Тень города

В сентябре в Москве завершается масштабный проект по благоустройству столичных улиц. Власти обещают сделать город удобным и комфортным для горожан. Пока же игроки стрит-ритейла, глядя в светлое будущее, подсчитывают потери.

«Мы стремимся к тому, чтобы у москвичей был безопасный, удобный, открытый город, в котором хочется просто пройти по улицам», — цитирует сайт правительства Москвы мэра города Сергея Собянина. Городская программа «Моя улица», рассчитанная до 2018 г., включает комплексное благоустройство улиц и общественных пространств, прежде всего с наиболее интенсивным автомобильным и пешеходным трафиком, говорится в ответе на запрос «Молла» Департамента капитального ремонта города Москвы. По этой программе город обещает реконструировать улицы, отремонтировать фасады и сделать подсветку зданий. Улицы столицы должны быть узнаваемы и доступны, отмечает представитель департамента: «Цель программы — перейти от улицы для автомобиля к улице для человека, от улицы как транспортного пространства к улице как пространству общественному». Тротуары становятся шире, меняется дорожное полотно, устанавливаются новые фонари, а провода уходят под землю — так описывает департамент работы по благоустройству. Предполагается, что на благоустроенных улицах, ставших ещё более привлекательными для горожан и туристов, будут сохраняться действующие и открываться новые магазины, кафе, рестораны и т.д. «Планы города сложно оценить как-то иначе, кроме слова "Браво"», — воодушевлён основатель сети «Теремок» Михаил Гончаров. «Открывая "Теремок" в Нью-Йорке, я иногда ездил на такси, но большей частью ходил пешком, выходило по 100 км в неделю. Москва на порядок интереснее и красивее — много замечательных зданий. Рестораны начали открываться и в переулках. Всё это очень здорово!» — говорит он.

Цена вопроса

Масштабная работа по благоустройству города началась в 2011 г. Тогда наиболее ярко изменения затронули городские парки. «До 2011 г. в Москве было 130 парковых пространств, они служили транзитом для пешеходов и кратковременного отдыха жителей ближайших микрорайонов», — говорится в ответе на запрос «Молла», подписанном замруководителя департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы Владимиром Островским. В 2011–2015 гг. по программе «Развитие туризма и отдыха на 2012–2018 гг.» благоустроено 400 парков и 48 зон отдыха у воды. «Мы поменяли 47% руководящего состава [парков] на молодых нормальных ребят, которые понимают экономику парка, сократили долю бюджетных средств, продолжительность тендера на закупки — с 40 до 5 дней. Я из парков сделал приоритет, интересующий мэра и интересующий горожан», — рассказывал интервью «Ведомостям» Сергей Капков. Он в марте 2011 г. возглавил ЦПКиО им. Горького, а через полгода — департамент культуры Москвы (эту должность он занимал до марта 2015 г.). План на этот год — 72 парка и 8 зон отдыха, на 2017 г. — 85 и 40 соответственно. Финансировать работы планируется как за счёт бюджета, так и за счёт средств инвесторов, следует из ответа департамента.

Среднее время, проводимое посетителями на территории, увеличилось, повысилась и коммерческая привлекательность площадки, выросло количество чеков и размер среднего счёта, рассказывает о результатах работы последних лет Павел Жаворонков, руководитель пресс-службы АО «ВДНХ». Выставка подбирает арендаторов на основании концепции развития парка, утвержденной администрацией, говорит он. Основные критерии: оригинальность представленной концепции, ассортимент, ценовая политика, характеристики сервиса, фирменный стиль и т.д.

Следующее пространство — это городские улицы. Программа «Моя улица» появилась в 2014 г. В этом году по ней идут работы на 60 улицах (53 в центре и 7 на въезде в столицу) против 47 годом ранее. На сайте город перечисляет 11 концепций, которые собирался реализовать в 2016 г. Так, изменения затрагивают Тверскую улицу, Новый Арбат, Садовое и Бульварное кольцо, Кремлёвскую набережную и Боровицкую площадь и др. Архитектурные концепции и стандарт благоустройства разработало КБ «Стрелка» в сотрудничестве с российскими и иностранными архитекторами.

В этом году на «создание комфортной городской среды» будет выделено 22,4 млрд руб. против 21,6 млрд в 2015 г., говорил в марте заместитель мэра по жилищно-коммунальному хозяйству и благоустройству Петр Бирюков. На реализацию программы расходуется менее 1,4% годового бюджета Москвы, подчёркивает представитель департамента капремонта города. Программа на 2017 г., по её словам, только формируется.

В ближайшие три года власти Москвы планируют потратить на проект городского благоустройства «Моя улица» около 90 млрд руб., цитировала газета «Ведомости» партнёра КБ «Стрелка» Алексея Муратова. Запрос «Молла» в КБ «Стрелка» остался без ответа.

Клиенты теряются

Из-за ремонта улиц пешеходный трафик серьёзно упал, автомобилистам стало негде парковаться, в результате число покупателей и выручка снизились. Так, ресторан, расположенный на Садовом кольце в здании Федеральной антимонопольной службы (ФАС), принимает только постоянных гостей: от обычных пешеходов он отрезан строительными конструкциями, рассказывает Алексей Петропольский, управляющий партнёр агентства недвижимости «Агентство.net» (сдаёт в аренду собственные помещения и выступает как брокер). White Rabbit Family, чтобы избежать убытков, закрыла два своих заведения, которые находятся вдоль фасада «Смоленского пассажа», но готовится вновь открыть их после ремонта, писал сайт РБК со ссылкой на представителей компании.

По оценкам «Магазина Магазинов», только на Тверской улице и Садовом кольце находится примерно по 260 торговых помещений, на Арбате — около 150.

У группы компаний «Детский мир» непосредственно в зону реконструкции попали два ключевых магазина — флагманский гипермаркет на Воздвиженке, 10 и супермаркет на Новом Арбате, говорит Надежда Киселёва, начальник управления по внешним и внутренним коммуникациям группы «Детский мир». Трафик и выручка флагмана не изменились, в магазине на Новом Арбате трафик незначительно снизился, но с окончанием работ показатели нормализовались, уверяет Киселёва.

Михаил Гончаров говорит, что во время реконструкции оборот «Теремка» снизился, но не критически.

Из-за ограничений на паковку часть клиентов сети «Азбука вкуса» отказалась от покупок в центральных супермаркетах, говорит представитель компании. Судя по данным карт лояльности, они стали выбирать супермаркеты за пределами зоны ремонтных работ. Но летом часть клиентов всегда предпочитает магазины на окраинах Москвы и в Подмосковье, отмечает он.

Игорь Лаврик, председатель комиссии по гостиничному бизнесу Московского отделения «Опоры России», рассказывает: загрузка его гостиницы, расположенной на Бульварном кольце, в июне упала на 50%, в июле — на 60%. Виной тому — постоянный шум, пыль, перекрытие и беспорядок на улицах, объясняет он. «Люди не могли приехать на машине, дойти от метро с чемоданами на колесиках. Они писали отзывы на всех сайтах, и с июня пошли отказы, приезжали только те, кто не мог отменить бронирование без штрафных санкций», — вспоминает Лаврик. У соседей-рестораторов, по его словам, такая же ситуация. Недополученная прибыль — это ещё не все убытки бизнеса: минимум 220 000 рублей придется заплатить за мытьё окон, фасадов, уборку внутри здания, а также за чистку фильтров и системы кондиционирования, отмечает он. Чтобы компенсировать убытки, город мог бы ввести корреляционный коэффициент понижения по налогу на недвижимость и землю (налог зависит от площади, а не от прибыли), предлагает Лаврик.

Сети взамен стартапов

С началом реконструкции брокеридж помещений в этих зонах усложнился, отмечает Марина Дроздова, руководитель направления street retail в компании «Магазин магазинов». Многие ритейлеры приостановили принятие решений до окончания ремонтных работ; сроки их окончания и результат не всегда гарантированы.

Существующие арендаторы просят скидку на аренду. «Агентство.net» отменило арендную плату для ресторана в здании ФАС, оставило только коммунальные платежи, рассказывает Петропольский. Но по окончании ремонта, по его совам, это помещение некоторое время планируется сдавать по повышенной ставке, чтобы компенсировать потери. Другие арендаторы, чьи объекты также расположены в зоне ремонта, могли получить от компании скидку 50% на три месяца, этот дисконт планируется добавить к арендной ставке в следующие полгода, начиная с сентября, говорит Петропольский.

Представитель Henderson рассказывал РБК, что арендодатель согласился на дисконт по аренде, «достаточный для того, чтобы компенсировать снижение выручки». Мягкая рента сохранится до момента, пока ритейлер не восстановит привычный трафик.

Некоторые арендодатели снизили ставки, некоторые нет, говорит Гончаров.

Зато на уже благоустроенных улицах число заявок на аренду растёт, что ведёт и к увеличению ставок. Так, рассказывает Петропольский, до реконструкции аренда квадратного метра на Маросейке и Покровке стоила от 24 до 80 тыс. руб. в год, после — минимум 50 тыс. руб., вакантные помещения остались только «по невменяемым ценам». С благоустроенных улиц, продолжает он, вытесняются стартаперы и единичные точки, приходят сетевые ритейлеры.

На улицу возвращаются непродовольственные профили: одежда, товары для дома, косметика, услуги и др., рассказывает Ксения Гревцова, руководитель направления по работе с ритейл-сетями в компании «Магазин магазинов». Бренды, привыкшие работать на high-street на Западе, снова начинают рассматривать открытие флагманских магазинов в формате стрит-ритейл в центре города, добавляет она.

С верой в лучшее будущее

Москва становится лучше, и нынешние неудобства — временные, практически единодушны опрошенные ритейлеры. Они надеются, что после реконструкции пешеходных зон трафик вырастит. На благоустроенных улицах он вырос в 2,5 раза, отчитывается правительство Москвы. Подсчёты Петропольского немного скромнее: рост в 1,5 раза.

Гуляя, люди будут совершать больше покупок, что приведёт к росту товарооборота существующих ритейлеров и к открытию новых заведений общепита и магазинов, считает Анастасия Калашникова, консультант отдела исследований и консалтинга в компании «Магазин магазинов».

После окончания строительных работ прилегающий к Воздвиженке Большой Кисловский переулок станет частью большой пешеходной зоны, которая позволит привлекать дополнительный поток посетителей в магазин «Детский мир», рассчитывает Киселёва.

«Пока мы не получили никакого притока гостей, но это связано ещё и с тем, что за последние два года в центре открылось довольно много новых заведений и, конечно же, они конкурируют между собой, — говорит Гончаров. — Но ожидания у нас самые положительные. Новая Москва привлечёт и туристов. Теперь это совершенно иной город!»

Обновлённая улица может генерировать новый, дополнительный трафик, который частично конвертируется в продажи, согласен представитель «Азбуки вкуса». Число покупок может вырасти, а вот средний чек — упасть, если, например, улица становится сугубо пешеходной, отмечает он. Впрочем, продолжает представитель ритейлера, компания сейчас активно развивает новый формат — минимаркеты «АВ Daily», которые в больше степени ориентированы на пешеходов, предлагая готовые продукты, кофе to go и т.п.

С благоустройством улиц были введены и единые требования к рекламным конструкциям, добавляет Алексей Вуколов, директор по недвижимости и развитию сети группы «Связной». Значительная часть рекламных модулей и баннеров была убрана; стандартизация позволит арендаторам магазинов начать играть по единым правилам в размещении навигационных и рекламных конструкций на фасадах зданий.

Ксения Гревцова перечисляет и минусы: полный запрет парковки в некоторых зонах, недостаточно парковочных мест в парках, из-за ярмарок некоторые магазины постоянно отгорожены от покупателей, особенно это влияет на премиальный ритейл в центре.

К стрит-ритейлу в центре города необходимо применять целенаправленное зонирование для создания органичного торгового пространства аналогично тому, как это происходит в торговых центрах, где есть единая концепция, считает гендиректор «Магазина магазинов» Дмитрий Бурлов. В пример он приводит улицу Bond Street в Лондоне, у которой есть единая управляющая компания. И та, в числе прочего, формирует единую коммерческую концепцию всего пространства.

Непростое соседство

Ещё один плюс реконструкции, о котором говорит Ксения Гревцова, руководитель направления street retail в компании «Магазин магазинов», — формирование новых торговых зон, которые имеют синергетический эффект. В пример она приводит Патриаршие пруды — зону баров и кафе.

Пешеходный поток в районе Патриарших прудов увеличился после реконструкции в три раза, пишет «Интерфакс» со ссылкой на руководителя ЦОДД Вадима Юрьева. Но такая популярность оказалась не по душе местным жителям. «В последнее время настало какое-то буйство. Раньше люди больше покупали домой продукты, теперь — только воду. И все явно не местные», — жаловалась во время круглого стола, организованного «АфишейDaily», президент фонда «ОРБИ», владелец магазина «Город-сад» Дарья Лисиченко. — Мне кажется, это временное явление. Эта волна схлынет — как саранча налетела-улетела».

Жители Патриарших выразили протест против «шума, грохота и ночного беспредела», который создают посетители кафе и ресторанов. И оказались единственными, кто сумел добиться аудиенции мэра Москвы Сергея Собянина. В результате предприниматели согласились ограничить время работы своих заведений и закрываться в 23:00. Но и это стало поводом для конфликта. «Москва — она для всех, и почему именно на Патриках рестораны должны закрываться в одиннадцать? Только потому, что нашей элитной публике должно быть спокойно?» — рассуждала публицист и архитектор Елена Котова. «Конечно, шум в три ночи в жилом районе — это ужас. Но знаете, в 23:00 бывает трудно физически закрыться — люди не хотят уходить, — соглашался с ней владелец бара De Nachtwacht Ханс Кульман. — Если вы запрещаете людям сидеть на улице, то они будут там стоять».

Владимир Бычек, вице-президент по развитию и корпоративной безопасности компании «Евросеть»

«Программа «Моя улица» не так влияет на деятельность салонов «Евросеть», как программа демонтажа легковозводимых конструкций. В связи с этим нам пришлось перенести часть наших салонов в другие локации. Однако количество существующих сегодня торговых центров позволило нам переместить наши торговые площади без ущерба для бизнеса.

Конечно, когда демонтируются уличные палатки возле метро, бизнес переходит туда, где создана наиболее лояльная для него среда, например в торговые центры. С подобным изменением облика города происходит и изменение потребительских предпочтений. Сегодня люди в меньшей степени совершают какие-либо случайные покупки или покупки по пути. Они предпочитают приобретать товары более обдуманно и идут за ними в торговые центры. Таким образом, мы переходим на другой уровень торговли.

В связи с переносом магазинов мы не проводим никаких дополнительных акций для привлечения покупателей. Бренд «Евросеть» давно известен на российском рынке мобильных телефонов, и перенос нескольких торговых салонов в другие места не влияет на общий поток клиентов в масштабах компании.

Учитывая, что вторая волна демонтажа легковозводимых конструкций происходит не столь стихийно, как первая, у нас есть время на то, чтобы найти равноценные по стоимости и трафику места для расположения салонов».

Николай Матушевский, владелец дизайн-завода «Флакон» и основатель УК Realogic

«Идея ревитализации бывшего хрустально-стекольного завода, расположенного на Большой Новодмитровской улице, родилась неспроста. Я специализируюсь на приобретении недвижимости и последующей ревитализации. Самый известный проект — дизайн-завод «Флакон». Вначале планировали снести все здания, но кризис внёс коррективы: проект оказался дорог, от него отказались. В реконструкцию «Флакона» компания Realogic вложила около 10 млн долларов (часть собственных средств, часть от текущего дохода, в соотношении 7 к 3).

В противовес существующему с 2007 года центру «Винзавод», ориентированному на художников, мы предложили пустующие площади рекламным агентствам и дизайн-студиям. И не прогадали: дизайн-завод «Флакон! стал одним из первых творческих кластеров Москвы. Арендаторы получили возможность организовать необустроенные помещения по собственным дизайн-проектам. Отсюда и наш слоган: «Творите что хотите!».

Возврат инвестированных в проект 10 млн долларов планировался на восьмой-девятый год после открытия (2017–2018). По оценке журнала «Секрет фирмы», на 2013 г. доход «Флакона» от долгосрочной аренды составлял около 200 млн рублей в год, краткосрочной аренды площадок для мероприятий — около 20 млн рублей. Но за счёт продажи помещений, проведения собственных мероприятий и, конечно же, аренды (главный источник дохода) план перевыполнили и уже окупились. Следующий проект — Хлебозавод № 9.

Сегодня проект функционирует за счёт сдачи помещений в аренду тем компаниям, которые хотят присутствовать и, главное, которые интересны для последующего сотрудничества. Практически все места заняты, а на те, которые периодически освобождаются, стоит очередь — примерно из трёх арендаторов на место. Как правило, предпочтения отдаются компаниям, которые: задействованы в сфере дизайна, культуры, медиа, креативных индустрий, а также актуальной гастрономии и DIY; должны быть востребованы жителями и посетителями; иметь потенциальную возможность участвовать в наших мероприятиях (за небольшим исключением). Среди наших жителей (арендаторов): редакция журнала Seasons, телеканал «Дождь», творческие мастерские — «DIY Академия», «Первая кузня», Make Fabrication Studio, «Гитары» (мастерская-магазин), «Демоны печати», MyLong (магазин кастом лонгбордов). Основная зона ритейла расположена в пространстве «Маркет»: Kangol, Casio G-Shock, Sneakerhead, 21Shop, «Запорожец», Graffiti Market, «Республика», Frihet, магазин комиксов «Двадцать восьмой», на самой территории также расположены магазины и веломастерские Electra и City Cycle. Еда: бар «Сибирь», стейк-бар FLC, кафе-бар ISKRA, кафе здоровой пищи «ВКУС & ЦВЕТ».

*До Матушевского заводом владела французская компания, которая планировала наладить там выпуск флаконов для духов. Но обанкротилась. Матушевский выкупил компанию у французов, правда, часть недвижимости пришлось выкупать отдельно.

Текст: Мария Дранишникова