Пока все дома

Современные стандарты предусматривают строительство определённого объёма торговых площадей в новых жилых комплексах. Однако до последнего времени девелоперов мало волновало качество их работы после того, как все квартиры будут распроданы. Результатом нередко становились полупустые торговые центры. «Молл» разобрался, когда девелоперу нужно задумываться о строительстве торгового центра в своём жилом комплексе, а когда можно обойтись стрит-ритейлом. И самое главное – как проектировать и кому сдавать в аренду построенные «квадраты».

Без оглядки на стандарты

Несмотря на то, что обеспечение жильцов всей необходимой инфраструктурой в шаговой доступности от жилого комплекса – это нормативное требование, некоторые застройщики идут в этом вопросе дальше, рассказывает директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов. К этому застройщиков подталкивает высокая конкуренция на рынке, требующая наделять проекты дополнительными преимуществами. «Например, на своих объектах мы разрабатываем детальную концепцию коммерческой инфраструктуры, которая подразумевает более продуманную среду, чем предусмотрено нормативами», – отмечает он.

При реализации коммерческих площадей у девелопера есть выбор, в каком формате их выводить на рынок. «Возможны три формата, – перечисляет заместитель регионального директора департамента стратегического консалтинга Colliers International Анна Иванова. – Формат стрит-ритейла, встроенно-пристроенные помещения, а также формат торгового центра». При этом в случае, когда речь идёт о первых двух форматах, помещения (так называемые ПСН – помещения свободного назначения) могут использоваться как под торговлю, так и под офисы, добавляет она.

Базовый норматив МГСН предусматривает, что, например, на 1 тыс. новых жителей должно приходится 80 кв. м торговой площади продовольственных магазинов и 40 кв. м – непродовольственных, 11 посадочных мест в предприятиях общественного питания и так далее, перечисляет руководитель департамента развития проектов «Донстрой-Инвеста» Станислав Архипов. «Но жизнь богаче и разнообразней сухих нормативов, – подчёркивает эксперт. – Так, в проекте “Символ” на планируемые 19 тыс. жителей должно было быть построено около 8,3 тыс. кв. м торговых площадей, а проектом предусмотрено почти 23,4 тыс. кв. м».

Впрочем, покупательская способность жильцов в проектах «Донстроя» существенно выше среднего уровня. Поэтому в компании не боятся трёхкратного превышения нормативов. В то же время смысл строить отдельный ТЦ в жилом проекте эконом-класса появляется в случае, если население комплекса начинается от 10 тыс. человек, говорит PR-директор группы «Гранель» Ксения Дисненко.

Особенно это актуально при строительстве масштабных жилых районов или районов, возводимых «в поле», где в ближайшем окружении отсутствует какая-либо коммерческая инфраструктура, сформированная ранее, считает Анна Иванова из Colliers International. «Примерами таких застроек могут служить “Ближнее Переделкино”, “Первый Московский”, “Павшинская Пойма”, “Первый Зеленоградский” и т.п.», – перечисляет она.

Не ошибиться с размером

Оптимальная площадь центра должна составлять примерно 15 тыс. кв. м, потому что гипермаркет, например «Ашан», обычно просит около 5 тыс. кв. м, а супермаркет формата «Перекрёстка» – около 2 тыс. кв. м, говорит Дисненко.

В жилых домах рекомендуется строить одноэтажные торговые центры, хотя это и удорожает проект, но позволяет избежать проблем с заполняемостью, рекомендует руководитель отдела коммерческой недвижимости Est-a-Tet Елена Мишина. Если на первом этаже может «сесть» продуктовый сетевой оператор, а прикассовые зоны заполнят разнообразные ателье и салоны связи, заполнение второго этажа торгового центра – крайне сложная задача, уверена эксперт. «Поскольку это уже объекты вне зоны прямой видимости, в такое помещение могут пойти рестораны, операторы детских товаров, но тогда надо предусматривать лифты, – отмечает Мишина. – Ещё один возможный конфликт – в любом торговом центре надо разносить входы магазина детских товаров и операторов (магазины, рестораны) с реализацией алкоголя на 100 м».

Каждый жилой комплекс требует индивидуального подхода при оснащении, сходятся во мнении опрошенные «Моллом» эксперты. Причем важно его выработать ещё на этапе проектирования, чтобы в дальнейшем не решать серьёзные проблемы. Некоторые проекты расположены на удалении от жилой застройки, тогда все торговые помещения работают на внутренний спрос, другие – в старом фонде со сложившей инфраструктурой, где есть возможность найти потенциальных потребителей из соседних домов. В этом случае нужно предусмотреть другой набор ритейлеров.

Однако в любом случае ключевой аудиторией торгового центра в рамках жилого комплекса являются жители самого комплекса, следовательно, основной пул арендаторов направлен на удовлетворение ежедневных потребностей, напоминают в «Донстрое». Классический набор арендаторов ТЦ обычно выглядит следующим образом: продуктовый магазин, магазин детских товаров, магазин товаров для дома, предприятия сервиса (банк, химчистка, аптека, дом быта, салон связи и т.п.). В случае наличия внешнего спроса данный набор операторов может быть дополнен магазином бытовой техники и электроники, магазином спортивных товаров, кафе, а также фитнес-центром.

На этапе проектирования необходим анализ существующей инфраструктуры в районе застройки и мониторинг предпочтений потенциальных и существующих покупателей, уверена директор по маркетингу MR Group Евгения Старкова. «На этапе знакомства с клиентом мы стараемся понять его потребности, учесть их в проектировании ТЦ и в подборе его арендаторов, – делится она опытом компании. – Например, для жителей и покупателей квартир и апартаментов в МФК “Фили Град” было важно наличие супермаркета и фитнес-центра у дома, поэтому мы ориентировались на эти категории при подборе арендаторов».

Торговый центр изначально должен быть рассчитан на определённых арендаторов, соглашается Елена Мишина. «Если это продуктовая сеть, то помещения должны иметь определенную нарезку – 1 тыс. кв. м со свободной планировкой (определённая сетка колонн, наличие подъездных путей и разгрузочной зоны, высота потолков, электрические мощности), – говорит она. – Если разметить крупного оператора на втором этаже не получается, то нужна мелкая нарезка по 50–200 кв. м для частных предпринимателей и мелкого бизнеса». При этом стоит помнить, что у мелкой нарезки есть свои минусы – потеря полезной площади и дополнительные затраты на инженерию, как минимум вентиляцию.

Так, например, при проектировании торгового центра в «Сердце столицы» в «Донстрое» решили сделать ставку не только на крупных сетевых операторов, но и оставить место для мелких и средних предпринимателей. Для якорных арендаторов здесь предусмотрели площади под супермаркет на 2,2 тыс. кв. м, магазины товаров для дома и спортивных товаров, детский развлекательно-развивающий центр, двухэтажный ресторан и wellness-центр. Помимо этого, нарезка коммерческих площадей ТЦ предполагает большое количество помещений от 20 кв. м, рассказали в компании.

Немаловажно также соответствие арендатора статусу ЖК: странно привлекать супермаркет премиум-класса в жилой комплекс сегмента «комфорт» или планировать площади для кинотеатра, если в 10 минутах от территории объекта уже есть современный киноплекс, добавляет Старкова.

Главные ошибки

Именно халатность девелоперов при проектировании торгового центра в составе ЖК нередко приводит к его неудовлетворительной работе впоследствии. Например, неудобная зона разгрузки/выгрузки, недостаточное количество машино-мест, плохо проработанный проект организации дорожного движения, а также слишком узкий въезд на парковку, перечисляет Ксения Дисненко из ГК «Гранель».

Чаще всего при строительстве ТЦ в составе ЖК девелоперы допускают следующие ошибки, перечисляет Анна Иванова из Colliers. Во-первых, это неправильный формат (как правило, девелоперы закладывают большую площадь, чем может поглотить рынок); во-вторых, несоответствие конструктивных параметров ТЦ требованиям операторов (высота потолков, загрузочная зона, мощности, сетка колонн); в-третьих, коммерчески неэффективное зонирование площадей (отсутствие концепции у объекта, непонимание пула арендаторов, непродуманная навигация и т.п.).

К примеру, в микрорайоне «1 Мая» ГК «Мортон» решила построить слишком большой ТЦ, вспоминает один из собеседников «Молла». «В результате выяснилось, что на третий этаж практически невозможно привлечь арендаторов, – рассказывает он. – К тому же его отгораживают от МКАДа шумозащитные щиты, что ухудшает видимость». Всё это повлияло как на проходимость, так и на ставку в ТЦ. Однако опыт оказался полезным для девелопера – следующие свои ТЦ он строил не выше двух этажей.

Текст: Алексей Пастушин

Источник: mallgroup.ru
Опрос

Какую концепцию размещения арендаторов в торговом центре вы считаете более успешной?

Голосовать