Новое кольцо Москвы

Московское центральное кольцо стало крупнейшим новым транспортным проектом в столице со времён строительства Третьего транспортного кольца. Благодаря нему москвичи смогут сэкономить в пути около 20 минут. Открытия движения по МЦК с нетерпением ждали не только горожане, но и собственники ТЦ, для которых оно станет «спасательным кругом», способным увеличить трафик и продажи.

Новое кольцо Москвы

Движение по Московскому центральному кольцу (МЦК) было запущено 10 сентября. Несмотря на то, что сам по себе проект стал результатом перепрофилирования Малого кольца московской железной дороги (МКЖД), а значит, следовал по маршруту, проложенному в начале XX века, уже с первого дня «Ласточки» пришлись по вкусу многим москвичам. Так, по данным департамента транспорта Москвы, за первые сутки новым видом столичного транспорта воспользовались 140 тыс. человек, а за первые 10 дней – 2 млн пассажиров.

Для многих МЦК облегчило путь не только до работы, но и до мест проведения досуга. Не остались в стороне и торговые центры. По данным Knight Frank, на 11 из 31 станций МЦК расположены 12 торговых центров современного формата. Их общая арендопригодная площадь – 836,5 тыс. кв. м, что составляет примерно 17,3% от общего рынка торговых центров Москвы (4,82 млн кв. м на конец II кв. 2016 года по данным JLL). При этом больше половины из них, площадью 465 тыс. кв. м, находятся на расстоянии до 100 м от станций. Именно эти торговые центры больше других выиграют от открытия МЦК, говорят эксперты, опрошенные «Моллом».

«Чтобы открытие МЦК реально отразилось на работе конкретного ТЦ, необходимо, чтобы станция располагалась очень близко и/или торговый центр до этого не имел бы простого доступа к метро», – объясняет региональный директор департамента стратегического консалтинга Colliers International Владислав Николаев. Из всех торговых центров самой удобной локацией с прямым выходом на станцию МЦК обладают «Метрополис» (станция «Балтийская») и «Мозаика» («Дубровка»). Однако с учётом того, что «Метрополис» и без того удачно расположен у выхода станции метро «Войковская», из всех действующих ТЦ больше всего трафика от «Ласточки» получит «Мозаика», считает Николаев.

Всего три крупных торговых центра имеют прямой переход к МЦК. Кроме уже перечисленных, к ним также относится «Афимолл Сити» (станция «Деловой центр»), добавляет региональный директор департамента управления недвижимостью и эксплуатации компании JLL (управляет ТРЦ «Мозаика») Наталья Якименко. «Если брать радиус вблизи МЦК (от 500 до 700 м), то можно выделить всего 9 ТЦ, которые находятся в пешей доступности от станций, но не связаны напрямую с платформой, – подсчитала она. – До них добираться дольше (около 10 минут пешком), но всё же благодаря МЦК это стало намного удобнее». Например, с запуском новой платформы улучшилась доступность ТРЦ «Золотой Вавилон Ростокино».

Также существенное влияние запуск Московского центрального кольца окажет на ТРЦ «Гагаринский» (станция «Площадь Гагарина»), ТРЦ «Рио» на Большой Черемушкинской улице и ТРЦ «Капитолий» на Севастопольском проспекте (станция «Крымская»), ТРЦ «Город» («Нижегородская») и ТРЦ «Парк Хаус» на Сигнальном проезде («Владыкино»), говорят в CBRE. В то же время расположенные в пешей доступности от станций МЦК ТРЦ «Ривьера», ТРЦ «Золотой Вавилон Ростокино», ТРЦ «Хорошо», ТРЦ «Афимолл Сити» будут в меньшей степени затронуты новым кольцом, потому что транспортная доступность этих проектов уже обеспечена метрополитеном и наземным транспортом либо рядом расположены железнодорожные станции, считают в консалтинговой компании.

В большинстве торговых центров, находящихся в пределах 700 метров от МЦК, трафик увеличится на 5–15%, считают в JLL. При этом в «Мозаике» этот показатель может составить 30–40%. Новая станция «Дубровка», которая должна открыться до конца 2016 года, не просто имеет прямой выход в город непосредственно через торговый центр, но и оснащена удобным надземным переходом через Третье транспортное кольцо, которого ранее просто не было, объясняет Якименко. «Таким образом, в ТРЦ можно будет добраться как на"Ласточке" по МЦК, так и прийти пешком с противоположной стороны ТТК через переход, – говорит она. – К тому же запуск платформы "Дубровка" является первым этапом более масштабного проекта по строительству одноимённого транспортно-пересадочного узла».

Не кольцом единым

Трафик торговых центров будет меняться в зависимости от того, как будет расти пассажиропоток МЦК, рассуждает руководитель управления стратегического маркетинга «ТПС Недвижимость» Дмитрий Баранов. Однако выиграть могут не только те торговые центры, которые «сидят» возле станций МЦК, но и те, что расположены на расстоянии 1–2 станций метро от них, уверен он. «Впрочем, влияние новой транспортной инфраструктуры на каждый такой объект будет уникальным: невозможно сказать, что если за первый год МЦК перевезет запланированные 75 млн пассажиров, то трафик в ТЦ вырастет, скажем, на 7,5 млн человек, – говорит Баранов. – У одного ТРЦ посещаемость может подскочить на 20%, у другого на 5%, у третьего – остаться на прежнем уровне или даже упасть, потому что посетители станут выбирать шопинг в более интересных местах, которые благодаря МЦК стали ближе».

Впрочем, не стоит считать, что запуск нового вида транспорта «оживит» не слишком популярные торговые центры, подчеркивает генеральный директор ITD Properties Индира Шафикова. «Несомненно, увеличение трафика за счёт пассажиропотока станции произойдёт, но остаётся вопрос конверсии», – считает она. Очень важно, чтобы арендаторы умели работать с возникшим дополнительным трафиком, придумывать маркетинговые сценарии и идеи по конвертации посетителей в покупателей, соглашается ведущий консультант отдела торговой недвижимости Cushman & Wakefield Резеда Садритдинова.

Для повышения показателя конверсии следует усиливать составляющую импульсного спроса и островную торговлю, советуют собеседники «Молла». Основные инструменты повышения конвертации – классические «три пи» маркетинга, напоминает Дмитрий Баранов. «При современном уровне конкуренции продукт ТРЦ – не столько tenant mix, сколько уникальный опыт, получить который посетитель может только в конкретном месте, – делится наблюдениями представитель "ТПС Недвижимость". – ТРЦ как продукт определяют качество сервиса и общая атмосфера, а также его локация и удобство подъезда (в этом смысле product сливается с placement). Для третьего "пи" (promotion) важен внешний вид объекта, его архитектурная презентация».

При этом теоретически рост так называемого «транспортного» трафика из людей, которые пересаживаются с одного вида транспорта на другой, может привести к небольшому изменению состава арендаторов торгового центра. «Подтверждённый рост трафика способен привлечь ритейлеров, у которых критерием выбора площадки является только объём потока, – полагает Баранов. – Однако трафик – это только часть того, что арендатор ждёт от торгового центра».

Некоторые собственники торговых центров уже ощутили на себе влияние МЦК. Рост спроса со стороны магазинов импульсного спроса (бижутерия, чулочно-носочные изделия, сувениры, цветы и т.д.) заметил собственник ГК «Экоофис» (владеет ТЦ «Подсолнухи») Андрей Ковалёв. «Определённый приток подобных арендаторов мы наблюдали в нашем ТЦ, расположенном в шаговой доступности от станции метро "Бульвар Рокоссовского" и недавно открывшейся одноимённой платформы МЦК, – отмечает он. – Во многом именно запуск нового железнодорожного кольца стимулировал интерес ритейлеров к данному ТЦ. Ведь за счёт увеличившегося трафика транзитных пассажиров, пользующихся МЦК, постепенно растёт и посещаемость нашего ТЦ. Поэтому помещения в нём стали интересны, в том числе, и небольшим магазинам с товарами повседневного спроса, которые рассчитаны на спонтанные покупки "на лету"».

Впрочем, радость владельцев ТРЦ может быть преждевременной. «Не стоит забывать, что и у самого МЦК есть проект семи так называемых ОТС (объекты торговли и сервиса), которые будут представлять собой небольшие торговые центры, расположенные в составе или в непосредственной близости от станций МЦК, – напоминает Резеда Садритдинова из Cushman&Wakefield. – Здесь основной упор будет сделан на лояльность и удобство для пассажиров, и наибольшую долю арендаторов будут составлять именно те, кто может отвечать ежедневному стабильному спросу, например продуктовые супермаркеты, дома быта, аптеки, химчистки и т.п.»

Текст: Алексей Пастушин

Источник: mallgroup.ru
Опрос

Какую концепцию размещения арендаторов в торговом центре вы считаете более успешной?

Голосовать