Мортон выходит из квартиры в ТЦ
Девелоперы жилья все чаще пробуют силы на рынке торговой недвижимости. Среди основных открытий текущего года два крупных проекта, реализованных игроками с профильной экспертизой в сегменте квартир — ТРЦ «Водный» MR Group и «Реутов Парк» ГК «Эксперт». Перейти от support-ретейла к формату моллов-стотысячников готовится группа «Мортон». О стратегии и планах рассказывает руководитель отдела коммерческой недвижимости ГК Юлия Королева.
-Чем обусловлено решение «Мортон» выйти на новый для ГК рынок, в сегмент торговой недвижимости?
Для ГК «Мортон» на самом деле это не совсем новый рынок. Компания достаточно давно занимается коммерческой недвижимостью. В каждом нашем микрорайоне представлен формат стрит-ретейла. Мы его всегда строили и будем строить в дальнейшем для обеспечения жителей всей необходимой инфраструктурой. При этом мы не выделяли коммерческую недвижимость в самостоятельное направление и не позиционировали как отдельный бренд. Сейчас вышли на принципиально иной уровень — объем нежилых помещений возрос, к формату стрит-ретейла добавился концепт крупных отдельно стоящих торговых комплексов, и мы решили презентовать данное направление на рынке в качестве самостоятельного бренда.
-Не могли бы Вы более подробно рассказать об опыте ГК в сегменте торговой недвижимости? В основном компания развивала стрит?
Мы ежегодно вводим в эксплуатацию порядка 1 млн кв. м жилых площадей и несколько десятков тысяч метров на первые этажах, которые отводятся под стрит-ретейл. Помимо этого у нас есть ТЦ микрорайонного масштаба в стилобатных частях и отдельно стоящих зданиях площадью 2–4 тыс. кв. м. Эти площади сдает в аренду наш отдел брокериджа, на данный момент услугами консалтинговых компаний мы не пользуемся.
Если говорить о профилях, то в ЖК и микрорайонах представлены супермаркеты, аптеки, салоны красоты, пекарни, магазины строительных материалов, мебели, штор, товаров для дома и т.д. Арендаторами в стрит-ретейле могут выступать и покупатели жилья, т.е. индивидуальные предприниматели, открывающие свой бизнес. Им удобно, что свой бизнес расположен рядом с домом. Естественно, формат первых этажей — это недорогие бренды и предприятия малого бизнеса.
-В планах ГК — начать работу в более крупном формате. Речь идет о развитии торговой функции в рамках КОТ или о реализации торговых проектов не в составе ЖК?
Сейчас мы будем реализовывать и крупноформатные моллы с широкой зоной охвата и проекты, обеспечивающие потребности наших микрорайонов. Могу привести несколько примеров. В микрорайоне «1 Мая» строится ТЦ с GBA порядка 17 тыс. кв. м. Аналогичный формат будет представлен в микрорайоне «Солнцево-Парк». Кроме того, в Дрожжино (мортонград «Бутово») мы планируем построить ТРЦ площадью 150 тыс. кв. м, который будет ориентирован не только на потребности жителей наших микрорайонов, но и на проездной трафик. В Новой Москве в рамках перспективной комплексной застройки рядом с д. Середнево предусмотрен торговый проект с площадью более 100 тыс. кв. м.
-В крупных проектах вы будете полагаться на собственные силы или готовы привлекать партнеров: фи-девелоперов, консалтинговые компании, внешние УК?
На сегодняшний момент у «Мортон», безусловно, есть собственные силы. Мы комплексно подходим к крупным проектам. Все начинается с маркетинга. У нас есть целое управление в компании, которое анализирует рынок, мониторит конкурентную среду в том числе. Естественно, если возникнут сомнения по тем или иным решениям, потребуется альтернативное мнение, мы воспользуемся услугами сторонних консалтеров. Что касается разработки концепций проектов, то при необходимости мы можем провести конкурс среди консультантов. Но тем не менее основная наша стратегия — расширение своих ресурсов и опора на собственных профессионалов.
-Расскажите, пожалуйста, что представляет собой структура внутри ГК, которая занимается торговой недвижимостью?
Структура в принципе сформирована и укомплектована необходимым штатом сотрудников. Мы подходим к ТЦ комплексно: начиная от разработки концепции и заканчивая управлением. В департамент входят отделы проектировщиков, служба эксплуатации, юридический отдел, бухгалтерия, отдел аренды и управления. Сейчас в структуре уже 105 человек, и по мере необходимости она будет расширяться. У нас в управлении находится около 200 тыс. кв. м коммерческих площадей, в том числе к концу 2014 года появятся два ТЦ площадью 17 тыс. кв. м каждый — один в Новой Москве и один в микрорайоне «1 Мая» в Балашихе.
-Сегодня на рынке ТЦ достаточно непростая ситуация: мега-проекты выходят в условиях стагнирующей экономики, когда многие ретейлеры сокращают планы по развитию. Какова ваша стратегия работы в таких условиях?
К арендной политике мы подходим достаточно гибко, предоставляя арендаторам разнообразные скидки. Для нас принципиально важно, чтобы вся необходимая инфраструктура была готова уже к моменту заселения микрорайона. Мы нацелены давать ту арендную ставку, которая на стадии заселения ЖК не оказалась бы слишком большой для ретейлера. Также предоставляем арендные каникулы.
В целом на рынке наблюдается стабилизация уровня ставок. Едва ли будет какой-то рост. Если и будет, то процента три, максимум пять. Сейчас многие девелоперы предоставляют скидки, льготы, чтобы удержать пул арендаторов. Однако если говорить про конкуренцию, то для формата микрорайонных ТЦ этот вопрос практически не стоит.
-Опыт каких девелоперов жилой недвижимости в сегменте ТЦ вы считаете успешным? Capital Group, «ДонСтрой», «Лидер», «Эксперт», MR Group..?
Очень много компаний, которые зарекомендовали себя на рынке коммерческой недвижимости как крупные игроки. Это, например, «Ташир». Если сравнивать с нами, говорить о тех девелоперах, которые специализируются именно на жилой застройке, то я бы в качестве удачного примера назвала ГК «Абсолют»и ПИК. Такие же компании, как Capital Group и «ДонСтрой», работают в другом сегменте жилья, и стрит-ретейл у них соответственно другой.
-Одним из самых заметных проектов, на мой взгляд, стал ТРЦ «Реутов Парк» ГК «Эксперт». Как бы Вы оценили этот проект?
Он достаточно интересный, учитывая, что вокруг ведется масштабное жилое строительство. Однако «Реутов Парк» открылся раньше, чем заселились жилые дома. Видимо, собственники рассчитывали на проездной трафик, поскольку молл стоит на Носовихинском шоссе. Кроме того, не было комплексного открытия (когда сразу начинают работу 70–80% площадей), а именно таким оно должно быть у подобного проекта. Фактически изначально открылся только «Ашан Сити»: как якорный оператор ретейлер имеет жесткие требования и открывается четко в даты, указанные в договоре. Иногда не удается выполнить все требования в полной мере, но после заселения ЖК проходимость существенно увеличится и в итоге, я думаю, у них будет успешный проект.
Подробнее читайте в журнале "Молл" №111