Земельная смута: как оспорить оценку

В 2013 году во многих регионах страны размер земельных платежей значительно возрос в связи с существенным увеличением кадастровой стоимости земель. При этом предусмотренный законодательством механизм оспаривания результатов определения этой стоимости фактически не работает. О том как решить этот вопрос, рассказывает Адвокат адвокатского бюро «Пепеляев Групп» Алексей Абрамов.

 Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. На указанные платежи, взимаемые в пользу государства, порой приходится существенная доля расходов собственников земель и землепользователей-арендаторов. В связи с этим размер указанных платежей не может быть увеличен произвольно. Правила определения размера таких платежей должны быть прозрачны и понятны.

Основой для расчета земельных платежей является кадастровая стоимость. Земельный налог и арендная плата определяются в процентах от данной стоимости.

Кадастровая стоимость земли, согласно нормативному определению, это рыночная стоимость, определенная методом массовой оценки. При использовании методов массовой оценки все оцениваемые объекты разбиваются на группы. Для каждой группы выбираются ценообразующие факторы, которые оказывают существенное влияние на стоимость и которые могут быть достоверно определены и объективно измерены. С использованием таких основных факторов, на основании статистических моделей и вычисляется кадастровая стоимость.

При проведении кадастровой оценки не учитываются индивидуальные характеристики земельных участков. Альтернативой такой оценке является индивидуальная оценка, при которой, применительно к конкретному участку, такие характеристики учитываются. К сожалению, как показывает практика, разница между устанавливаемой кадастровой стоимостью и действительной рыночной стоимостью (устанавливаемой индивидуально) составляет порой несколько раз! Это может свидетельствовать о несовершенстве системы государственной кадастровой оценки или о манипулировании ее результатами.

Проблемы оспаривания результатов определения кадастровой стоимости

Право оспаривания предоставлено физическим лицам и юридическим лицам в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. То есть оспорить результаты может широкий круг лиц, к которым относятся не только собственники и арендаторы, но и лица, намеревающиеся приватизировать государственные земли. Результаты определения кадастровой стоимости можно оспорить в специальной комиссии или в арбитражном суде.

Установлено два основания для пересмотра стоимости ― недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость (часть 8 статьи 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В первом случае заинтересованным лицом запрашиваются и анализируются сведения об объекте недвижимости, использованные при определении его кадастровой стоимости. Во втором ― независимым оценщиком проводится индивидуальная оценка объекта и определяется его рыночная стоимость. На практике, как правило, используется второе основание. Предполагается, что комиссия или суд проверят отчет об оценке и уравняют кадастровую стоимость с рыночной, как это предусмотрено пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ. Однако здесь и начинаются основные сложности. Анализ результатов деятельности комиссий по оспариванию стоимости показывает, что в подавляющем числе случаев ими принимаются решения об отклонении заявлений.

Чаще истцы обращаются в суд, однако суды не всегда занимают их сторону. Судебная практика по таким спорам активно формируется в противоборстве. При этом даже в случае вынесения решения об удовлетворении требований, суды твердо стоят на позиции о невозможности возврата переплаченных ранее платежей.

На этом фоне еще более любопытно выглядит новый, не процессуальный, способ борьбы с попытками оспорить стоимость, применяемый властями. Проводя кадастровую оценку земель ежегодно (а то и чаще), органы исполнительной власти сводят на нет все попытки оспаривания стоимости.

Согласно существующим правилам кадастровая оценка проводится не реже чем один раз в пять лет. То есть она может проводиться и чаще, чем один раз в пять лет. В случае если утверждаются результаты новой кадастровой оценки, сведения о ранее утвержденной кадастровой стоимости приобретают статус «архивных». Ответчик в этом случае заявляет довод о том, что вносить изменения в неактуальные сведения (изменять кадастровую стоимость, которая применялась в прошлом) нельзя, и суд с этим соглашается.

Так, например, в Москве после утверждения результатов государственной кадастровой оценки земель по состоянию на 1 января 2013 года инициированы новые конкурсы на право заключения государственных контрактов на оценку уже по состоянию на 1 января 2014 года.

В некоторых решениях Арбитражного суда г. Москвы отражено, что изложенный выше способ вполне эффективен.

Способы решения проблемы

Первый способ ― это продуманная законодательная инициатива. К сожалению, существующие законопроекты не только не решают обозначенных проблем, но во многом усугубляют ситуацию. Например, законопроект предложенный Правительством РФ, окончательно ставит крест на «ретроспективном» применении кадастровой стоимости (проект Федерального закона № 421531-6 «О внесении изменений в Федеральный закон “Об оценочной деятельности в РФ”»).

Законопроект, внесенный Президентом РФ, предусматривает исключение из компетенции арбитражных судов дел по рассмотрению споров об оспаривании кадастровой стоимости и отнесение рассмотрения дел указанной категории к компетенции судов общей юрисдикции (проект Федерального закона № 466637-6 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с изменением подведомственности некоторых категорий дел, рассматриваемых судами общей юрисдикции и арбитражными судами»).

Второй способ ― это «судебное нормотворчество». Однако Высший Арбитражный Суд РФ, который в последнее время выпустил большое количество полезных для практики разъяснений, находится в процессе реформирования. Он будет упразднен до августа 2014 года и его полномочия будут переданы Верховному Cуду РФ. В период проведения реформы вопросы оспаривания кадастровой стоимости вряд ли будут предметом рассмотрения указанных судов.

Конституционность норм, применение которых позволяет устанавливать завышенные платежи, может проверить Конституционный Суд. Однако этот суд рассматривает далеко не все поступающие жалобы.

 

Не переставать оспаривать

Безусловно, в настоящее время риск отказа в удовлетворении требований о пересмотре кадастровой стоимости велик (особенно в Москве). Однако отстаивать свои права все же необходимо. При должной аргументации вероятность изменения стоимости существует. Более того, в случае изменения практики применения законодательства на основании разъяснений высших судебных инстанций, вступившие в силу судебные акты, как правило, подлежат пересмотру.

Источник: Журнал "Молл" N 107