Что будет с гигантскими стройками ТЦ
Миллион «квадратов» торговых площадей заявляют к открытию девелоперы на 2014 год. Но как подсказывают опыт и стадия готовности объектов, едва ли данный прогноз сбудется хотя бы наполовину. Но вопрос не в реалистичности планов, а в самой готовности строить мегамоллы. Активный девелопмент происходит в условиях ослабления экономики и падения продаж у ретейлеров. Что же будет с гигантскими стройками?
Минувший год не принес рекордов. «Сегмент ТЦ столицы показывает крайне низкие темпы прироста площадей» ― так начинались итоговые обзоры экспертов и в 2011-м, и в 2012-м и именно так мы начинаем отчет за 2013 год. На прошлый год возлагались большие надежды. Рынок ожидал начала выхода из привычной дефицитной ситуации, вызванной кризисной заморозкой проектов, сменой городской администрации, ревизией инвестконтрактов. Но начало бума торговых площадей откладывается.
Согласно данным Colliers International, по GLA качественный сток немного превысил 178,2 тыс. кв. метров, а в 2012-м находился на уровне 165 тыс. По подсчетам Jones Lang LaSalle, объем нового строительства ТЦ в Москве в 2011–2013 годах был в 2–3 раза ниже, чем в 2009–2010-м. Здесь весьма уместно повторить еще одну фразу из старых добрых обзоров консалтинговых компаний: «Открытие ряда крупных проектов было перенесено, в частности ТРЦ River Mall, GoodZone, «Весна», «Москворечье»». К традиционно переносимым на будущий год ТЦ мы теперь можем добавить комплексы «Реутов Парк», «Братеево Молл», «Алфавит», «Перово», 3-ю очередь «Отрады», 2-ю фазу ТЦ «Красный Кит» в Мытищах и «Красный Кит» (в прошлом ― «Комсомолец») в Красногорске и многие другие. Что ж, обещанного три года ждут.
Рынок продолжает находиться в предвкушении выхода беспрецедентного объема торговых площадей. При этом настроение бизнеса постепенно ухудшается: если ранее аналитики проводили осторожные аналогии между текущей ситуацией и предкризисным периодом 2007–2008 годов, то минувший год подкинул достаточно весомые основания если не для пессимизма, то для перенастройки стратегии и повышения эффективности.
Рост вниз
Весь минувший год эксперты рассчитывали на ускорение экономики России, но смены тренда не случилось. 2013-й стал годом самого низкого роста за новейшую историю страны. Мы начинаем выходить из круга стран БРИК с высоким ВВП. По разным данным, рост показателя в 2013 году составил 1,4– 1,8%. Мировой банк и МВФ остаются оптимистичными и дают прогноз на текущий год на уровне 2,5–3%. Однако представители консалтинговых компаний считают, что данная цифра великовата. К слову, в прошлом году МЭР трижды ухудшало годовой прогноз: финальная оценка роста ВВП, озвученная в декабре, оказалась существенно хуже первоначальной ― 1,4% вместо 3,6%. В CBRE отмечают, что в негативном сценарии индикатор может оказаться на уровне ниже 1,5%, однако восстановление еврозоны может позитивно повлиять и на Россию.
«В федеральном бюджете на 2014 год мы впервые имеем дефицит. 0,53% ― это, конечно, копейки, но все же: в России дефицит, несмотря на запланированную на текущий год высокую стоимость нефти ― 101 USD за баррель», ― говорит партнер, руководитель отдела торговой недвижимости Cushman & Wakefield Максим Карбасникофф. Уточним: на текущий год запланирован дефицит на сумму 389,6 млрд рублей, или 0,5% ВВП, на 2015-й ― уже 796,6 млрд, или 1%.
Оборот розничной торговли следует тенденции, обозначенной ВВП: замедление роста. Динамику на уровне 4% эксперты считают недостаточной, отображающей преимущественно увеличение продаж продуктов питания.
С потребителем, увы, все не очень хорошо. Динамика реальных располагаемых доходов и индекс физического объема розничной торговли оставляют желать лучшего; индекс потребительской уверенности находится в отрицательной зоне и падает, а значит, из-за сомнений в завтрашнем дне сбережение начинает превалировать над потреблением. Индекс потребительских настроений, по данным Левада-центра, находится на уровне аж 2009 года. Причем если обычно к концу года он растет, то в 2013 году ― снизился.
Как результат, трафик ТЦ если не падает, то стагнирует. В Watcom подсчитали, что посещаемость ТЦ в среднем по России снизилась от уровня 2012 года на 2%. Это можно назвать ростом конкуренции или просто списать на статистическую погрешность, но от обеих причин как-то не легче. Примечательно, что для объектов регионального масштаба падение трафика составило 12%.
Замедление роста оборотов розничной торговли обусловлено снижением потребительского кредитования, отсутствием стимулирующей денежно-кредитной политики от Центрального Банка. Аналитики фиксируют снижение интереса заемщиков к кредитным продуктам, что связано как с высокой закредитованностью населения, так и с усилением рисковой политики банков (ужесточение требований к заемщикам и рост процента отказов, пересмотр кредитных предложений). С одной стороны, более осторожное поведение населения и банков ― это хорошо, а с другой ― тревожный звонок для ретейла.
Как отмечают в Cushman, в России в среднем на домохозяйство приходится 5,5 тыс. USD потребительских кредитов. Относительно других стран цифра не страшная, но в России 60% ― краткосрочные займы на год-полтора, по средней ставке в 27%. «Указанные цифры означают, что среднему домохозяйству в наступившем году нужно будет одних процентов отдать 40 тыс. рублей. Если рост потребкредитования остановится, то эти деньги будут изъяты из оборота розничной торговли. А он на домохозяйство составляет около 350 тыс. в год. То есть ретейл может потерять до 10%», ― приводит вероятный сценарий развития событий Денис Соколов, партнер, руководитель отдела исследований, консалтинга и маркетинга Cushman & Wakefield.
Усиление конкуренции и замедление роста потребительского рынка могут привести к негативной коррекции арендных ставок (на вторичных локациях). Падение оборотов у ретейла приводит к появлению кэпов, верхних границ ставок (процент от оборота «не более чем»). «Сказать, что сейчас мы построим еще несколько ТЦ, несколько десятков международных ретейлеров выйдут и все будет хорошо ― наверно, нет; мы пока к этому не готовы», ― говорит генеральный директор компании «Магазин Магазинов» Дмитрий Бурлов, добавляя пророческое «рынок станет прекраснее, чище, но ставки вряд ли выше».
Прдолжение статьи читайте в феральском номере журнала "Молл"