Новые реалии нового года

Вступающие в силу с 1 января 2014 года изменения в системе налогообложения грозят обернуться чередой поправок и споров как для девелоперских, так и для государственных структур. Об упущениях в процессе подготовки нововведений и возможных решениях размышляет Олег Войцеховский, управляющий директор Российского Совета Торговых Центров.

Изменение условий налогообложения объектов коммерческой недвижимости ― тема более чем животрепещущая. Напомним, что с 1 января 2014 года в Москве и Московской области (в регионах — через год) вступает в силу Закон «О внесении изменений в статью 12 части первой и главу 30 части второй Налогового кодекса Российской Федерации», предусматривающий использование кадастровой стоимости объектов при налогообложении. Менее чем за полгода ситуация с налогообложением торговых центров и офисов изменилась. Участники рынка вынуждены внести существенные коррективы в расчеты.  На данный момент нерешенных в однозначном порядке вопросов очень много, и в обозримой перспективе мы не получим понимания ― как это работает и куда двигаться дальше.

Рынок оказался не подготовлен, что ставит под угрозу возможности нормальной реализации вновь введенных законов.

 

Проблема взаимодействия

Такая ситуация сложилась в основном вследствие до сих пор не отработанной схемы взаимодействия нашего государства с участниками рынка. Консультации с бизнесом во всем мире являются не только необходимым элементом демонстрации совместной работы. Они позволяют представителям государственных органов получить реалистичную информацию о вопросах, которые будут сопутствовать введению предлагаемых инициатив, а также заранее проработать практические моменты, благодаря которым внедрение этих инициатив пройдет без проблем.

Уже в августе, с началом обсуждений изменений в налоговой стратегии, к дискуссии необходимо было привлечь экспертов, представляющих девелоперские, управляющие, консалтинговые компании. При действительной необходимости мы умеем работать вполне оперативно. Однако пока кроме очень общих высказываний как от государства, так и от коммерческих структур, к сожалению, существенных сдвигов в данном контексте не замечено, а ведь уже декабрь, и до новых реалий осталось меньше месяца!

 

Камень преткновения

Давайте все же определим, чего сейчас не хватает для нормального введения налогообложения с учетом кадастровой стоимости торговых центров и офисов для юридических лиц.

Во-первых, сама по себе кадастровая стоимость только сейчас начала использоваться в расчетах экономики объектов. Раньше это была просто цифра, которую следовало занести в определенное поле кадастра, чтобы не оставить его пустым. Соответственно и определялась она «в массовом порядке». Стоимость похожих объектов, а следовательно, и совершенно реальные налоги с них могут различаться в несколько раз.

Приведу свой любимый пример. По близкой тематике (в области объективного подхода к кадастровой стоимости земельных участков под коммерческую недвижимость) в России имеется интересный опыт. Так, в Екатеринбурге в 2012 году была осуществлена оценка нескольких участков под ТРЦ. Существенное внимание со стороны Администрации города уделено тому, чтобы не допустить необоснованного занижения стоимости. Тем не менее в ряде случаев кадастровая оценка существенно скорректирована в сторону уменьшения.

Во-вторых, площади торговых центров различаются по назначению и по доходности. У современного ТРЦ с подземной парковкой арендная составляющая ― не более 50% от общего метража. Остальное ― это парковочные места, причем во многих случаях бесплатные, и общие зоны, служащие для перемещения посетителей центра, а также организации зон отдыха. В экономике объекта они являются дотационными, так как требуют постоянных затрат на эксплуатацию, но доходов не приносят. Пока же по закону получается прямая параллель с отдельно стоящими магазинами, у которых 100% пространства используется для извлечения прибыли. Тут разногласий не будет ― и общая (GBA), и арендная (GLA) площади у всех просчитана до метра.

В-третьих, цикл развития (девелопмента) достаточно длителен, и те проекты, которые начаты раньше, в своих инвестиционных планах не могли учесть, что с 1 января 2014 года случатся оперативные изменения системы налогообложения. Опыт кризисного 2008 года показал, что инвесторы и кредиторы далеко не готовы входить в положение девелопера и менять условия возврата денег. А нынешняя ситуация такова, что и арендаторы уже вряд ли примут на себя хотя бы часть возросших расходов девелопера. Мы исходим из того, что текущая рыночная ситуация в Москве и в России в целом характеризуется переходом к реальной конкуренции между ТРЦ, замедлением роста продаж у арендаторов, снижением темпов развития сетей и т.д. Срок выхода торговых центров на плановую доходность под влиянием данных факторов постоянно увеличивается.

В ряде регионов прибыльность торговых центров и сейчас под вопросом, хотя они, бесспорно, играют огромную роль в общественной жизни; здесь изменение условий налогообложения может привести к отказам от новых, более удобных и качественных проектов в пользу устаревших концепций по типу крытых рынков. Данный момент выходит из поля обсуждений «чистой экономики», но очень важен для поддержания имиджа и привлекательности наших городов.

Профессиональное сообщество готово к совместной работе с государственными структурами по всем перечисленным вопросам. Наиболее оперативно надо действовать в Москве и Московской области, где введение нового Закона в действие запланировано уже на 1 января 2014 года. В регионах фора составляет один год, но и там медлить уже нельзя.

 

Первая часть материала опубликована на сайте www.mallhouse.ru

 

Источник: Олег Войцеховский, журнал "Молл"