Компания Knight Frank рада поделиться с вами предварительными итогами года на рынке коммерческой недвижимости России

Международная консалтинговая компания Knight Frank, международный холдинг RD Group, инвестиционный фонд Romanov Property Holdings Fund и УК MLP подвели предварительные итоги 2015 года на рынке коммерческой недвижимости Москвы и регионов в деловом квартале «Романов двор».

 

Татьяна Хорева, вице-президент RD Group, отметила: «Сейчас происходит переформатирование рынка недвижимости, от которого в конечном итоге выиграют все участники. Девелоперы более критично подходят к оценке новых проектов и больше внимания уделяют развитию текущего портфеля. Сегодня на первый план выходит способность профессионально управлять как готовыми объектами недвижимости, так и девелопментом в целом. Несмотря на сокращение объемов финансирования, под качественные проекты банки готовы выдавать кредиты по более привлекательным процентным ставкам, чем в среднем по рынку. Например, кредит в рублях может выдаваться под 13-14% годовых, в долларах – Libor+6% годовых».

Наталия Тишендорф, управляющий фондом Romanov Property Holdings Fund, отметила: «Текущие условия на рынке открывают новые возможности для успешных сделок и приобретений. В 2015 году инвестиционный фонд Romanov Property Holdings Fund заключил три ключевых сделки. Мы приобрели новый актив – гипермаркет DIY «ОБИ Пулковское» в Санкт-Петербурге, это уже второй объект в портфеле фонда с таким знаковым оператором как OBI. Также фонд стал совладельцем компании ECE Russland, которая оказывает профессиональные услуги по управлению торговыми комплексами на территории России. Кроме того, мы рады сообщить о подписании договора между Immofinanz и ECE Russland на управление одним из крупнейших торговых центров Москвы – «Золотой Вавилон Ростокино».

Сергей Гипш, управляющий партнер Knight Frank, отметил: «Несмотря на пессимистические прогнозы участников рынка в конце 2014 года, рыночные показатели в 2015 году во многих сегментах оказались выше и лучше прогнозных. Например, в этом году мы увидели рекордные сделки на офисном и складском рынках. По нашим прогнозам, в 2016 году снизится ввод новых площадей во всех сегментах, что в целом хорошо для рынка, не будет расти доля вакантных площадей, замедлится или прекратится снижение ставок аренды. Полагаю, что рыночная динамика сохранится на уровне 2015 года. Мы ожидаем интересных ярких сделок. Коммерческая недвижимость по-прежнему интересна российским инвесторам. В 2016 г. возможен приход ближневосточных и азиатских инвесторов, которые планировали выйти на инвестиционный рынок еще в этом году».

Глеб Белавин заместитель генерального директора УК MLP, прокомментировал: «Несмотря на кризисные явления  в экономике компания не планирует останавливаться на достигнутом,  и в 2016 году мы планируем увеличить свое присутствие на рынке как за счет приобретения действующих логистических комплексов, так и за счет развития действующих объектов. Задача компании в ближайшее время эту цифру укрупнить  как минимум до 2 млн. кв. м». 

Офисная недвижимость

• По предварительным данным, объем введенных в эксплуатацию офисных площадей в 2015 г. составит 627 тыс. кв. м, что на 55% меньше, чем в 2014 г. Рекордно низкое значение показателя прироста за последние 10 лет было зафиксировано в  2012 г. и составило около  550 тыс. кв. м, что явилось результатом  снижения девелоперской активности в период кризиса 2008-2009 гг.
• В 2016 г. объем введенных в эксплуатацию офисов классов А и В сохранится на уровне 2015 г. и составит 650 тыс. кв. м. в основном за счет объектов, сроки ввода которых были перенесены с 2015 г. на 2016 г.

 

• В 2015 г. зафиксирован максимальный объем вакантных площадей за всю историю офисного рынка – 3 млн кв. м. В абсолютных значениях он более чем в 1,5 раза превышает аналогичный показатель кризиса 2009 г.

 

• Объем чистого поглощения офисных площадей в 2015 г. может составить 221 тыс. кв. м, что на 53% меньше, чем в 2014 г. В 2016 г. сделки по пересмотру коммерческих условий будут доминировать в общем объеме сделок.
• Запрашиваемые ставки аренды по сравнению с IV кв. 2014 г. в офисах класса А снизились на 21% в долларовом эквиваленте и на 16% в рублевом, в классе В снижение составило 10% и 14% соответственно. По предварительным данным, средневзвешенные ставки аренды в IV квартале 2015 г. составят 25 904 руб. ($489) за кв. м в  год в офисах класса А и 15 106 руб. ($285) за кв. м в год в офисах класса B. В 2016 г. возможна коррекция долларовых ставок аренды в сторону уменьшения, в то время как рублевые ставки аренды могут демонстрировать рост.

 

 

Складская недвижимость

• По итогам в 2015 г., в России введено 1,3 млн кв. м качественных складов. Из них в Московском регионе - около 800 тыс. кв. м, что в два раза меньше аналогичного показателя 2014 г. В 2016 г. прирост складских площадей в России снизится на 25 – 30% и составит около 1 млн кв. м.

 

• На российском рынке объем сделок в 2015 г. составил 1,7 млн кв. м, что является вторым по величине результатом за всю историю рынка складской недвижимости. (Рекордным был 2013 г., когда с рынка ушло 1,83 млн кв. м). В Московском регионе арендовано и куплено рекордное количество качественных складских площадей – 1,3 млн кв. м.

 

• В 2016 г. ожидается снижение объема сделок на 30-35% по сравнению с 2015 г. до 900 – 1 000 тыс. кв. м по всей России.

 

• В 2015 г. средний размер сделки в складском сегменте составил рекордные 15,6 тыс. кв. м. (для сравнения: в 2014 г. аналогичный показатель находился на уровне 13 тыс. кв. м). В 2016 г. средний размер сделки уменьшится до 10 -11 тыс. кв. м.
• В 2015 г. ставки аренды на склады А класса остались на прежнем уровне – 5 500–6 800 руб. за кв. м в год в Московской области. В 2016 г. ставки аренды останутся на текущем уровне.
• На протяжении всего 2015 г. совокупный объем вакантных площадей находится на рекордно высоком уровне: на рынке свободно около 1 млн кв. м качественных складов (9,5%).

 

Торговая недвижимость

·         По предварительным данным, общий объем предложения в московских торговых центрах в 2015 г. увеличится на 1,23 млн кв. м (GLA – 592 тыс. кв. м), что на 41% меньше от общего объема заявленных площадей. Это будет вторым по величине результатом ввода торговых центров за всю историю существования рынка качественной торговой недвижимости Москвы. Снижение по сравнению с рекордным 2014 г. составит около 14%, тогда было введено 1,4 млн кв. м (GLA – 690 тыс. кв. м).

• Уровень вакантных площадей в торговых центрах Москвы в 2015 г. достиг рекордного значения -  11% (GLA – около 580 тыс. кв. м), что на 5 п.п. выше уровня 2014 г. В 2016 г. уровень вакантных площадей продолжит расти.
• За лето 2015 г. падение оборотов торговых операторов составило 10% по сравнению с летним периодом 2014 г. За осенний период 2015 г. обороты операторов снизились на 20–30% относительно осеннего периода 2014 г.

 

• Посещаемость ключевых торговых центров снизилась на 3–12% за последние 12 месяцев. За последние 2 года индекс посещаемости упал на 28% (WATCOM)

 

• В 2015 г. арендные ставки, номинированные в иностранной валюте, в среднем по рынку снизились на 20–35% по сравнению с концом 2014 г. В 2015 г. произошел массовый переход на процент от товарооборота, фактически фиксированные ставки исчезли из договоров.

 

• Количество международных брендов, вышедших на российских рынок в 2015 г., будет сопоставимо с прошлогодними показателями и составит около 50 марок. В 2015 г. российский рынок покинуло 46 брендов.

Инвестиции в коммерческую недвижимость

• В 2015 г. объем инвестиций в коммерческую недвижимость России составит около $3 млрд, что на 14% меньше, чем в 2014 г., данный показатель станет самым низким с 2006 г. Ожидается, что в 2016 г. объем сделок по покупке объектов коммерческой недвижимости не превысит уровень 2015 г.

 

• Наибольший объем  инвестиций в 2015 г. пришелся на сегмент офисной недвижимости (47%). Доля торговой и складской недвижимости составила 29% и 15%, соответственно.
• Объем иностранных инвестиций в коммерческую недвижимость России составил $800 млн, что на 40% меньше, чем в 2014 г. Наименьший показатель был зафиксирован в кризисном 2009 г. - $637 млн.
• В 2015 г. доля иностранных инвестиций составит 22% от общего объема, для сравнения в кризис 2009 г. эта доля составляла 17%.

 

• В 2015 г. ставки капитализации в сегменте офисной недвижимости достигли 10,5%, в торговой недвижимости - 10,0-11,0%, в складской недвижимости 12,0-13,0%. Для сравнения в I-II квартале 2009 г. ставки составляли 12,0% в офисном сегменте, 13,0% - в торговом и 14,0% - в складском.