Миграция робинзонов
Ещё два года назад с «островами» в большинстве ТРЦ было всё просто и понятно: непременно требовались «ювелирка», фудкиоски, оператор связи; все остальные – лишь бы не превращали проект в «шанхай». Сейчас изменения в сегменте Specialty Leasing называются экспертами уже не эволюционными, но революционными: островные арендаторы впервые в истории рынка российской торговой недвижимости становятся «фишкой» и даже «якорями» ТРЦ.
Дело о ювелирах
Три года назад пул арендаторов specialty leasing в некоторых моллах мог состоять преимущественно из ювелирных киосков как наиболее платежеспособных и исторически выбирающих премиальные локации в ТРЦ. В одном из сибирских торговых центров ювелирные «острова» занимали два этажа, и процветали пять лет. Это очень удивляло, например, наших американских коллег, недоумевающих сначала, зачем в принципе столько золота и бриллиантов на квадратный метр, а потом - кто всё это покупает и куда носит. «Ювелирки» стало меньше, впрочем, не столько с усилением кризиса в экономике (полтора года назад покупатели, напротив, вкладывались в так называемое инвестиционное золото), но с изменением представлений об уместности украшений и стиле (русские клиентки даже в провинции наконец-то перестали носить с утра крупные бриллианты, и приняли как данность тот факт, что качественная бижутерия может стоить дороже изделий из золота). Однако, ювелирные сети со своим значительно упавшим товарооборотом именно в кризис получили возможность занять за те же деньги большую площадь в секциях и павильонах. В такой же примерно ситуации оказались мобильные операторы, много лет входившие в тройку основных арендаторов specialty leasing, и перешедшие ввиду необходимости увеличения ассортимента в инлайны. Исключение, впрочем - операторы Yota и Теле -2, которые продолжают оставаться в авангарде островных пулов. Не сдаются и фудкиоски, правда, качественный состав операторов здесь так же претерпел существенные изменения. Если раньше продуктовые острова среднестатистического ТРЦ состояли из шоколада ручной работы, карамели на палочке, фрешей, бриошей, мягкого мороженого и (иногда) сухофруктов, то сегодня продуктовые концепции одного этажа могут включать себя чебуреки, наномороженое, лапшичные, хумусные, киоски этнических продуктов, зелени и трав.
Личные процедуры
Однако, безусловные «островные» лидеры теперь – стойки экспресс-маникюра. Такие арендаторы готовы платить очень высокую арендную ставку, практически в каждом ТРЦ есть лист ожидания из концепций, а популярность сервиса растёт даже в кризис. Дело здесь так же в изменении практически на сто восемьдесят градусов отношения потенциальных клиентов: если ещё десять лет назад маникюр «у всех на виду» считался абсолютным моветоном, то сегодня каждая вторая женщина при случае с удовольствием воспользуется соответствующей стойкой в ТРЦ. Продолжается бум (теперь уже скорее в регионах) и на броу-бары. Справедливости ради отмечу, что проекты, например, массажа лица, экспресс-масок и массажа ног пока в российских ТРЦ не прижились - в отличие, например, от американских и сингапурских. Дело в том, что даже в Москве и Петербурге манипуляции с лицом серьёзнее коррекции бровей, а так же всевозможные массажные техники считаются слишком «личными» процедурами, которые должны производиться в закрытых пространствах. При этом, по-прежнему не сдают позиции, скажем, арендаторы упакованных косметических средств. В топе «островных» брендов - NYX, Divage, совершенно новый – LU LU. Третий год набирает популярность крымская продукция, в том числе, в сегменте ароматерапии, а так же высококачественная израильская косметика.
Эффектное катание, школы сомелье и российские дизайнеры
Из арендаторов, которые родились «благодаря и вопреки» новым законодательным инициативам, отмечу, например, операторов островных точек с электронными сигаретами и кальянами. Причём, востребованность их у покупателей столь велика, что в некоторых ТРЦ мы наблюдаем постоянные очереди. Кризис заставил собственников ТРЦ сделать так же больший акцент на сезонные концепции – например, ритейлеров с гидрациклами и скейтбордами. В свою очередь, осенью и зимой мы ожидаем усиления активности продавцов коньков и аксессуаров для «эффектного» катания – повязок на голову, шапочек, шнурков для ботинок. В связи же с изменением отношения среднего посетителя ТРЦ к российским дизайнерам (впервые они успешно выходят не только в средний и высокий, но и в массовый сегмент) мы прогнозируем увеличение запросов на pop up магазины во время презентаций новых коллекций.
И ещё один тренд, который окончательно оформится к концу года – запрос на острова как часть социального пространства ТРЦ. Если ещё два года назад среднестатистический собственник считал, что шахматные и художественные школы, школы домашних сомелье и бариста, лекции по истории моды, платные библиотеки нужно размещать, в лучшем случае, в самой отдалённой и малопосещаемой локации, то сегодня оказалось, что такие арендаторы иногда не только привлекают аудиторию не хуже продуктового оператора, но и готовы платить достаточно рыночную ставку. Мне представляется, что уже в недалёком будущем в России придут к тому, что рынок торговой недвижимости в США пережил восемь лет назад: ТРЦ становятся симбиозом магазина, центра досуга и места для прогулок, а значит, пул арендаторов островов будет формироваться теперь уже с учётом этих новых реалий.
Советы собственнику
1) Рынок торговой недвижимости и ритейла в России уже стал другим, а вместе с ним – пул арендаторов, формирующих основной доход от общих зон. Именно качественные и количественные изменения стоит учитывать, в первую очередь, при формировании плана поступления арендных платежей.
2) Арендаторы островных точек неохотно идут в новые ТРЦ – это та тенденция, с которой необходимо смириться и адаптироваться к ней путем предоставления различных скидок по аренде.
3) Некоторые арендаторы развиваются как на островах, так и в павильонах и в секциях. И вот здесь возможно некоторое манипулирование собственником, так как во многих случаях арендатору выгоднее встать на остров с краткосрочным договором, а затем съехать при условии плохих продаж, чем подписывать долгосрочный договор на павильон небольшой площади.
4) Что касается основных требований к торговому оборудованию, то даже в кризисных условиях арендаторы островных точек, как правило, очень хорошо о них осведомлены, и в основном соблюдают эти требования. Конечно, при условии, что собственник ТРЦ в этом заинтересован.
Текст: генеральный директор ITD Properties Specialty Leasing Индира Шафикова