Юсси Куутса: «В России много денег, но мало капитала»
Девелопмент в Санкт-Петербурге вошел в стадию «строю всем ветрам назло». Даже без учета экономического фактора данный рынок, перенасыщенный ретейлом, является крайне сложным. Однако иностранные компании, успевшие вложить в Россию солидные суммы, уже не видят смысла жаловаться на жизнь и спорить о перспективах проектов. Региональный директор финского концерна SRV в России Юсси Куутса рассказывет о том, как работать под давлением геополитики.
Юсси, в чем вы видите специфику работы иностранца в России?
Основная сложность — абсолютная непрогнозируемость, особенно в сложившейся геополитической ситуации. Быстрой нормализации взаимоотношений с Западом, с ЕС не последует, и это очень сильно сказывается на российской экономике.
Как кризис повлиял на работу финских компаний в России? Какова дальнейшая стратегия работы SRV на нашем непростом рынке?
Финские предприятия инвестировали в Россию в общей сложности около 12 млрд. евро. Это самые крупные инвестиции на душу населения среди всех европейских стран.
Если ты уже знаешь, как работать с Россией, надо продолжать работать.
SRV уже вложил в российский рынок 200 млн. евро и иного выхода, кроме как адаптироваться к новым реалиям, просто нет.
Мы продолжаем строить торгцентры на рынке Санкт-Петербурга и Москвы. Наши проекты уже не такие простые, как были два года назад. Но мы не считаем, что ситуация тупиковая.
Как зародилось сотрудничество с Шанхайской индустриально-инвестиционной компанией (ШИИК), соинвестором проекта «Жемчужная Плаза»?
Когда ШИИК приняли решение построить жилой микрорайон Балтийская Жемчужина, у них на тот момент уже был план по девелопменту ТРЦ. Компания не имела опыта реализации торговых объектов крупного формата. Они связались с SRV через агентство экспортных услуг. Агентство организовало встречу SRV и SIIC. Мы быстро договорились о том, что они выбирают нас в качестве соинвестора. SIIC была готова сразу организовать финансирование и содействовать тому, чтобы мы сами получили финансирование.
Какова динамика финансовых показателей SRV в России?
В первом квартале динамика финансовых показателей была позитивная, но это связано с разницей курсов валют. Речь идет о виртуальных деньгах.
Во втором квартале рост показателей продолжился: выручка по итогам полугодия выросла на 25,8% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составила 33,4 млн евро.
На планы SRV по девелопменту ситуация в экономике не повлияла?
В целом, кризис на планы не повлиял, но ситуация требует дополнительной проработки ряда вопросов. Так, мы дважды обсуждали со Сбербанком условия привлечения финансирования для «Охта Молла». Оба раза итоги были положительными. Еще один источник проектного финансирования — фонд Russia Invest, сформированный финскими институциональными инвесторами. В этой компании концерну SRV принадлежат 27%. В общей сложности, напрямую и через Russia Invest мы владеем 62% проекта.
Что касается «Жемчужной Плазы», то проектирование и дизайн второй очереди завершены. Сейчас мы совместно с ЗАО «Балтийская жемчужина» работаем над тем, чтобы наше совместное предприятие получило кредит.
Вы планируете девелопмент второй фазы в условиях, когда fashion свернул программы развития. Не оптимистично ли?
Без оптимизма никуда. Рынок, ретейлеры адаптируются под новые условия. Если сравнить ценовую политику некоторых брендов на момент их выхода в Россию и на сегодняшний день, становится очевидным: ехать на шопинг за границу уже нет необходимости.
Сейчас не все ретейлеры готовы жертвовать маржой и перекладывают возросшие расходы на плечи потребителя. Здесь каждому бренду важно понимать покупательскую способность и сколько маржи он может себе оставить. Цепочка, лежащая в основе бизнеса, должна быть короткая. В России в fashion-сегменте просто невозможно работать с маленькой маржой в виду высокой арендной платы, расходов, которые накладываются на товар: таможня, сертификация... и, конечно, бюрократический аппарат — это отдельная песня.
Как поменялась арендная политика SRV?
Пустой ТЦ никому не нужен. Лучше держать центр заполненным, переходя на кратковременные уступки: валютные коридоры, скидки и другие всем известные приемы для облегчения «совместной боли». Есть и рублевые договора.
Арендная кампания строящихся проектов продвигается. Например, в «Охта Молле» подписано договоров и БТС примерно на 50% GLA. Недавно мы посадили продуктовый якорь — гипермаркет «Лента». В «Охта Молле» откроются парк развлечений «Фэнтази Град», Decathlon, H&M, «Дочки-Сыночки» и многие другие операторы галереи и фуд-корта.
Готова ли компания SRV выходить в регионы России?
Мы активны в Петербурге и Москве и другие регионы для инвестиций на данный момент не рассматриваем.
Юсси, по сути, SRV сегодня — чуть ли не единственный действительно активный игрок в сегменте торговой недвижимости Санкт-Петербурга. Каковы перспективы дальнейшего развития отрасли?
Сильные игроки, которые присутствуют на рынке долгое время, способны пережить непростой период. Новые вряд ли появятся. Дальнейшее развитие ситуации будет зависеть от экономического тренда. Если роста не последует, то потребности в дополнительных торговых помещениях не возникнет. Но и при позитивной динамике спрос на новые метры будет под вопросом. Рынок Санкт-Петербурга насыщен. Конечно, многое будет зависеть от состояния инвесторов.
Основной потенциал я вижу в фундаментальной реконцепции устаревших объектов. Некоторые ТЦ, открытые в середине 90х, логично снести и построить на их месте новые.
Инвестиционный цикл очень длинный и редко случается так, что никаких потрясений не происходит. Нужно иметь много буфера на балансе, чтобы все перетерпеть. Выход есть всегда. Вопрос в том, в какую сторону.
Полную версию интервью Юсси Куутса читайте в сентябрьском номере журнала «МОЛЛ».