Моллы не сдаются
Не секрет, что 2014 год оказался рекордным по открытиям. Во всех сегментах коммерческой недвижимости фиксировались избыточные объемы ввода нового предложения, причем зачастую не самого качественного, концептуального и эффективного. В отрасли ТЦ активные премьеры продолжаются и, судя по количеству объектов в высокой стадии готовности, останавливать которые нецелесообразно, сегмент ожидает дальнейшее серьезное обострении конкуренции. Уже одного этого фактора (не говоря о макроэкономике) было бы достаточно для того, чтобы обрушить рынок и заставить девелоперов пересматривать экономические модели. Кризисная ситуация, безусловно, усугубила ситуацию, но, вместе с тем геополитика и турбулентность на валютных рынках могут способствовать оздоровлению бизнеса и открывают ряд новых возможностей, связанных со снижением инвестиционной стоимости объектов, удешевлением строительства и т.д.
Большинство девелоперов, безусловно, останавливают проекты и тем более не рискуют начинать новые. При текущей стоимости денег и пикирующих арендных ставках сроки окупаемости возрастают до трудно прогнозируемых величин. Однако компании имеющие доступ к проектному финансированию и строящие на собственные средства, готовы не только открываться в текущем году и начале 2016-го, но и запускать новый девелопмент: «Энка ТЦ», «ТПС Недвижимость», «Макси Девелопмент», ГК «Промресурс» и др. Игроки с большими планами поделились своими стратегиями в рамках деловой программы выставки.
«ГАЛЕРЕЯ ПРИДЕТ, ПОТОМ»...
Активные участники рынка сегодня пересматривают критерии эффективности проектов.
По мнению Colliers International, существуют форматы, которым не так страшно стартовать в текущем году. Например, ТЦ в стопроцентных локациях с небольшой галереей, собственники которых согласны на рублевый доход. Девелоперам, планирующим масштабный fashion-пул, консультанты рекомендуют откорректировать концепцию и отложить решение о начале строительства на два, четыре, пять месяцев... Для многих компаний сегодня стоит вопрос сокращения площадей, введения очередности строительства и поиска альтернатив операторам одежды и обуви. Как известно, проекты испытывают сложности с привлечением арендаторов галереи, которые зачастую дают более 70% годового арендного дохода. Якорные операторы активно развиваются, однако их рублевые ставки не растут (о долларовых говорить не приходится). Такие операторы, как OBI, Decathlon, в рублях не подтверждают ставку выше, чем она была на конец 2013 года. Вопрос, на чем делать доходную часть проекта, актуален как никогда.
Один из игроков, для которых ситуация заморозки не актуальна, – компания «Макси Девелопмент». Девелопер планирует открывать по одному ТРЦ в год. В декабре 2014-го был запущен проект в Смоленске площадью в 64 тыс. м2. По словам генерального директора «Макси Девелопмент» Юрия Дунаева, молл начал работу с заполняемостью порядка 57% GLA, а на конец апреля показатель достиг уровня 76%. Топ-менеджер уверяет, что действующие ТЦ компании в Сыктывкаре, Петрозаводске, Череповце сегодня имеют полную заполняемость и столкнулись лишь с микроротациями в начале года.
В IV квартале 2015 года вологодский игрок рассчитывает открыть свой самый большой торгкомплекс (GBA - 105 тыс. м2) в Туле. Никаких изменений в расходной части по проекту в связи с кризисом предпринято не было. Иная ситуация с моллом в Архангельске, открытие которого запланировано на 2016 год. Девелопер, не останавливая стройку, внес ряд корректировок и облегчил инвестицию: было решено отказаться от 4-го этажа, на который в докризисный период предполагалось завести спортивную составляющую, развлечения и т.д. (эти функции перенесены на 3-й этаж), оптимизированы архитектурные и дизайнерские «излишества», изменены некоторые инженерно-технические решения. Темпы строительства не сокращаются. Часть операторов зашла в проект и была подписана до кризиса. По оставшимся площадям ведется работа, но, как признают в компании, скорость заполнения объективно не та, что была ранее. В 2017 году должно состояться открытие ТРЦ в Кирове. Сегодня «Макси» выверяет формат, сокращает площади. В концепцию изначально была заложена возможность строительства и ввода в эксплуатацию очередями. Первая фаза при любой конъюнктуре рынка будет не меньше 60–65 тыс. м2. Площадь всего торгцентра составит порядка 80 тыс. м2.
«В функционирующих объектах, которые прошли период окупаемости либо близки к этому, ситуация с доходной частью стабильная, - отмечает Юрий Дунаев. - Корректировки валютных контрактов, не рублевых, в исключительном порядке происходят. В целом рублевый поток от арендных поступлений не снизился. Корректировки, которые носят временный характер (3–4 месяца), гораздо меньше, чем индексации договоров, которые мы провели. В строящихся проектах имеют место незначительные изменения доходной части по отношению к плановым значениям прошлого года. Сейчас доходная часть по Туле, Архангельску не падает, но мы перестраховываемся на будущее и оптимизируем инвестиции. В аналитические модели закладываем возможность небольшого снижения, поэтому где-то на опережение идет работа по оптимизации инвестиций по архитектуре, дизайну, техническим моментам».
Компания «Торговый Квартал», как и «Макси Девелопмент», придерживается стратегии сокращения площадей и реализации проектов очередями. Так, изменения претерпел проект в Пушкино. Если раньше планировалось строить порядка 100–110 тыс м2 GBA с галереей на 30–40 тыс. м2, то сейчас предполагается на первом этапе запустить якорных операторов и торговую галерею на 1015 тыс. м2, а затем уже, в зависимости от макроэкономики, возможно расширение галереи, добавление развлекательной составляющей и т.д. «При инициации новых проектов мы ориентируемся прежде всего на якорей, потому что галерея - она придет (точно не в этом году), потом. Либо не придет. Это вопрос концепции и пр.», - шутит Андрей Чмутов, генеральный директор «Торговый Квартал Девелопмент».
В прошлом году игрок провел обновление действующих проектов. По словам г-на Чмутова, в конце года чувствовалась «некоторая нервозность» по подрядным организациям, часть позиций, привязанных к валюте, показала рост себестоимости, и компания была вынуждена скорректировать реновационные бюджеты для ТЦ «Шоколад» в Нижнем Новгороде и для строительства второй очереди молла в Калуге.
«У нас два проекта в Московской области, сейчас выходим на разработку концепции и готовимся к проектированию. Мы приступили к реализации проекта в г. Железнодорожном и возобновили развитие проекта на Ярославском шоссе, в районе Пушкино, Ивантеевки. Что касается других регионов, то интерес ретейлеров и инвесторов явно скорректировался в сторону крупных городов. У «Торгового Квартала» была программа строительства ТЦ в малых городах, теперь мы ее притормозили, - рассказывает Андрей Чмутов. - Движется строительство ТРЦ в Красноярске. Сейчас находимся на стадии получения проектного финансирования. В этом вопросе мы почувствовали затруднения, так как банк предложил поднять ставку. Текущие рублевые ставки, которые предлагают госбанки, составляют 18–19%, коммерческие банки - 19–20%. Наши девелоперские модели не слишком хорошо летают, поэтому предпочитаем не форсировать события, ждем изменений. Это касается и проекта во Владикавказе с GBA в 88 тыс. м2. Сейчас ведем работу по привлечению проектного финансирования, ориентируемся на рублевые кредиты».
МОСКВА ДЛЯ ВСЕХ РАЗНАЯ
Острая конкурентная ситуация складывается на рынке Москвы. Для сегмента торговой недвижимости столицы 2014 год оказался поворотным. Девелоперы вывели на рынок беспрецедентное предложение крупноформатных проектов - по подсчетам Colliers, свыше 760 тыс. «квадратов» арендных метров. В I квартале, по данным JLL, добавилось еще около 250 тыс. м2 GLA.
Открытия проходят с разной степенью успешности. Текущий рынок, безусловно, индивидуально хорош или плох для разных компаний и стратегий, однако большинство премьер оказываются тяжелыми.
Одним из самых непростых получился старт ТРЦ «Мозаика» в конце 2014 года, начавшего работу с тремя арендаторами («Лента», «Дети», Burger King). Участники рынка объясняют сложности с брокериджем не самой удачной локацией проекта. Бывший агент по сдаче молла в аренду, компания Knight Frank, в качестве причины называет инертность ВЭБ, слишком долго принимающего решения по арендным скидкам. В компании «ОСТ Девелопмент» пустующие площади объясняют ростом конкуренции на московском рынке и заморозкой ретейлом планов по развитию.
«Все очень сложно. Обманывать себя – мы такие крутые и все наши проекты с легким реконцептом войдут в жизнь – не надо. Этого уже не будет, - советует Михаил Коган, первый заместитель генерального директора ТРЦ «Мозаика». - Если два года назад мы говорили о том, что рынок полностью принадлежит арендодателю, и в удачные проекты выстраивалась очередь из ретейла, то на сегодня поменялось все. Конкуренция растет, и теперь торговые операторы диктуют нам условия. Помимо выхода больших объемов нового предложения, освобождаются площади в успешных, понятных действующих ТЦ. Любому fashion-оператору вместо того, чтобы заходить в новый объект, интереснее занять освобождающиеся площади, например, в «Европейском».
Сегодня «ОСТ Девелопмент» корректирует и расходный, и доходный бюджеты и активно ищет альтернативы fashion-операторам. «Рынок Москвы неодинаковый для всех, существуют разные локации, концепции, подходы. Ставить сегодня на fashion, как на те бренды, которые сегодня принесут основной арендный доход, - не совсем правильно. Во всяком случае, в краткосрочной перспективе. Искомые арендаторы в течение ближайшего года не выйдут, летом - точно. Собственникам, оказавшимся в ситуации, аналогичной нашей, необходимо искать альтернативы, какие-то иные пути получения дохода, вкладываться в маркетинг. Нужно организовывать мероприятия, которые принесут доход торгцентрв вне зависимости от аренды».
Одним из самых активных игроков на московском рынке остается «ТПС Недвижимость». Компания планирует в конце 2015 года открыть ТРЦ «Галерея Кутузовский», а 1 марта 2016-го запустить молл в самом высококонкурентном кластере столицы, у ст. метро «Полежаевская».
«Рынок не является одинаковым для всех. Согласен с ТРЦ «Мозаика». Все зависит от локации и качества проекта, - считает Алексей Чиналиев, первый вице-президент «ТПС Недвижимость». - Далеко не все ретейлеры находятся в состоянии комы, многие развиваются. Fashion скорее жив, чем мертв. Его не надо ничем заменять. Скорее, нужно сделать шаг назад и посмотреть на свою концепцию. Многие девелоперы заигрались, формируя избыточную галерею там, где это не оправдано ничем. Результат мы видим. В правильных проектах даже на текущем плохом рынке серьезных проблем с привлечением арендаторов нет. Ретейлеры стали более придирчиво рассматривать каждый молл. Сетевики говорят, что даже в ТЦ, где они недавно открылись на чистом проценте с оборота, они имеют операционный убыток. Сегодня это не редкость. По сути, зашли бесплатно, но все равно – убыток. Добавлю, что девелопер должен отслеживать продуктивность арендатора. У эффективных ретейлеров рублевая выручка как минимум не упала. Отрицательная динамика зачастую связана с внутренними операционными проблемами арендатора: плохие коллекции, многие сократили заказы на 2015 год, им просто нечем торговать».
Оба московских проекта «ТПС Недвижимость» строятся на собственные средства. «Внутренние ковенанты, которые есть у нас в компании, не позволяют при текущем рынке привлечь банковское финансирование, - делится Алексей Чиналиев. - Мы достаточно консервативны в данных вопросах, поэтому даже при текущем кризисе не возникает проблем с выполнением ковенант ни с одним из банков, с которыми мы работаем в регионах. У нас везде долларовое финансирование, но вопросов нигде нет. Текущие доходы в региональных ТРЦ позволяют выдерживать те обязательства, которые отражены в кредитных договорах».
В обоих столичных проектах подписаны якорные операторы и достигнуты договоренности практически со всеми fashion-якорями. Ранее компания планировала открываться с заполняемостью минимум 85%, но теперь этот уровень снижен. ТПС определила минимальный набор операторов каждого сегмента, который способен закрыть потребности конечного покупателя. В качестве минимума, при котором возможно открыть ТРЦ, принята планка в 55–60% GLA.
Подписанные контракты пересматриваются, компания заключает с арендаторами квартальные допсоглашения. «Каждый может на текущем рынке придумывать что-то для себя и говорить, что у него ставки валютные, но если смотреть на вещи реально, то в краткосрочном периоде это рублевая аренда: фиксированный доллар либо просто рубль. Но договоры по действующим проектам подписаны в валюте, и естественно, мы будем стремиться вернуться к доллару, - поясняет первый вице-президент «ТПС Недвижимость». - Многие девелоперы дают скидки в долларах и зачастую они превышают тот объем, на который арендатор был бы готов согласиться, зафиксировавшись по курсу в рублях. Арендатор так боится валютных колебаний, что готов в рублях заплатить нам больше (планируя на квартал), чем перейти к валюте. С ретейлерами, стремящимися подписаться надолго на низких условиях, просто не договариваемся, так как ожидаем отскока. В целом давайте мыслить реально: если вы заключились с арендатором на три года, а через полтора года произошел отскок, то передоговориться на рыночных условиях не станет проблемой. Едва ли арендатор захочет впоследствии потерять торговую точку».
Говоря о планируемых доходах по столичным ТРЦ, Алексей Чиналиев отмечает, что они несопоставимы с цифрами, заложенными в первоначальной модели, разработанной на момент принятия инвестиционного решения. Но если за точку отсчета взять цифры, планируемые полгода назад, то сегодня игрок поднимает планку дохода в силу положительных тенденций на изменчивом валютном рынке. Хочется верить, что небольшой позитивный тренд продолжится.
Андрей Колокольников, исполнительный директор Morgan Stanley:
«Для серьезных разговоров с кредитующими банками нет никаких оснований, так как ретейл дорожит местами в наших ТРЦ.
Мы рассматриваем возможности предоставления арендных скидок, но подходим индивидуально, обсуждаем с ретейлерами конкретно их ситуацию: расходы, связанные с управлением магазином, расходы на маркетинг и т.д. Если посмотреть с высоты птичьего полета, то курс евро не далек от тех уровней, которые были до бурного обесценивания рубля. Себестоимость продукции арендаторов потихоньку возвращается к предкризисным цифрам. Мы рассчитываем, что хотя бы в коротком промежутке времени рублевые обороты сохранятся, а со временем, в перспективе 6–9 месяцев, они вырастут просто в силу высокой инфляции, особенно в крупных городах. То есть можем предположить, что ситуация стабилизируется.
На наших объектах, как «в среднем по больнице», рублевые обороты - это постоянная величина или даже возрастающая. Не секрет, что происходят перетоки. У крупных fast-fashion ретейлеров можно увидеть бурный рост продаж в национальной валюте, который в некоторых случаях перекрывает удешевление доллара. Некоторые операторы имеют и рост долларовых оборотов в России. Покупатель переключился на менее дорогие марки.
У многих ретейлеров вскрылись проблемы, которые существовали длительное время, но хороший рынок каким-то образом это компенсировал. Есть целый ряд ситуаций, когда очевидна неэффективность управления, расходования маркетингового бюджета, дыры в закупке, мерчандайзинге и т.д. Таким образом, очевиден общий финансовый стресс, на который накладывается необходимость в срочном режиме решать вопросы, накапливавшиеся годами.
Дабавлю, что наша стратегия fashion first себя оправдывает. В ТРЦ «Галерея» в Санкт-Петербурге есть коридор, который изначально планировался под middle-up. В силу состояния рынка в 2009 году сформировать такой пул не удалось. С тех пор процесс идет, но он очень сложен. Бренды имеют серьезные требования, например, у Michael Kors, Hugo Boss, Armani Jeans, Pinko и других четкие индивидуальные требования по пулу расположенных по соседству марок. Процесс на данный момент закончен процентов на 40–50. Это за пять лет! Но с другой стороны, мы получаем устойчивое позиционирование. В Питере подобный опыт повторить невозможно».
Денис Шундровский, генеральный директор Furla:
«Мы сегодня развиваемся достаточно активно, особенно с учетом специфики нашего ценового сегмента. С начала года мы уже открыли 2 магазина бренда Furla в обновленной концепции — в петербургском ТРЦ «Галерея» и московском «Атриуме». Сейчас находимся в стадии подписания контракта по еще нескольким объектам. Цены мы подняли минимально — на 7-10 %, в то же время мы не зависим от погодных условий так, как одежные бренды, и продажи по нашей сети стабильно растут. При этом у нас очень жесткие критерии выбора площадки: торговые центры класса «А» с премиальным тенантмиксом либо с очень высоким трафиком. В только что открытые объекты мы не заходим вообще».