Взгляд редакции: «Жемчужная Плаза» и «Европолис»
Редакция журнала «МОЛЛ» посетила Санкт-Петербург по приглашению компании SRV, предложившей провести независимую оценку проекта «Жемчужная Плаза». Объект, безусловно, заслуживает внимания: ТРЦ является продуктом совместной работы двух иностранных инвесторов, кроме того, на старте девелопмент второй фазы. Попутно мы решили оценить и ТРЦ «Европолис» — флагманский проект компании Fort Group, вышедший на рынок в сложном 2014 году.
Наш коллектив пробыл в Петербурге с 30 июля по 5 августа и за это время вновь ощутил неповторимую специфику региона, отношение города к торговле. Именно с этих позиций мы постарались оценить пару относительно новых объектов.
ЛОКАЦИЯ
«ЖЕМЧУЖНАЯ ПЛАЗА» 7/10
ТРЦ несложно найти в Красносельском районе на юго-западе Санкт-Петербурга. Адрес — Петергофское шоссе, 51.
Согласно маркетинговым презентациям, в зоне охвата молла — Красносельский район, численность населения которого на 2014 год составляла 346 тыс. человек, Кировский район (336,8 тыс.), Петергоф (75,3 тыс.), г. Ломоносов (42,8 тыс.), поселок Стрельна (13,4 тыс.) и другие дворцовые пригороды. В общей сложности, по расчетам девелопера, более 700 тыс. человек.
«Жемчужная Плаза» является частью микрорайона Балтийская Жемчужина, который развивает Шанхайская индустриально-инвестиционная компания (ЗАО «Балтийская жемчужина»). Китайский игрок осуществляет застройку собственными силами, а также сдает участки в субаренду. Как указано в релизе от марта 2015 года, в эксплуатацию введено четыре собственных жилых квартала. Общее число построенных и сданных «квадратов» составляет 358 тыс., число жителей — более 10 тыс. По проекту микрорайон рассчитан на 30 тыс. человек. Однако в SRV эту цифру считают заниженной.
По данным УК, трафик в будни — порядка 18–19 тыс., в выходные — 25–28 тыс., в пиковые дни мероприятий — до 34 тыс. Мы посетили объект во вторник 30 июня, в дневные часы и наверняка можем сказать: на первом этаже люди есть. Еще одна интересная цифра от SRV: в трафике ТРЦ доля жителей Балтийской Жемчужины составляет до 15%.
Основным конкурентом «Жемчужной Плазы» является ТРЦ «Континент» компании «Адамант» на проспекте Стачек (находятся в 6 км друг от друга). Как отмечают девелоперы этих сопоставимых по площади объектов (игроки обмениваются данными), трафик комплексов примерно одинаковый (в расчете на квадратный метр у «Континента» чуть больше). Еще одним соперником является Fort Group с проектом «Французский бульвар» на бульваре Новаторов, однако он имеет более высокое ценовое позиционирование.
С двумя указанными моллами «Жемчужная Плаза» делит покупателей в будние дни, а в выходные ЦА финнов не прочь проехаться до МЕГИ Дыбенко или «Галереи». На конец года заявлено открытие Outlet Village Pulkovo компании Hines в 2 км от КАД по Пулковскому шоссе.
Основным вызовом завтрашнего дня для SRV может стать строительство ТРЦ «МЕГА» в Ломоносовском районе. Приобретет ли шведский лидер данный участок и что конкретно будет на нем строить — вопрос открытый, но подобные перспективы способны испортить сон любому собственнику.
«ЕВРОПОЛИС» 8/10
ТРЦ находится в Выборгском районе, по адресу Полюстровский просп., 84 A, на пересечении ул. Кантемировской и Полюстровского проспекта. Проспект соединяет Выборгский и Калининский районы с центром города, а Кантемировская улица — Петроградский район с северо-восточной спальной застройкой. Преимущество — расположение в 650 м от станции метро «Лесная». По представлениям девелопера, в зоне охвата проживают 810 тыс. человек. Ранее заявлялось, что планируемый суточный трафик — 35 тыс. В день нашего визита, 1 июля, посетителей было мало.
В ближайшем окружении «Европолиса» мало крупных полноформатных ТРЦ, но такой впечатляющий объем разнообразного по качеству предложения не может не влиять на работу молла. Севернее от «Европолиса» функционируют еще два проекта Fort Group — «Академ-Парк» и «Родео Драйв» с аквапарком. Напротив «Академ-Парка» работает ТРЦ «Академический» компании «Адамант». Западнее функционирует «Сити Молл» той же Fort Group. Это профессиональный объект, сопоставимый по площади с «Европолисом» (GLA — 68,5 тыс. м2). Здесь же, возле станции метро «Пионерская», расположены напрашивающийся на реконцепт «Капитолий», «Континент» компании «Адамант», «Атмосфера», «Аэродром», «Купеческий двор» и многие-многие другие. Конкуренты выходного дня — «Гранд Каньон», «МЕГА Парнас» и «Галерея».
В планах — строительство возле станции метро «Пионерская» ТРЦ «Голливуд» (GBA — 120 тыс. м2, GLA — 71 тыс. м2). Собственник, компания «Элис», уже неоднократно переносил начало девелопмента.
Наверно, считать целесообразным появление еще одного торгкомплекса в Приморском районе могут только консультанты. На сайте брокера «Голливуда», компании Colliers International, указано, что в зоне охвата будущего ТРЦ — 1,8 млн человек, планируемая суточная посещаемость — 60 тыс. человек. Данные цифры даже не комментируются.
Более реальным конкурентом можно считать «Охта Молл» компании SRV (площадь – 146 тыс. м2, 78 тыс. м2) на пересечении проспекта Шаумяна и Магнитогорской улицы, который находится в стадии активного девелопмента.
ТРАНСПОРТНАЯ ДОСТУПНОСТЬ, ПАРКИНГ
«ЖЕМЧУЖНАЯ ПЛАЗА» 6/10
Основной путь к ТРЦ сегодня пролегает через Петергофское шоссе. Кроме того, до молла можно доехать по проспекту Ветеранов.
Важный момент: в недалекой перспективе появится еще один подъездной путь к ТРЦ. Шанхайская индустриально-инвестиционная компания закончила строительство вантового моста, который соединит проспект Героев с микрорайоном Балтийская Жемчужина. Таким образом, к ТРЦ можно будет подъехать напрямую с Ленинского проспекта, не выезжая на Петергофское шоссе. На сегодняшний день мост не введен в эксплуатацию, «Балтийская жемчужина» находится в процессе передачи его городу.
Общественным транспортом до «Жемчужной Плазы» можно доехать от станций метро «Ленинский проспект», «Проспект Ветеранов», «Автово», а также из Петергофа. От первых двух станций курсируют бесплатные маршрутки.
В ТРЦ предусмотрено 1336 машино-мест, из которых 487 — на подземной стоянке и 849 — на уличной. Парковочный индекс оставляет желать лучшего — 2,78 машино-мест на 100 м2 GLA. SRV планирует девелопмент второй очереди молла. Согласно приблизительным проектным данным, общее количество мест вырастет до 1731. Во второй фазе будут и подземные и наземные паркинги, в том числе крыша одного из двух новых крыльев ТРЦ будет отведена под стоянку. Из 849 действующих наземных машино-мест 430 придется на территорию застройки второй очереди.
«ЕВРОПОЛИС» 8/10
ТРЦ находится на пересечении ул. Кантемировской и Полюстровского проспекта Преимуществом является расположение объекта возле станции метро «Лесная».
«Европолис» стоит на внутренней стороне дороги, т.е. желающим заехать в молл по пути с работы придется совершить левый поворот. Едва ли это можно считать серьезным недостатком, так как основная аудитория приезжает в выходные дни. Выезд на Полюстровский проспект сложен вследствие того, что до светофора на перекрестке Полюстровский/Кантемировская очень небольшое расстояние. В связи с этим при выезде упираешься в пробку из стоящих на светофоре автомобилей.
Двухуровневый подземный паркинг «Европолиса» рассчитан на 1300 машино-мест. Парковочный индекс скромный — 2,1 м/м на 100 м2 GLA.
Первые 3 часа — бесплатно, каждый последующий час — 100 руб.
АРХИТЕКТУРА, ВХОДНЫЕ ГРУППЫ
«ЖЕМЧУЖНАЯ ПЛАЗА» 7/10
ТРЦ представляет собой здание прямоугольной конфигурации с тремя наземными и одним подземным этажом. Запоминающаяся особенность — выступающие горизонтальные волны вдоль фасада. Строение облицовано серой плиткой небольшого размера, а сверху — золотисто-бежевой.
Первый этаж выполнен в стекле, второй — опирается на колонны. Название ТРЦ размещено на стене справа от главного входа. Обращает на себя внимание обилие разноцветных вывесок арендаторов на фасаде.
В молле четыре входные группы. Главная расположена со стороны Петергофского шоссе и представляет собой козырек на трех опорах. Данная часть здания обшита стеклянными панелями и обрамлена аркой из золотистой плитки. Еще один подъезд находится в тыльной стороне здания, четко напротив главного входа и также выполнен в стекле. Таким образом, здание практически просматривается насквозь. Два других входа размещены по углам ТРЦ, в западном и восточном крыле.
«Жемчужная Плаза» выглядит довольно гармонично, без неоправданных инвестиций в красоту. Однако когда приезжаешь в квартал Балтийская Жемчужина, все внимание сосредоточивается не на ТРЦ, а на расположенном по соседству офисе китайского инвестора. Это небольшое золотое здание неописуемой формы, в стену которого вмонтирован огромный стеклянный шар — жемчужина. Перед шаром расположен фонтан-бассейн со скульптурой девушки, держащей в руках раковину с жемчужиной, а перед входом в офис — скульптура «Древо жизни».
«ЕВРОПОЛИС» 8/10
Здание имеет прямоугольную конфигурацию, включает два подземных этажа паркинга и три наземных.
«Европолис», как говорится на сайте проекта, «объединяет самые смелые идеи в архитектуре и дизайне». Ничего действительно смелого и инновационного нам обнаружить не удалось, и в целом архитектура несколько упростилась относительно рендеров проекта. Дизайн привлекательный и вполне стандартный. Цветовые решения напоминают использованные в «Жемчужной Плазе». Корпус отделан золотисто-бежевой плиткой с включениями серой, имеет множество стеклянных вставок. Строение запоминается наличием необычных архитектурных решений и элементов.
Молл буквально со всех сторон увешан рекламой арендаторов. Бело-розовое название ТРЦ продублировано несколько раз и не тонет в изобилии вывесок ретейлеров.
В комплексе два основных входа. Главный организован с Кантемировской улицы в выступающей треугольной застекленной части здания. Второй подъезд — со стороны Полюстровского проспекта, в западной части ТРЦ.
ПЛАНИРОВКИ
«ЖЕМЧУЖНАЯ ПЛАЗА» 7/10
GBA и GLA торгцента — 96,7 тыс. м2 и 48 тыс. м2. Обширные общие зоны в сочетании с крупной нарезкой под магазины заставляют задуматься об экономической эффективности проекта.
Планировки «Жемчужной Плазы» выглядят несколько неожиданно. Несмотря на то, что строение имеет большую ширину, SRV решилась сделать проект с одним моллом. Как результат, ТРЦ состоит из масштабных юнитов, мелких лотов крайне мало.
На минус первом уровне расположены продуктовый гипермаркет с прикассой и паркинг. Первый и второй уровни ТРЦ имеют крестообразную планировку. От главной входной группы к тыльной части здания проходит широкий коридор, который упирается в стены с панорамным остеклением. Вторая галерея тянется вдоль ТРЦ. На третьем этаже одна основная галерея с площадкой под фудкорт в центральной части. С точки зрения организации движения потоков посетителей все просто и удобно.
Изначально «Жемчужная Плаза» планировалась как проект, реализуемый в две очереди. Объем нового строительства предполагается значительный: GBA — 65,7 тыс. м2, GLA — 29 тыс. м2. Согласно концепции, у ТРЦ появятся два новых крыла по обе стороны Матисова канала; действующее и новые здания объединит общий атриум.
«ЕВРОПОЛИС» 8/10
Флагман Fort Group поразил соотношением общих и коммерческих площадей: 141,7 тыс. и 60 тыс. м2. Даже с учетом встроенного двухуровневого паркинга пропорция впечатляет. Коридоры очень широкие.
На всех этажах комплекса организовано простое круговое движение. Якорные операторы сосредоточены по углам ТРЦ. В восточном крыле здания расположены двухуровневый H&M и фудкорт; в западном крыле — гипермаркеты продуктов, БТиЭ, операторы развлечений. Все стандартно и удобно.
Тем не менее в молле есть пара неклассических архитектурных решений, удачных и не очень. Проходя через главную входную группу, попадаешь на просторную и практически пустую площадку. Функциональное назначение зоны не понятно. Заслуживает внимания и галерея, тянущаяся вдоль тыльной части ТРЦ. Ее восточная стена выполнена в форме дуги, что делает магазины более просматриваемыми.
АТМОСФЕРА, ИНТЕРЬЕР
«ЖЕМЧУЖНАЯ ПЛАЗА» 7/10
По своему духу «Жемчужная Плаза» — классический региональный объект. Сходство с финскими ТЦ также очевидно.
Вдоль и поперек крыши — световые фонари треугольной конфигурации. В интерьере преобладает белый цвет. На полу белая плитка и полосы черной по краям коридоров, потолки — белые с полосами разноцветной подсветки и лампами в форме больших колец, колонны — белые, система навигации — черно-белая. Перегородки этажей — простые стеклянные, ничем не декорированные. В общих зонах — черные диванчики со спинками, искусственная растительность. Все достаточно скромно, нейтрально, спокойно. Тем не менее в общих зонах ТРЦ есть и неожиданная «фишка» в виде зон для чтения.
Отдельно придется сказать о наличии неэффективно организованных зон. Например, в атриуме третьего этажа с видами на Матисов канал расположен ресторан «Пахвала», витрины которого наглухо заклеены скучными картинками с овощами-фруктами. Похожая проблема и у якорного оператора – «M. Видео».
«ЕВРОПОЛИС» 8/10
На рынке уже немало проектов, дизайн которых базируется на архетипах стилей городов мира. В оформлении «Европолиса» использованы образы Лондона, Парижа, Рима и Барселоны.
При таком подходе неизбежно возникает вопрос эффективности вложенных в красоту средств. Еще один дискуссионный момент: в каких случаях «географическое» зонирование является действительно оправданным? Обилие ярких образов, эклектика в сочетании с большим количеством магазинов может быть серьезной нагрузкой для психики потребителя.
Через главную входную группу «Европолиса» попадаешь в атриум «Барселона», в центре которого фонтан с танцующими фигурами. В интерьере — обилие мозаичной плитки, сочные комбинации красного, синего и желтого, колонны необычной формы, желтое пианино и др. Изогнутая галерея воплощает собой Париж: привезенные из Франции фонтаны, узоры на стенах... даже урны очень красивы. Противоположная галерея — это Рим с латинскими изречениями под крышей, развалинами античного храма в общих зонах. Западная часть ТРЦ, зона средоточения «якорей», — это Лондон с красными стенами под кирпич.
ТЕНАНТ-МИКС
«ЖЕМЧУЖНАЯ ПЛАЗА» 8/10
По данным SRV, ядро целевой аудитории торгкомплекса составляют женщины от 18 до 35 лет, молодые семьи с детьми. Существенная доля посетителей — молодежь 16-–22 лет. Молл работает в сегменте «средний минус», «средний». Проект будет развиваться в сторону увеличения категории middle-up.
Роль продуктового якоря выполняет финский гипермаркет Prizma. В скором времени оператор планирует сократить свои площади. В ТРЦ представлены кинотеатр «Формула Кино» с IMAX, фитнес-центр Susanin, хобби-гипермаркет «Леонардо», «М. Видео», «Детский Мир», «Спортмастер», H&M. В мае 2015 года открылась новая развлекательная зона — «Батутный парк № 1».
В ТРЦ порядка 120 магазинов. Первый уровень получился объективно удачным: H&M, Bershka (группа Inditex представлена только этим брендом), Reserved, Mango, Violeta by Mango, Love Republic, Mohito, Lindex, первый в Петербурге Deichmann и др. По сути, концепция представляет собой микс трафик-драйверов и ювелирки (Pandora, «Адамас», МЮЗ, Choron Diamond и др.). Уровнем выше работают Cropp, House, Ostin, Fun Day, Modis, Takko Fashion, oodji, Adidas, befree, Incity, Deseo, Rinascimento. Третий уровень отдан под детство, спорт и фудкорт. В западном крыле огромная площадка задействована под концепты сети «Дети».
Несмотря на известную ситуацию в экономике и специфику планировок ТРЦ, процент вакантности минимальный. Закрытия магазинов связаны в основном с уходом брендов из России. Недавно в ТРЦ открылись «Улыбка радуги», «Императорский фарфор», на подходе — Tom Tailor, «Буквоед», Ascona, магазин мужской одежды «Империал», Stenders.
Можно констатировать, что в ТРЦ нет подходящих по метражу и локации площадок ни под бренды Inditex, ни под такие более дорогостоящие марки, как Lacoste, Tommy Hilfiger.
Новое восточное крыло планируется под якорных арендаторов. Переговоры велись с продавцом товаров для дома Hoff и со спортивным ретейлером Decathlon. Первый не выразил заинтересованности в проекте. Также планируется посадить крупноформатного фитнес-оператора с бассейном.
В целом масштаб и концепт ТРЦ представляются вполне эффективными, тогда как необходимость девелопмента второй фазы вызывает сомнения.
«ЕВРОПОЛИС» 9/10
Якорными операторами ТРЦ выступают продуктовый супермаркет Prizma, кинотеатр «Мираж Синема», магазины Media Markt, «Спортмастер», «Детский Мир», двухэтажный H&M, «Снежная Королева» и др. В 2015 году в «Европолисе» начал работать первый в России крытый парк активного отдыха Angry Birds Activity Park (4 тыс. м2), инвестором которого выступила Fort Group.
В «Европолисе» более 160 магазинов, работающих в сегменте «средний», «средний плюс». В ТРЦ практически полный набор брендов Inditex, H&M и Monki, бренды LPP. Как говорят питерские девелоперы, в насыщенном ретейлом городе такой микс вовсе не гарантирует успеха, так как данные марки представлены практически везде. Тем не менее их наличие — базовая необходимость.
На первом уровне ТРЦ в галерее со стороны Полюстровского проспекта собраны ретейлеры с ценником подороже: Tommy Hilfiger, Inwear Matinique, Peter Murray, Lacoste, Charuel и др. На втором уровне, кроме одежды с демократичным ценником, представлены операторы обувного и бельевого сегментов. На третьем — приличная подборка детских ретейлеров и спортивные магазины.
В целом каких-либо пробелов в ассортиментной матрице нам обнаружить не удалось. Уровень вакантности — символический.
ОБЩЕПИТ
«ЖЕМЧУЖНАЯ ПЛАЗА» 6/10
Первое, что очень хочется сказать о сегменте кафе и ресторанов «Жемчужной Плазы», — это наличие весьма скромного фудкорта. Ресторанный дворик рассчитан всего на пять операторов. Выбирать приходится из McDonalds, «Теремка», KFC, «Крошки Картошки», Hard Wok Cafe. Вакантных площадок нет. Посадочная зона маленькая.
Пул in-line кафе включает: чайхану «Пахвала», «Шоколадницу», «Дюжину», Das Колбаs, Sushi-Sity, «Буше». Подборка неплохая, но недоработки по фудкорту не компенсирует.
«ЕВРОПОЛИС» 7/10
Ситуация с фудкортом аналогична сложившейся в «Жемчужной Плазе»: количество операторов и размер посадочной зоны невелики. Работают McDonalds, Burger King, KFC, Hard Wok Cafe, Big Cake House, «Крошка Картошка», «Теремок», «Сбарро». В качестве плюса можно назвать удачный дизайн.
Сегмент кофеен представлен Starbucks, British Bakery, Coffeeshop Company, «Буше». Выбор ресторанов скромный — Brother's Pizza и Djinn Grand Cafe.
Редакция благодарит компанию SRV за организацию поездки в Санкт-Петербург.
Полную версию материала читайте в августовском номере журнала «МОЛЛ».