В Екатеринбурге ТРЦ «Глобус» - один из самых свежих примеров реконцепции

ТРЦ «Глобус» сегодня — это промежуточный результат реконцепции ТРЦ «Екатерининский», открывшегося еще в далеком 2002 году. Отправляясь в тур по моллам Екатеринбурга, мы изначально планировали выбрать для анализа именно обновленный объект, со второй жизнью. Как известно, столица Урала обогнала все миллионники по обеспеченности населения ретейлом и продолжает развиваться, а это мотивирует девелоперов перекраивать проекты первой волны. Кейс серьезный, дорогостоящий и рискованный: либо икра и шампанское, либо, весьма вероятно, членство в списке dead, malls.

«Глобус»—один из самых свежих примеров реконцепции на местном рынке. Mallino Development Group (структура экс-владельца концерна «Калина» Тимура Горяева, в которую предприниматель консолидировал объекты обанкротившейся «КИТ-Кэпитал») открыла первую обновленную фазу 28 декабря 2013 года и готовится к реализации второй очереди. В перспективе планируется вырастить проект до суперрегиональных масштабов. Консультантом и брокером выступила компания JLL, получившая «Глобус» в наследство от Colliers International. Громкое между-народное имя консультанта (JLL) до сей поры фигурирует в презентационных материалах девелопера, однако стороны, разойдясь в видении проекта, уже прекратили партнерство.

Безусловно, мы не могли пройти мимо столь примечательного ТРЦ. В надежде получить полную картинку трансформаций и перспектив мы обратились в Mallino с предложением встретиться и вместе посмотреть объект. В компании дали согласие и неоднократно подтвердили договоренность: предполагалась встреча с генеральным директором «Моллино Менеджмент» Валерием Чуватиным или с кем-либо из уполномоченных представителей УК. Но, увы, после этого телефоны компании перестали отвечать и на свидание с редакцией 26 июня никто не пришел. Нехватка времени (мы пробыли в ТРЦ пару часов) и информации, а также общее состояние объекта, о чем речь пойдет ниже, заставили нас отойти от традиции ставить объекту оценки. А вот поделиться впечатлениями всегда готовы. На детальный анализ мы не претендуем, просто поговорим о заметном  важном.

Концепт.

«Глобус», судя по материалам, размещенным в открытом доступе (в том числе на сайте девелопера), весьма амбициозный проект. В какой мере он воплотится, будут ли меняться планы, сам концепт, покажет время, а пока замысел следующий: суперрегиональный формат с серьезной развлекательной составляющей (GBA— 158 тыс. м², GLA—84 тыс. м²)¹.

Первый этап - реконструкция действующего ТЦ (GLA— 28,5 тыс. м²)  - уже состоялся. Проведена модернизация здания, обустроена новая входная группа, обновлены фасады, внутренняя отделка. Дальше— больше. Здание предполагается расширить в сторону реки Исеть, а также соединить переходом на уровне третьего этажа с другими объектами Mallino Development Group, расположенными поблизости (слева от ТРЦ): действующим аквапарком «Лимпопо», гостиницей «Атлантик» и кинотеатром «Кинокит» (на объекте не так давно появилась вывеска «Люксор»). В одном здании с «Глобусом», с тыльной стороны, расположен ноу-нейм отель, который находится в собственности другой компании. На текущий момент выкуп и снос отеля не планируются. Якорями второй фазы могут стать гипермаркет «Ашан» (по данным JLL, договор подписан) и отдельно стоящий гипермаркет DIY. Площадь торговой галереи—39 тыс. м². На берегу реки девелопер обещает обустроить парк развлечений размахом в 8 тыс. «квадратов».

 

Добавим, что смена имени ТРЦ - шаг серьезный. В рассматриваемом случае ребрендинг несколько осложнился судебными процессами с известной сетью продуктовых гипермаркетов. «Глобус Холдинг ГмбХ & Ко.КГ» и ООО «Гиперглобус» (московское представительство) заявляют, что товарный знак, включающий в себя обозначение «Глобус» или «Globus», принадлежит материнской компании и Mallino не может его использовать. Истцы требуют пресечь нарушение и удалить коммерческое обозначение «Globus» или «Глобус» (а также любое другое сходное до степени смешения с товарными знаками) с вывесок рекламы, документации и т.д. Пока немецкая компания проигрывает дело в нескольких инстанциях: истцу то не удается доказать сам факт строительства ТРЦ фирмой г-на Горяева, то факт использования «Моллино Менеджмент» чужого товарного знака на стадии строительства и намерение использовать его в будущем и т. д. (см. картотеку дел на сайте Московского арбитража). Итак, пока массивная вывеска «Глобус» красуется над входом в ТРЦ.

 

Локация, транспортная доступность.

«Глобус» можно найти по адресу ул. Щербакова, дом 4. Площадка сама по себе весьма неплохая. Чкаловский район - третий по численности населения после Орджоникидзевского и Кировского районов (свыше 215 тыс. человек, 15,5% населения города). Улица Щербакова (в направлении к центру пере-ходит в ул. Белинского) связывает Чкаловский с остальными районами города, до Екатеринбургской кольцевой автодороги меньше километра. Согласно презентациям девелопера, в зоне охвата—южные микро-районы Уктус, Вторчермет, Ботанический, Химмаш, Птицефабрика, Компрессорный, Автовокзал-Южная. Улица Щербакова переходит в Челябинский тракт, по которому из Екатеринбурга можно попасть в города юга области: Арамиль, Сысерть, Двуреченск, Полевской, Каменск-Уральский (более 303 тыс. человек). Примечательно, что в представлении Mallino Development Group в зоне притяжения ТРЦ «Глобус» с учетом его развлекательной составляющей проживают 3,6 млн. человек, т. е. все трудоспособное население Свердловской области. Речь идет о 2-3-часовой транспортной доступности. Планируемый фут-фолл—55 тыс. человек в день. На сегодняшний день, по данным участников рынка, средний трафик ТРЦ с учетом выходных составляет 5,5-7,5 тыс. человек в день. И эта информация похожа на правду. В будний день нашего визита (четверг, с 10:30 до 12:30) люди были только возле продуктового оператора.

Посмотрим на конкурентов. Сразу хочется отметить, что на московский глаз в Екатеринбурге практически все конкурируют со всеми (если говорить о локации, а не о концепции). Всё близко. Например, мы ехали из центра города до «Глобуса» утром буднего дня и уложились менее чем в полчаса.

В самой непосредственной близости от объекта Mallino располагаются ТЦ «Дирижабль» (ул. Шварца, 17; мы доехали минут за пять), «Мегаполис» (ул. 8 Марта, 149), «Ботаника Молл» (пересечение улиц 8 Марта и Шварца) и др. Подчеркнем, что «Глобус» и его соседей невозможно сравнивать по концептам. Например, «Дирижабль» и «Мегаполис» по формату близки к крытым рынкам с вкраплениями сетевых брендов и, кстати, явно пользуются спросом и любовью населения. Чуть западнее ближайших соседей расположены проект Mallino «Кит» (ул. Амундсена, 65) и «Эко Молл Гранат» (ул. Амундсена, 63). Еще раз подчеркнем, что в картине мира москвича до «Кита» рукой подать, однако местные участники рынка как один твердят: «Это как-то далеко».

Если говорить о туманных перспективах, то мощным конкурентом для «Глобуса» сможет стать ТПУ у ст. м. «Ботаническая» (около 15 минут пешком). Ранее PRED Group заявляла о намерениях построить здесь ТПУ, включающий ТРЦ с GLA 100-110 тыс. м². Однако пока проект заморожен и не имеет инвестора. Из менее значительного и также туманного: ТЦ компании RED стенка в стенку с «Мегаполисом», ретейл-парк «Исток» на ул. Щербакова, у пересечения с Большой кольцевой автодорогой и др. Отдельно хочется упомянуть про ТРЦ «Июнь» с парком DreamWorks, который заявлен на идущем параллельно ул. Щербакова Полевском тракте. Да, детище ГК «Регионы» не так близко, но в обоих проектах козырем являются именно развлечения, при этом DreamWorks - козырь крайне серьезный.

В целом проект в данной локации с учетом расположенного поблизости жилого массива может претендовать на успех. При грамотном, логичном подходе.

 

Паркинг.

 Парковка представляет собой масштабное асфальтовое поле, раскинувшееся перед «Глобусом», аквапарком и гостиницей «Атлантик». Именно поле, так как пока на нем нет никакой разметки. Заезды на стоянку находятся несколько далековато от центральной входной группы ТРЦ. Во время нашего визита серое поле оказалось совершенно пустынным, машины были припаркованы только перед самым входом в молл. Во второй очереди предполагается двухуровневая парковка (со стороны реки, нулевой и первый этажи). В общей сложности — 2500 машиномест.

 

 

Фасад, входные группы.

ТРЦ «Глобус» расположен в правом крыле многофункционального здания сложной конфигурации (пожалуй, мы воздержимся от ее описания, чтобы не испытывать воображение читателя). В левой части размещаются офисы, Екатеринбургский муниципальный банк (офисная часть принадлежит Mallino), ресторан Chicago, в тыльной части со стороны речки - отель без названия, ресторан без названия и что-то еще. ТРЦ получил новую, буквально шикарную отделку и броскую главную входную группу, но сам многофункциональный объект в целом представляет собой старую серо-унылую коробку. Интересно будет посмотреть, как экстерьер изменится в случае строительства второй фазы. Пока же, когда смотришь налицо «Глобуса», на ум приходят описания вроде «дорогостоящая пластическая операция проведена частично».

А теперь расскажем поподробнее про новый фасад. Действительно, выглядит дорого. Шик! Здание обшито черными панелями из каленого органического стекла толщиной в сантиметр.

Как говорят местные девелоперы, 1 м² такой глянцевой панели стоит 208 EUR. Вдоль фасада тянется козырек (по дизайну и цвету напоминает решения в московском ТРЦ «Калейдоскоп» на Сходненской), который опирается на колонны в сверкающем металле. Над козырьком размещены вывески арендаторов - Н&М, DNS, Drive Fitness.

Центральная входная группа представляет собой масштабный навес, расширяющийся в направлении от входа. Навес держится на плотных рядах металлических колонн. Вход ведет в центральный атриум с высоким стеклянным куполом. Круглый купол, пожалуй, самая запоминающаяся часть архитектуры. Через центральный подъезд можно пройти к основному fashion-якорю—Н&М. Вторая входная группа расположена со стороны ул. Павлодарской (с правого бока ТРЦ) и ведет к продуктовому магниту «Монетка». Это стеклянный подъезд с крыльцом и пандусом. Слева от входа обещает открыться ресторан «МакАвто» (заезды сделаны, идут ремонтные работы). Прогуливаясь по моллу, мы обнаружили еще пару-тройку дополнительных входов-выходов. Сколько конкретно, вспомнить затруднительно.

Общее впечатление от экстерьера вполне позитивное. Однако свой вклад в картину вносят и детали. Например, очень необычна конструкция скамеек под центральным навесом. Попробуем описать: колонны окружены каменными основаниями с деревянными сиденьями. Причем конструкции расширяются от сидений к земле. Иными словами, есть два варианта: либо сидеть с вытянутыми и приподнятыми ногами, либо как-нибудь на корточках. Возле скамеек растет жидковатый газон. Ничего страшного, естественно, но рулонная трава была бы к месту. Клумбы поливает специальный работник, при этом шланг угрожающе тянется по площадке. Опять же, ничего криминального, но система полива также была бы не лишней. У главного входа висит криво прилепленное скотчем мятое расписание автобусов. Такие инвестиции - и такое расписание... У входа в «Монетку», слева от крыльца, красуется временный деревянный пандус. Возможно, он нужен для каких-либо строительных целей, для которых обычный, расположенный справа от лестницы не подходит (он несколько узковат). И другие мелочи...

 

 Планировки.

«Глобус» имеет очень сложную планировку, которую можно охарактеризовать как «ночной кошмар брокера». На каждом из трех этажей она разная и на каждом сложная, особенно на втором уровне. В центре - круглый атриум, от которого как лопасти пропеллера расходятся торговые галереи: на первом уровне — три основных коридора, на втором — пять, на третьем — два. При этом галереи не прямые, а с поворотами, от них в тупиковые зоны разбегаются небольшие коридорчики. Посетителю порой весьма непросто понять, где он находится и куда движется. Идешь, идешь, идешь -  поворот, поворот - бах! - и все закончилось.

Магазины встречаются в самых неожиданных местах, например за туалетом в конце коридора первого этажа. Некоторые решения осложняют ситуацию. Так, в главном атриуме размещено кафе Julius Meinl, которое закрывает вид на магазины. Между точкой общепита и операторами торговли и услуг остается совсем тонкая дуга галереи. Здесь в полной темноте стоит «Сбербанк».

Вероятно, в 2002 году такие схемы имели право на существование, но сегодня они не соответствуют требованиям ретейлеров и ожиданиям покупателей. В случае реализации второй фазы проекта планировка усложнится в разы.

В ТРЦ красивый центральный атриум, но увидеть его размах, всю окружность купола можно только на третьем этаже. На нижних уровнях радиус уменьшен значительно. В атриуме возле «Монетки» света и простора больше. Но потолок не производит впечатления легкой, прозрачной конструкции из-за плотного решетчатого каркаса, в который вставлены маленькие квадраты стекол. Подчеркнем, что естественный свет очень важен для моллов с низкими потолками. А в «Глобусе» они настолько низкие, что уместно смотрелись бы не три этажа, а два. Шаг колонн — 6x6. Из-за такой сетки атриумы выглядят просто оккупированными колоннами и опорными балками.

В атриумах две группы эскалаторов «вверх-вниз», что хорошо. Плохо лишь то, что со стороны «Монетки» они узковаты. Вдвоем не встать, рядом не пройти. В боковом атриуме со второго этажа на третий также можно подняться по лестнице, расположенной возле эскалаторов. Спорный момент: эскалаторы начинают двигаться только спустя несколько секунд после того, как на них ступила нога пассажира. Здесь возникает небольшая фобия. Скажем, первопроходец встал и ожидает, когда лестница поползет вниз.

Позади идущие граждане не заметили его заминки и... пассажир номер один уже лежит внизу. Идея эффективна с точки зрения износа эскалатора, но, вероятно, следует отрегулировать датчики включения.

 

Атмосфера, интерьер.

Как было отмечено выше, внутреннее строение здания, планировки соответствуют уровню регионального ТРЦ первой волны. При этом собственник действительно потрудился над внутренней отделкой. На полу глянцевая плитка размером метр на метр белого, серого и черного цветов. По нашим данным, стоимость - 96 EUR за «квадрат». Ее тяжело укладывать, тяжело менять, но выглядит отлично. Потолок: в галереях обычный серый грильято, но в атриумах красивые деревянные рейки. Над головой - кассетные кондиционеры. Колонны обшиты блестящим металлом. Это могло бы несколько визуально раздвинуть пространство, но девелопер исхитрился вписать между колоннами островных арендаторов. Ощущение хайтека добавляют прозрачные стенки эскалаторов. Приятно посмотреть на работу механизма, осталось только очистить его от грязи и пыли.

Из прочего антуража — искусственные деревья, деревянные скамейки.

На входных группах самая радикальная навигация, а именно огромные щиты с планами этажей. Вполне удобно. Возле эскалаторов указатели с именами крупных арендаторов. В самих галереях нам удалось обнаружить только опознавательные значки возле туалетов... А также необычные навигационные решения от ретейлеров. Одинокие арендаторы пустующих галерей выставляют в общие зоны манекены-маяки. В этом торговых операторов можно даже поддержать, но мы заметили и действительно серьезное нарушение. Стеклянные двери многих магазинов открыты наружу, при этом никаких желтых наклеек для слабовидящих людей на них нет.

 

Тенант-микс и фуд-корт

Микс арендаторов «Глобуса» оценить проблематично, так как на сегодняшний день открыто небольшое количество магазинов. Посмотрим на пул якорей. Роль продуктового магнита выполняет оператор «Монетка», который работает в ТРЦ исторически, сначала времен (площадка в собственности ретейлера). По ценовому сегменту оператор является дискаунтером типа «Пятерочки». В глаза бросилась следующая деталь: возле входа в «Монетку» сооружена конструкция из гипсокартона для сломанных тележек. Как мы отмечали выше, во второй фазе планируется гипермаркет «Ашан» (он должен стать вторым в Екатеринбурге). Более того, на ул. Шварца ГК «О’Кей» планирует строительство гипермаркета. По словам ретейлера, участок находится в портфеле компании продолжительное время, а недавно проект сдвинулся с мертвой точки.

Основной модный якорь - Н&М. Большой, двухэтажный, порядка 2,5 тыс. м². Детский сегмент представлен огромным универмагом Baby Mall на третьем этаже. Это стеклянный аквариум, в котором несколько жарко. В пуле арендаторов: «Спортмастер», «Л’Этуаль», Centro, Ostin, Adidas, Kari, Savage, Ralf Ringer, Leo Ventoni, «Адамас», Glance и другие операторы, в том числе магазин без вывески.

Фуд-корт занимает небольшой пятачок в главном атриуме на третьем уровне. Ресторанный дворик тесный, хотя площадка вполне позволяет раздвинуть столики и стулья. Арендаторы: Subway, «Крынка», Las Pizza и еще парочка. Открытие ресторана «Макдоналдс» планируется как в формате «МакАвто», так и на фуд-корте (висит баннер «скоро открытие»). В главном атриуме работает первая в Екатеринбурге фирменная кофейня австрийского бренда Julius Meinl с дизайном, имитирующим комнаты квартиры (обои, шторы, торшеры).

Обычно мы всегда тестируем рестораны, но в этот раз есть не хотелось. Решили просто купить напитки в Subway. Подходишь к кафешке и видишь на прилавке распечатанные на черно-белом принтере непривлекательные изображения блюд. Такое монохромное мороженое точно купить не захочется. Хочется лишь отправить фотографию в головную компанию бренда.

Итак, ТРЦ «Глобус» — еще одно доказательство того, что реконцепция должна проводиться по принципу «семь раз отмерь, один раз отрежь». Объекты первого поколения обычно нуждаются в самых радикальных улучшениях или даже в сносе и в девелопменте с нуля. Ведь косметика не может скрасить недостатки неудачной планировки, низких потолков и т.д. Кроме того, развитие развлекательных функций может быть эффективным при соответствии объекта современным базовым параметрам. Либо такие объекты вполне успешно могут эволюционировать в рынки. Полумеры на высококонкурентном рынке Екатеринбурга рискованный подход.