Слабый рубль заставляет ретейл искать скидку на аренду

 

Валютные колебания молниеносно возродили на рынке торговой недвижимости кризисную риторику 2008–2009 годов: «мы в одной лодке, мы партнеры», «мяч на стороне арендатора» или наоборот: «ретейлер ― раб девелопера», «кризис очистит рынок» и т.п. Диалог с обеими сторонами арендных отношений показывает, что у девелоперов запас нервов и выдержки несколько больше, чем у торговых операторов. Страдания последних понятны: многие ретейлеры и так закончили 2013 год с падением оборотов like-for-like на 20–40% и готовностью затормозить темпы экспансии и закрыть неэффективные точки. Настало время корректировать арендные отношения.

Сегодня российский потребрынок чувствует себя несколько лучше, чем экономика в целом, но признаки стагнации налицо. Значительно замедлился рост потребительского кредитования, динамика реальных располагаемых доходов и индекс физического объема розничной торговли оставляют желать лучшего; индекс потребительской уверенности находится в отрицательной зоне и падает. Как результат, посещаемость ТЦ снижается, ретейлеры фиксируют провал удельных оборотов. Очевидны негативные фундаментальные сдвиги в экономике, в сфере потребления, подталкивающие ретейл к пересмотру арендной политики и стратегии экспансии. На них нынче наслоилась валютная катастрофа, выйти из которой, судя по всему, быстро не удастся.

К усугубляющейся проблеме снижения товарооборота прибавился значительный рост затрат на импорт, аренду и пр. Для ретейлеров, несущих расходы в валюте, а получающих доход в рублях, настали тяжелые времена. 10–15% ― такой рост курса чувствителен даже для самых устойчивых магазинов. Если говорить об импорте, то большинство опрошенных игроков готовы заложить всю разницу в курсовой стоимости товара в ценник, надеясь, что ЦА бренда (с чего-то!) купит и подороже. Что касается аренды, то ретейл рассчитывает на фиксацию валютных коридоров, скидки при рублевых договорах, подписание договоров с cap, право одностороннего выхода из проекта и прочую классику жанра. Одним словом, нынче от девелопера ожидают многого, порой забывая, что он существуют в тех же экономических условиях и является не благотворительной организацией, а структурой, вложившей средства в строительство и развитие проекта и имеющей обязательства перед банками.

 

В ОДНУ РЕКУ ― ДВАЖДЫ?!

Негативный экономический тренд, огромный пайплайн мегапроектов ― чем не 2008 год?! Проводить параллели с предыдущим кризисом, конечно, не хочется, но на случай реализации негативного сценария опыт прошлого будет полезен. Кризис способствовал развитию такого инструмента, как расчет ставки на базе процента от товарооборота, который появился в России несколько раньше, с приходом иностранных сетей. В 2008–2009 годах фраза «процент от оборота ― это то, что нас спасет» превратилась в клише.

Региональный директор департамента торговой недвижимости Colliers International Анна Никандрова, вспоминая ситуацию на рынках Петербурга и регионов, отмечает, что в период 2008–2010 годов в новых проектах, которые активно сдавались в аренду, применялась система расчета ставки step rent. В отличие от традиционной ежегодной фиксированной индексации, данный метод предполагал закрепление арендной ставки в конкретных цифрах. По данным «Магазина Магазинов», ставки реально отыграли в конце 2010 ― начале 2011 года. В среднем рост составил 7–8%, а в лучших ТРЦ ― 15%, прекратилось подписание периодов со скидками. У рынка появилось понимание, что никаких принципиальных макроэкономических событий, способных изменить ход истории, не произошло, есть некое потепление.

Если говорить о самочувствии торговых сетей, то максимально пострадали сегменты «средний плюс» и «премиум». Массовые товары пострадали меньше, в некоторых сетях наблюдался рост оборотов, один из ярких примеров ― «Макдоналдс». Беда практически обошла стороной продуктовые гипермаркеты, DIY. Бизнес-модели якорных операторов рассчитываются на длительный срок, рецессии закладываются в ставки. В кризис операторы платили аренду, плюс-минус аналогичную докризисной ― 120–170 USD. Колебания сетей были в рамках погрешности торга. Международные сети продолжили выход на российский рынок. Как указывают в компании «Магазин Магазинов», в 2008–2009 годах к нам пришли Oysho, H&M, RiverIsland, NewLook, Gap, Bebe, Ipekyol, ну, и ненадолго Carrefour.

 

АРЕНДНАЯ ДУЭЛЬ ― 2014

Представители консалтинговых компаний уверяют, что пока провала в спросе на помещения со стороны ретейла не наблюдается. В числе крупных девелоперов, сделавших доброе дело и зафиксировавших валютный коридор, ретейлеры называют ГК «Регионы», DVI Group, «ТЭН Девелопмент», «Адамант». Свой путь у ГК «Ташир» и IKEA Shopping Centres Russia. В первой компании отвечают коротко и ясно: «В настоящее время арендная политика ГК «Ташир» остается прежней ― условия аренды не подлежат изменениям до окончания срока действия договоров». В IKEA Shopping Centres Russia комментируют так: «В 2008–2009 годах у нас существовало достаточно большое количество договоров в иностранной валюте, но мы уже начали переход на рублевые договоры. В 2009 году переход был завершен, т.е. IKEA Shopping Centres Russia использует рублевые договоры аренды. Как компания, нацеленная на стабильные и долгосрочные отношения с нашими партнерами, мы исполняем подписанные долгосрочные арендные обязательства вне зависимости от колебания курсов валют. Изменений в продажах наших арендаторов мы не видим». К слову отметим, что те или иные компании, которые некогда перешли с валюты на рубли, могли пересчитать контракты по такому курсу, что не сильно переживают из-за колебаний доллара и евро.

Большинство из опрошенных «МОЛЛом» девелоперов говорят, что не готовы идти навстречу всем арендаторам, но рассчитывают сохранить основной пул. Также у девелоперов есть внутреннее понимание, для каких сетей помощь лишь отсрочка кончины: лучше отказать «безнадежному больному» в скидке, дав сильному оператору дисконт побольше. Девелоперы подчеркивают, что подходят к арендаторам индивидуально. В связи с этим всех раздражают массовые рассылки писем ретейла с просьбами об уступках. Обычная ситуация: торговые операторы пуляют всем девелоперам без разбора жалобные письма, нередко с реквизитами другого арендодателя или иной валютой, нежели в договоре, «потому что надо». Арендодатели все чаще вынуждены копаться в бизнесе арендатора, дабы понять, почему он не торгует, давать рекомендации по ассортименту, данные по посетителям, устраивать кросс-акции. В пуле опрошенных девелоперов велико число тех, которые убеждены, что в сегодняшних просьбах арендаторов больше эмоций, чем реальных проблем. 

Источник: Журнал "Молл" № 106