, что жильцы сами содержат их в идеальной чистоте. Поэтому наши эксплуатационные расходы очень низкие.
Вы сказали, что инвестируете в Африке. Речь идет о ретейле?
В Африке экономический бум. Это последняя часть мира, которая не прошла через рыночные преобразования. Форматы ретейла, которые показали себя в Европе, России и США, только начинают развиваться в Африке. Мы сейчас изучаем возможность реализовать аналогичные проекты ретейл-парков в Анголе, Эфиопии и др. Там есть подходящие земельные участки, и мы нашли строительную компанию… Но основная проблема – договориться с ретейлерами. Они должны выстраивать целые логистические цепочки. В сегменте продуктовых гипермаркетов есть готовность выходить в данный регион, но мы хотим и DIY, и fashion... Сейчас проводим с ними переговоры.