В ближайшие 2-3 года ритейлеры обеспечат основной объем сделок на складском рынке России

3 декабря в отеле Radisson Royal в Москве международная консалтинговая компания Colliers International совместно с ИД «Коммерсант» подвели предварительные итоги и обозначили перспективы складского рынка России в 2016 г. Генеральным партнером мероприятия в этом году выступила выступила Управляющая компания MLP (Multinational Logistic Partnership) – лидер рынка складской недвижимости класса А в России. Всего в круглом столе «Складская недвижимость России» приняло участие более 350 гостей.

Ключевыми темами дискуссий стали переход российского рынка на рублевые контракты, значительный рост объема заключенных сделок, несмотря на негативные прогнозы прошлого года, а также существенное увеличение доли фуд-ритейла в структуре сделок. По прогнозам экспертов, в течение последующих 2-3 лет продуктовые ритейлеры станут основным драйвером спроса на высококлассные складские помещения – такие компании сейчас активно развиваются, нацелены на экспансию в регионы и используют кризисные возможности для оптимизации своей логистической инфраструктуры.

Открывая мероприятие Николай Казанский, управляющий партнер Colliers International, отметил, что, несмотря на скептические настроения на рынке, этот год можно считать рекордным: «Еще в начале этого года даже трудно было предположить, что нам удастся превзойти показатели 2014 г. Однако в 2015 г. было реализовано больше складских площадей, чем построено. По нашим оценкам, объем сделок аренды и покупки в России составил около 2 млн кв. м. При этом было введено около 1,5 млн кв. м. Конечно, рост спроса связан с активностью торговых компаний. На их долю пришлось около 72% сделок от общего объема поглощения в целом по России, при этом в Московском регионе – 85%. Высокий уровень активности в России проявили фуд-ритейлеры, на долю которых пришлось 50% от всего объема закрытых сделок».

Подводя предварительные итоги года Вероника Лежнева, директор департамента исследований Colliers International, в своем докладе рассказала, что ставка аренды и цена продажи складских площадей достигли минимального значения за 10 лет – $62 и $600 соответственно: «Снизившиеся ставки способствовали увеличению доли сделок продажи объектов до 31% по итогам III квартала. При этом в 2015 г. ритейлеры предпочитали арендовать и покупать помещения площадью более 20 тыс. кв. м – их доля составила около 70% от общего объема, 30% из которых – объекты площадью более 50 тыс. кв. м. Мы считаем, что в ближайшие 2-3 года активность ритейлеров сохранится, и они продолжат формировать основную долю спроса в Московском регионе».

Согласно Colliers Research EMEA, Москва в этом году опустилась на 27-ое место по ставкам аренды на складские помещения среди европейских столиц. При этом в начале 2014 г. Москва занимала 6-ое место после Лондона, Минска, Цюриха, Осло и Женевы. В тройке лидеров в конце 2015 г. оказались Лондон (€208 за кв. м/год), Цюрих (€133,2), Минск (€117,6). Ставка аренды складских площадей в Москве в настоящее время составляет 4100 рублей за кв. м/год (или €59 за кв. м/год по текущему среднему курсу).

Вероника Лежнева отметила, что снижение ставок на складские помещения по сравнению с европейскими городами связано в большей степени не с рыночными условиями, а с девальвацией рубля: «В начале 2014 г. Москва занимала лидирующие позиции по ставкам аренды, опережая многие крупнейшие рынки как Западной, так и Восточной Европы. Из-за существенных курсовых колебаний и перехода российского рынка на рублевый расчет, ставки в Москве стали сопоставимы с большинством европейских городов».

В рамках сессии «Итоги кризисного года», модераторами которой стали Андрей Воскресенский, главный редактор «Ъ-Дом», и Элеонора Богданова, директор по развитию бизнеса складского направления Colliers International, обсуждались проблемы перевода долларовых контрактов в рублевые, поиск компромиссных решений при неразрывном долларовом договоре, новые возможности операторов в кризисное время, а также как долго продлится очередной рывок фуд-ритейла и как повлияли санкции на логистические цепочки.

Олег Мамаев, исполнительный директор PNK Group, пояснил, что в текущей ситуации и девелоперам, и арендаторам нужно искать компромиссные варианты, а не требовать для себя максимальных условий. Он также добавил, что сейчас операторам выгодна покупка складских помещений: «Склад – это основа для бизнеса, одно из базовых направлений, где инвестиции оправданы. Тем более сейчас на покупку складов предлагаются крайне привлекательные условия, что также поддерживает интерес со стороны иностранных инвесторов. Коммерческие условия наконец-то стали оправданы на мировом уровне – цена в $1500 была непонятна иностранным инвесторам, а текущее предложение в $600 – 700 вызывает интерес».

Алексей Сапон, директор департамента развития и поддержки логистики «Эльдорадо», поддержал идею, что сейчас рынок полностью находится на стороне покупателя, что создает идеальные условия для выгодных сделок: «В этом году у компании было несколько переездов в лучшие по качеству объекты без увеличения бюджета на логистическую инфраструктуру. Стоимость складов в Москве сейчас минимальна, дальше ни ставки аренды, ни цена продажи опускаться не будут», добавил эксперт.

Ирина Дементьева, директор по управлению поставками, дистрибуцией и логистикой «М. Видео», озвучила другую точку зрения: «В этом году мы расширили площадь нашего дистрибуционного центра в складском комплексе «Чехов» на 23 тыс. кв. м, теперь его площадь достигла 57 тыс. кв. м. Это позволило перевезти склад для обработки аксессуаров из Пушкино в Чехов, тем самым оптимизировать транспортные потоки и для наших поставщиков, и для дистрибуции в наши магазины. При этом мы продолжаем нашу стратегию и сохраняем баланс между собственной арендой и контрактами ответственного хранения с логистическими операторами, имея в этом случае чуть большую гибкость при колебаниях спроса».

Глеб Белавин, заместитель генерального директора по работе с арендаторами УК MLP, в своем выступлении отметил, что сейчас портрет арендатора и основного потребителя качественных складских помещений резко изменился: «Если в 2014 г. это были логистические операторы, которые арендовали площади под конкретного ритейлера, то сейчас их заменили сами торговые компании. Так, в конце 2014 года в структуре наших арендаторов логистические компании составляли 46%, по итогам 2015 г. их доля снизилась до 35%, при этом, доля ритейла возросла более чем в 2 раза - с 14% в прошлом году, до 31% в текущем. Нужно отметить, что доля фармацевтических компаний среди наших арендаторов возросла в 2,5 раза (с 26 тыс. кв. м в прошлом году, до 68 тыс. кв. м в 2015 г.)».

Элеонора Богданова, завершая первую сессию, отметила: «В этом году мы наблюдали активный спрос на складские помещения, чему способствовали низкие ставки аренды и цена продажи объектов. Каждый из ритейлеров, исходя из собственной стратегии развития бизнеса, выбирал для себя подходящий вариант – аренда или покупка склада. Однако рекордное количество сделок в непростой для рынка период говорит о том, что ритейлеры максимально воспользовались текущей ситуацией для улучшения своей складской и логистической инфраструктуры».

На сессии «Перспективы складского рынка 2016+» были затронуты такие аспекты, как планируемые объемы строительства, взаимоотношения между операторами и девелоперами, развитие региональных рынков, а также перспективы мультитемпературных складов. Ее модераторами стали Андрей Воскресенский и Александра Селезнева, региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International. 

Эксперты пришли к выводу, что 2016 г. определенно будет «рынком арендатора». Ритейлеры смогут выбирать наиболее интересные объекты в хороших локациях на привлекательных условиях. При этом операторы, которые в текущий момент уверенно чувствуют себя на рынке, смогут усовершенствовать свою сеть в приоритетных для себя регионах. Формат built-to-suit по-прежнему будет востребованным, особенно в регионах, так как компании заинтересованы в объектах, которые могут быть максимально эффективны для бизнеса.

Захар Вальков, исполнительный директор Radius Group, пояснил, что фуд-ритейл является основным заказчиком нестандартных зданий, и сейчас они получили возможность нарастить логистическую инфраструктуру по крайне привлекательным ценам. «Активизация на текущем рынке связана с тем, что до этого у крупных операторов был долгий перерыв. Сейчас ритейлеры стремятся строить или арендовать объекты, которые будут отвечать конкретно их потребностям с точки зрения типа здания, его конфигурации и расположения. Помимо этого, они смотрят на этот вопрос с учетом оптимизации своей цепочки поставок. Всплеск со стороны ритейлеров – это первый шаг в этом направлении».

Несмотря на непростую экономическую ситуацию, эксперты видят перспективы в региональной экспансии. Вячеслав Зелепуга, коммерческий девелопер «А Плюс Девелопмент», отметил: «На данный момент мы наблюдаем повышение интереса со стороны наших клиентов к регионам, что обусловлено совершенствованием логистических цепочек и возрастающей необходимостью в локальных крупных распределительных центрах для федеральных ритейлеров». Среди перспективных локаций эксперт выделил Санкт-Петербург, Москву, Елабугу, Екатеринбург, а также Самару.

Яна Кузина, вице-президент Freight Village RU, отметила: «Закрытие грузовых дворов ОАО «РЖД» внутри МКАД, ожидаемое в 2016 и 2017 гг., приведет к существенному изменению транспортной-логистической цепочки многих компаний и окажет существенное влияние на изменение структуры спроса на рынке индустриальной и складской недвижимости Московского региона».

Александра Селезнева в завершении второй сессии резюмировала: «В кризис складской сегмент оказался наиболее стабильным и активным. Основными потребителями складских помещений в этом году стали продуктовые ритейлеры, которые принимали решения достаточно быстро. Они воспользовались возможностью арендовать или приобрести качественные складские проекты на более интересных условиях, чем предлагавшиеся на рынке ранее. Почти все крупные фуд-ритейлеры на данный момент арендовали или приобрели в собственность мультитемпературные склады. По нашим прогнозам, такая ситуация сохранится еще в течение 2-3 лет».

Источник: Colliers International EMEA Research