Сток, машина

Кризис и вызванное им снижение доходов россиян оказалось на руку собственникам аутлет-центров. Но, несмотря на стабильный рост продаж и оборотов ритейлеров, девелоперы не торопятся захватывать регионы. Причинами тому стали низкая насыщенность местных рынков обычными торговыми центрами и всё ещё высокая стоимость заёмного финансирования.

Мода со скидкой

Всего на сегодняшний день в России насчитывается пять аутлет-центров: три из них расположены в Москве, два – в Санкт-Петербурге. Суммарная арендопригодная площадь пяти российских аутлетов составляет 129,4 тыс. кв. м. Стоит признать, что российский рынок аутлетов сегодня находится на начальном этапе своего развития и заметно отстаёт от общемирового уровня по обеспеченности торговыми площадями на душу населения. Если в России на 10 тыс. жителей приходится около 8 кв. м арендопригодной площади, то в Италии, считающейся мировым лидером по количеству аутлетов, этот показатель достигает 100 кв. м, говорят в CBRE.

Сложности в экономике однозначно дали толчок развитию формата аутлетов в нашей стране, отмечают опрошенные «Моллом» участники рынка. Ещё несколько лет назад интерес к концепции аутлетов в России почти отсутствовал. Для развития формата просто не было объективных причин: российская экономика была на подъёме, средний класс увеличивался, а для продажи своих коллекций ритейлеры не нуждались в скидках. Однако финансовый кризис 2008 года дал толчок развитию российского рынка аутлетов: коллекции перестали продаваться, а покупатели начали экономить. Это подтолкнуло ритейлеров попробовать новый канал продаж, говорит управляющий директор Fashion House Group (развивает проекты Fashion House Outlet Moscow и Fashion House Outlet St. Petersburg) Брендон О'Рейли:  «С появлением первого аутлета в 2013 году ритейлеры открыли новые возможности для реализации нераспроданных остатков удобным и контролируемым образом.

С другой стороны, открылись новые перспективы для покупателей. В условиях неустойчивой экономики люди стремятся максимально эффективно тратить свои средства. Именно эту возможность им предоставили аутлеты, где ежедневные скидки варьируются от 30% до 70%, говорит О'Рейли.

В лучших аутлет-проектах Москвы трафик и обороты ритейлеров в кризис выросли на 15–20%, продолжает аналитик отдела исследований рынка CBRE Магомед Ахкуев. «Средний товарооборот в московских аутлетах на сегодняшний день составляет 280–300 тыс. руб. с кв. м в год при среднесуточной посещаемости на уровне 10–12 тыс. человек в день, – говорит эксперт. – Это очень хороший показатель с учётом относительно небольшой площади аутлетов – 15–20 тыс. кв. м». В то же время средний уровень вакантности в аутлетах оценивается в 8–10%.

 Ещё больше выросли продажи в столичном аутлете Fashion House. «Несмотря на неблагоприятные макроэкономические показатели, в последние годы аутлет демонстрирует отличные результаты: в 2016 году продажи в нём выросли на 22% по сравнению с 2015 годом, а посещаемость – в два раза, – констатирует Брендон О'Рейли. – Мы видим большие перспективы в 2017 году, аутлет продолжает договариваться с новыми арендаторами, в том числе в сегменте премиум. а недавно мы открыли вторую очередь, которая уже заполнена на 78%».

Основных причин хорошего самочувствия аутлетов всего две. «Во-первых, покупатели стали более чувствительны к скидкам, даже если за ними приходится ехать за пределы города, – говорит директор департамента стратегического консалтинга компании RealJet Михаил Шапошников. – Вместе с тем, существенно сократился выездной туризм». Дело в том, что раньше, даже с учётом стоимости дороги, европейский шопинг в аутлетах был выгоднее аналогичного российского. Но с ослаблением рубля ситуация изменилась. «В итоге многие соотечественники заместили покупку брендовой одежды за границей на шопинг внутри страны, что в результате повысило торговый оборот российских аутлетов на 10–15%», – отмечает Шапошников.

Мал, да крепок

Управление аутлетом не похоже на управление классическим торговым центром. «В аутлете, в отличие от обычного торгового центра, основную роль играет не показатель проходимости, а процент конвертации посетителей посетителей в покупателей, который в среднем на 30–40% выше, чем в обычном ТЦ», – указывает ведущий консультант компании «Магазин Магазинов» Александра Ромашина.

Несмотря на то, что базовые ставки в российских аутлетах номинированы в валюте, по факту весь рынок перешёл на рубли, говорит директор департамента торговой недвижимости Knight Frank Александр Обуховский. «В том случае, когда приходит реальный клиент, арендодатели готовы обсуждать с ним коммерческие условия. Однако подход к арендаторам изменился ещё в конце 2014 – начале 2015 года, – обращает внимание эксперт. – Ещё полгода назад девелоперы были готовы компенсировать отделку, “сажать” арендаторов только на процент от товарооборота. Сегодня ситуация уже немного иная, и девелоперы рассматривают каждый проект в отдельности».

В целом ставки в аутлетах оптимизированы примерно на 30% по сравнению с докризисным уровнем, признаёет Михаил Шапошников из RealJet. «Сегодня средневзвешенная ставка аренды находится в диапазоне от 250 до 480 долларов за квадратный метр в год, – считает эксперт. – До кризиса довольно распространённой практикой была фиксация ставок в евро, но ситуация изменилась, и ставки зафиксировали в рублях». Причём для минимизации рисков девелопер фиксирует ставки на короткий период – от трёх месяцев до полугода, добавляет Шапошников.

В структуре арендаторов аутлетов примерно 50% составляют ритейлеры массового сегмента, около 40% – «средний плюс», остальные 10% – это так называемый «доступный люкс», свидетельствуют данные CBRE.

При этом около 20% арендаторов торгуют женской одеждой и аксессуарами, примерно 16–-17% приходится на обувь, около 13% торгуют одеждой unisex, мужской одеждой занимается 10–11% ритейлеров.

По мнению директора департамента консалтинга, исследований и оценки S.A. Ricci Александра Морозова, наилучшие результаты с точки зрения продаж в аутлетах показывают одёжные ритейлеры известных и популярных брендов (Michael Kors, Nike, Calvin Klein, Hugo Boss, Furla, Levi`s, Ecco и др.), предоставляющие существенные (до 70–80%) скидки. В свою очередь Александра Ромашина из «Магазина Магазинов» отмечает, что хорошо в аутлет-сегменте чувствуют себя операторы спортивных товаров (например, Adidas, Nike и Puma), одежды и аксессуаров сегмента «средний+» (например, Tommy Hilfiger, US Polo и Guess), а также обуви (Ralf Ringer, Tervolina). Обувные ритейлеры пользуются особенно высоким спросом у посетителей аутлетов по причине того, что именно в этом сегменте за последний год цены выросли сильнее всего, объясняет партнёр Colliers International Анна Никандрова.

Впрочем, утверждать, что аутлеты чувствуют себя существенно лучше классических торговых центров, не совсем корректно. «Всё зависит от того, с какими торговыми центрами сравнивать, – подчёркивает Магомед Ахкуев из CBRE. – Множество объектов старше 2014 года прекрасно себя чувствуют в кризис, а средняя вакансия в них не превышает 5–6%, что ниже средней вакансии столичных аутлетов». В то же время в ряде торговых центров, построенных в 2015–2016 годах, уровень вакансии действительно достигает 35–40%. 

Экспансия с опаской

Как бы то ни было, формат аутлетов действительно относительно медленно развивается в России – первый объект за пределами Москвы открылся только через три года после столичного. Несмотря на то, что девелоперы рассматривают для строительства аутлетов такие города как Казань и Екатеринбург, они не торопятся выходить на стройплощадки там, говорит Александр Обуховский из Knight Frank. «Чтобы аутлет успешно развивался, нужен, во-первых, насыщенный рынок торговых центров, поскольку одна из важных составляющих ассортимента – нераспроданные остатки из ТЦ, – обращает внимание эксперт. – Во-вторых, в часе езды от аутлета должно проживать около 1 млн человек. Поэтому в Санкт-Петербурге может быть несколько аутлетов, в Москве есть уже три и можно ещё парочку построить». При этом ёмкость рынков Казани и Екатеринбурга ограничена, заключает Обуховский.

Для успешной работы аутлета необходимо сочетание целого ряда факторов. К ним относятся не только зона охвата с опредёленной численностью населения, но и специфические архитектурные и конструктивные особенности центра, особые планировочные решения и организация зон общего пользования, наличие опредёленного пула арендаторов, представляющего достаточное количество брендовых марок с полноценными коллекциями, а также профессионального оператора, отвечающего за заполнение аутлет-центра и управление его работой, перечисляет президент GVA Sawyer Вера Сецкая.

«Именно последние два фактора делают развитие аутлетов в региональных городах сложным, а зачастую невозможным, несмотря на численность населения и спрос, – констатирует она. – На российском рынке сегодня представлено значительно меньше брендов, чем в Европе. И лишь после открытия не менее чем десяти классических магазинов со сформированным стоком товаров становится возможным вход бренда в формат аутлета». Далеко не все региональные города, даже миллионники, готовы к формату аутлета, так как не имеют достаточного количества и разнообразия брендовых магазинов классического профиля, добавляет Сецкая. В то же время из примерно десяти крупных операторов аутлет-центров, работающих сейчас в Европе и США, ни один не присутствует в России – не только из-за неразвитости рынка, но, прежде всего, из-за страновых рисков.

В свою очередь, Магомед Ахкуев из CBRE считает, что причина отсутствия проектов аутлет-центров в регионах (кроме Санкт-Петербурга) более банальна: высокая стоимость заёмного финансирования. «Был проект строительства аутлета в Екатеринбурге, однако по этой причине его так и не реализовали, – вспоминает он. – При этом на сегодняшний день рынок созрел в двух регионах – на Урале и юге России».

Помимо Москвы и Санкт-Петербурга, потенциально интересными регионами можно назвать такие города, как Екатеринбург или Краснодар, добавляет управляющий директор Fashion House Group Брендон О'Рейли. «Мы видим там большой потенциал, – считает эксперт. – Тем не менее, полагаем, что там можно будет развиваться только после насыщения московского и петербургского рынков».

Текст: Алексей Пастушин

 

Источник: mallgroup.ru
Опрос

Какую концепцию размещения арендаторов в торговом центре вы считаете более успешной?

Голосовать