REX 2015 показал: деньги есть

«Кризис у тех, кто не умеет работать» — такой категоричныйи мотивирующий посыл стал лейтмотивом REX 2015 (Real Estate eXhibition). Игроки отрасли предпочитают мыслить долгосрочными моделями, помня о том, что уровень прибыли отражает уровень риска. Переживая очередную волну воплотившихся угроз, рынок старается выработать наиболее эффективные модели бизнеса: банки реструктуризируют кредиты; девелоперы пересматривают концепты проектов и ищут альтернативы fashion-операторам; ретейл оптимизируется и перенастраивает арендные стратегии и т. д. Весь конструктив и инсайд были консолидированына площадке выставки.

В периоды рецессий срабатываетправило «чем хуже, тем лучше».С одной стороны, бизнес находится под давлением геополитических, экономических факторов, с другой — появляется ряд новыхвозможностей. XII Международная выставка коммерческой недвижимости REX в полной мере показала готовность рынка ими воспользоваться. Мероприятие, организованное ГК «МОЛЛ» при поддержке РСТЦ, в период с 22 по 24 апреля собрало на площадке ЦВК «Экспоцентр» около 5,8 тыс. посетителей, в числе которых главы инвестиционных фондов, девелоперских структур и ведущих ретейл-груп.

«Сегодня кто-то говорит, что кри-зис, кто-то говорит, что сложноевремя. С моей точки зрения, глав-ный фактор, вызывающий проблемы в индустрии — это уже оченьбольшое количество торговых пло-щадей, которые необходимо пра-вильно заполнять, которыми нужноправильно управлять и, безусловно, сильно и качественно продвигать. — сказал на открытии выставки учредитель ГК «МОЛЛ», управляющий директор РСТЦ Олег Войцеховский. — То, что делается на REX самими экспонентами и организаторами — это процесс, который обеспечивает продвижение отрасли вперёд. Мы тщательно анализируем каждый год тенденции рынка, предлагаем наилучшие варианты информационнойпрограммы, на которой можно отследить все возможности развития на сегодняшний день. Я уверен, что в дальнейшем выставка будет оставаться центром индустрии, будет расти и привлекать другие сегменты коммерческой недвижимости».

Компания «Торговый Квартал» выступила на церемонии открытия с инициативой поддержать отечественного производителя. «Мы считаем российскую выставочную площадку наибо-лее эффективной. За 15 лет работы попробовали множество разныхметодик, участвовали на всех зарубежных экспозициях. Если сравнивать по критерию «цена-эффективность», то получается следующее: мы колоссальные средства тратим на заграничные мероприятия и получаем нулевой результат. Игроки рынка выезжают за тридевятьземель, чтобы встретиться с теми,с кем живут на соседних улицах. Сегодня наши европейские партнеры вводят против нас экономические санкции, а мы два раза в год отвозим во Францию десятки миллионов долларов! Поэтому считаем самым правильным развивать площадку здесь», — заявил Михаил Кирсанов, председатель совета директоров ГК«Торговый Квартал».

Участниками экспозиции, пло-щадь которой превысила 10 тыс. кв.м, стали более 140 компаний, среди которых: IKEA Shopping Centres Russia, Atrium European Real Estate, Fort Group, «Адамант», ФПК «Гарант-Инвест», «Общество Малышева 73», AmmaDevelopment, Fashion House Group, Morgan Stanley, «Ривьера», ImmochanRussia, «Галерея Чижова», EastwardCapital, «Торговый Квартал», ГК «Мортон», Dars Development, «Арма-да», «Корпорация Гринн», SRV Group,ГК ТЭН, Forum Group, «Промресурс»,«Сибинтел-девелопмент», «Ростеле-ком», CBRE, JLL, Colliers International,Cushman & Wakefield, Knight Frank,«Магазин Магазинов», WATCOM group, «Адмитто проперти» и многие-многие другие.

Усилия экспертов были направлены на поиск практических решений, стратегий работы в условиях падающего рынка.

Мужество вознаграждается

Традиционно деловая программа выставки охватывала масштабный круг вопросов отрасли. Однако в этом году усилия экспертов были по максимуму направлены на выработку консолидированных позиций в областях, переживающих драматические изменения (нововведения в налоговом и земельном законодательстве, арендная по-литика и т. д.), а также на поиск четких практический решений, стратегий работы в условиях падающего рынка. Центром программы стала международная конференция «Коммерческая недвижимость: перезагрузка, переоценка, перестройка». В рамках REX также прошли корпоративная конференция IKEA Shopping Centres Russia, на которой гендиректор компании Армин Микаэли представил результаты первой половины финансового года, рассказал о планах по модернизациисети ТРЦ «МЕГА» и новых проектахв г. Мытищи и в Воронеже; Открытое заседание комитета по аренде Национальной ассоциации сетевой торговли (НАСТ), на котором топ-менеджеры Inventive Retail Group, Ideas4retail, Henderson, «Эконика» обсудили порождающие напряжение в отрасли вопросы; семинар «Торговый центр как общественное пространство и плат-форма для формирования локальных сообществ» и др. мероприятия, многочисленные презентации новых проектов, традиционный розыгрыш призов от ГК «МОЛЛ», конкурс на лучший стенд, победителем которого на сей раз стала ГК «Торговый Квартал». В фокусе внимания участников конференций оказались перспективы де-велоперских проектов в текущем году, возможные масштабы «заморозки» и дефолтов, пересмотр сроков заполняемости и окупаемости. Дискуссии проходили при активном участии банковских структур, в частности, «Газпромбанк», АО «ЮниКредит Банк», АКБ «Инвестторгбанк», ОАО «Московский Кредитный Банк». О потенциале проектного финансирования представители сектора сегодня предпочитают говорить «либо хорошо, либо ничего» и до конца года дешевых денег не обещают. Однако в вопросах дофинансирования объектов и реструктуризации долгов кредиторы оказались гораздо более оптимистичными, чем собственники недвижимости. Безусловно, этот оптимизм во многом диктуется нежеланием банком пополнять портфели непрофильных активов, но не только. Банки уверяют, что пока к ним не выстраиваются очереди из расстроенных девелоперов. 

Опытные инвесторы активно смотрят на рынок ретейла и не теряют аппетита к покупкам.

«В торговой недвижимости ситуация разнонаправленная. — говорит Дмитрий Халенев, руководитель корпоративного бизнеса АКБ «Инвестторгбанк». — Мы не видим ухудшений в региональном сегменте, а именно в городах миллионниках, от Воронежа до Новосибирска. Объекты генерят Cash flow на соответствующем уровне и с точки зрения обслуживания долга глобальных вопросов не возникает. Если говорить о Москве, то ТЦ, завязанные на крупных якорных арендаторов, начинают испытывать реальные сложности. Мы по факту наблюдаем, что якоря начинают выкручивать руки. Данная ситуация, скорее всего, дойдет до критического уровня. Площадки, которые изначально были серьезно диверсифицированы и имеют под собой большой пул партнеров, чувствуют себя достаточно ровно». 

Мероприятие собрало западных инвесторов и руководителей крупнейших девелоперских компаний: Immofinanz Russia, Morgan Stanley, Liebrecht&wooD, PPF Real Estate Russia, «ТПС Недвижимость», Praktika Development, «Галс Девелопмент», SRV, RD Group, «Адамант», Dars Development, «Макси Девелопмент», ИФК «БинВест», BTR Group и др.

Консолидированное мнение игроков рынка высказал Нильс Хакерт, генеральный директор Immofinanz Russia: «На российском рынке сегодня непростая ситуация: девальвация огромная, ретейл страдает и банкротится, девелопмент дается очень непросто. Необходимо мужество, чтобы оставаться в стране. Но уровень прибыли отражает уровень риска. Если не хотите рисковать — идите, например, в Германию. Вы будете спокойно спать, но не заработаете. В России же прибыль будет огромная, но надо мыслить долгосрочно. Мы являемся активным игроком на этом рынке, не только крупным инвестором и владельцем объектов коммерческой недвижимости, но и девелопером. Недавно мы купили два земельных участка в Подмосковье и сейчас будем их развивать». 

Безусловно, текущая конъюнктура рынка не внушает позитива, однако, есть и некоторые плюсы — снижение конкуренции, появление мотивов для оттачивания бизнес-модели и работы над эффективностью, серьезное удешевление стоимости строительства, возможность приобретать активы по сниженной стоимости и т. д. 

Так, компания Morgan Stanley активно смотрит на рынок ретейла и вовсе не теряет аппетита к покупкам. «На рынке коммерческой недвижимости России с 2007 года произошло существенное снижение количества иностранных институциональных инвесторов. Мы — одни из немногих, кто остался, и в ходе текущей рецессии постараемся заключить интересную сделку для наших инвесторов. — делится планами исполнительный директор Morgan Stanley Андрей Колокольников. — Привлечь банковское финансирование для инвестиций сегодня вполне можно, хотя, безусловно, стоимость этих денег возросла. Но это находит отражение в цене объектов. Что касается санкций, то недвижимость не очень пересекается с нефтегазовым сектором или оборонной промышленностью и т. д. На самом деле, для нас ограничений особых нет. Безусловно, все риски анализируются и учитываются. Невозможно говорить о том, что текущая геополитическая ситуация положительно влияет на нашу способность инвестировать, но она снижает стоимость объектов, что и балансирует риски». 

Целый блок сессий REX был посвящен антикризисным лизинговым стратегиям, проблемам заполнения вакантных площадей и новым принципам формирования тенант-микса, в частности состоялся круглый стол с представителями российского fashion-ретейла и дизайнерских компаний. В следующих номерах «МОЛЛа» мы обязательно подробно расскажем об итогах сессий деловой программы. 

Весь рынок за три дня 

Каждый год экспозиция REX собирает проекты лидирующих компаний с самой широкой географией. Сегодня девелоперы не останавливают объекты в высокой стадии готовности и смело заявляют вторые очереди успешных ТЦ. Игроки, строящие на собственные средства либо имеющие доступ к финансированию, зачастую пересматривают концепции нового строительства: например, фазируют девелопмент, откладывая формирование fashion-галереи на более поздние сроки, уменьшают объемы площадей, этажность, усиливают развлекательную составляющую и т. д. Реализация значительного массива проектов была перенесена и сегодня их собственники сосредоточены на проектировании, получении разрешений на строительство и премаркетинговых диалогах с ретейлом. 

Московский рынок, как известно, продолжает по инерции бить все рекорды по вводу торговых площадей. Одним из самых ожидаемых проектов, находящихся в активной стадии девелопмента, является вторая фаза ТРЦ «Метрополис» (GLA — 38,2 тыс. кв. м). Рынок с интересом следит за репозиционированием ТРЦ и формированием тенант-микса новой очереди. В частности, компания Cushman & Wakefield на выставке объявила о подписании полноформатного бутика Victoria's Secret площадью 1200 кв. м. «Стройка Метрополис-2 закончится в конце декабря 2015 г. Мы планируем открытие на первый квартал 2016 г., март. — комментирует Люк Мужель, генеральный директор ТРЦ «Метрополис». — Продолжится и обновление арендаторов первой очереди. У нас есть вакансия порядка 5 %, которая образовалась, в том числе из‑за ухода ряда брендов из России. Есть технические замены, которые не были запланированы в этом году. В конце лета на двух этажах откроется Forever 21. Недавно заработали Stefanel, Cacharel». По словам топ-менеджера, после репозиционирования трафик ТРЦ вырос, однако сейчас посещаемость упала, но в меньшей степени, чем в среднем по рынку. Средний чек вырос на 24 % и составил 4500 рублей. 

Дискуссии проходили при активном участии банков.

Не секрет, что международных инвесторов, работающих на российском рынке можно пересчитать по пальцам руки. На фоне ухудшающейся конъюнктуры новых игроков тем более не предвидится, однако действующие видят в падающей экономике потенциал для своего бизнеса. «Поскольку нашими инвесторами выступают пять бельгийских семей, в связи с курсом стройка сейчас значительно подешевела, так что можем себе позволить девелопмент двух объектов сразу. — делится Брендон О'Рейли, управляющий директор Fashion House Group. — Мы планируем начать девелопмент второй очереди Fashion House Outlet Moscow в сентябре этого года и открыть в сентябре следующего. Здание аутлета в Санкт-Петербурге начинаем строить уже осенью и рассчитываем запустить первую очередь весной 2017 года. В России у нас долгосрочная стратегия. Мы не планируем продавать объекты после того, как они будут построены. Инвестиции в Fashion House Outlet Moscow составили 90 млн. евро. Сейчас 30 % прибыли от объекта мы вкладываем в проект в Петербурге. Что касается дальнейших планов по развитию, то нас интересуют, прежде всего, города-миллионники. Мы планируем выйти на рынок Екатеринбурга совместно с партнером, но подробности сможем озвучить только через 2 – 3 месяца». 

На выставке, по традиции, свои проекты представили все международные консультанты. При этом не обошлось и без громких новостей. Например, было объявлено, что компания «ТПС Недвижимость», в последнее время предпочитавшая обходиться силами собственных брокеров, привлекла на ко-эксклюзиве Knight Frank и Cushman для сдачи ТРЦ на Полежаевской и Славянском бульваре. Другой «самостоятельный» игрок — компания «РосЕвроДевелопмент», подключила к лизингу «Планеты» в Новокузнецке CBRE и Colliers International. Cushman и Knight Frank присоединились к сдаче ТРЦ «Метрополис» со стороны Capital Partners (с Morgan Stanley работает JLL). ТРЦ Columbus теперь брокерится не только силами Cushman, но и Colliers. Компания Knight Frank уступила лизинг ТРЦ «Мозаика» компании Сolliers и недавно образованной LCM Consulting. 

В этом году в структуре самой экспозиции произошли интересные изменения, отражающие рыночные тренды. Интересно, что выставка собрала приличный пул девелоперов жилья, планирующих более активно работать на рынке ретейла: реализовывать как проекты в составе ЖК, так и отдельные моллы крупного формата. В их числе ГК Мортон, А101 Девелопмент, ТЭН, ЮИТ Московия. 

В фокусе: перспективы девелоперских проектов, возможные масштабы «заморозки» и дефолтов, пересмотр сроков заполняемости и окупаемости.

Заметное место на площадке заняли девелоперы из Белоруссии, рассчитывающие привлечь федеральных ретейлеров в новые крупные проекты, в частности ТЦ Galleria Minsk, Galleria Concept, Dana Mall. «Часто приходится слышать, что российские фуд-операторы не хотят идти в Белоруссию из‑за жесткого контроля цен на продукты со стороны правительства. На мой взгляд, проблема не в этом. — говорит Гэри Берроуз, глава управления активами и недвижимостью DANA Holdings. — Правительство просто поддерживает местных производителей. Мы вели переговоры с «Ашаном», и ретейлер был заинтересован в выходе на наш рынок. Но они испугались девальвации. К слову, та же ситуация с Inditex Group. Мы вели с ними переговоры и были близки к подписанию, но из‑за девальвации, санкций и ситуации на Украине они не готовы выходить на новый рынок. В мире есть не совсем верное представление о Белоруссии. Ряд компаний считает, что, если они окажутся здесь успешными, правительство заберет у них бизнес. На самом деле, власть внедряет определенные стимулирующие программы, чтобы привлечь новых игроков. Например, существуют льготы по налогообложению в первые два года работы компании». 

С учетом ситуации в сегменте рейтела не удивительно, что в зоне экспозиции был представлен широкий пул food-операторов с масштабными планами по развитию: X5 Retail Group, «Виктория», «Дикси», «Магнит» и «Магнит Семейный», «Ашан» и «Атак». Более того, на стенде SRV состоялся пресс-брифинг ТД «Интерторг», недавно заключившего лицензионный договор на развитие сети Spar в Московском регионе.