Как правильно выстроить отношения девелопера и арендатора ТЦ

Как бороться с просрочкой платежей по пда? В чем особенности правильной передачи помещения для смр? Что делать, если помещение арендатора имеет недостатки? На эти вопросы отвечает Виктор Черных, директор отдела аренды «Виктор и Ко Управление проектами»

Каких только вопросов ни возникает с даты подписания предварительного договора аренды до даты открытия ТРЦ. Взаимоотношения девелопера и арендатора (речь пойдет о среднестатистическом ретейлере fashion-галереи) на этапе строительства молла зачастую имеют сложный характер, однако существуют механизмы и решения, благодаря которым вероятность возникновения проблем сводится к нулю. О них и поговорим.

Первое, с чем может столкнуться арендодатель после подписания ПДА, это просрочка исполнения арендатором договорных обязательств по оплате первоначальных платежей. Главным образом, обеспечительного и авансового платежа, маркетинговых и иных платежей, предусмотренных договором.

Решение: оптимальным в данном случае считаю фиксацию нарушения уведомлением о нарушении обязательства с предоставлением разумной отсрочки платежа без применения санкций.

Рекомендация: уведомление о возможности расторжения договора в одностороннем внесудебном порядке.

 В случае неустранения такого нарушения в предусмотренный уведомлением срок — расторжение договора в одностороннем порядке. Таким образом, вы увеличите срок экспонирования помещения на рынке и тем самым быстрее найдете замену такому арендатору. Если, конечно, найдете! Важно помнить, что контроль исполнения арендатором договорных обязательств должен осуществляться с даты подписания такого договора.

 

Следующий вопрос более комплексный — своевременность подготовки арендатором рабочего проекта на помещение. На данном этапе девелопер должен иметь все (!) исходники (архитектура, инженерные системы, технология и пр.) для подготовки ретейлером рабочего проекта. Кроме того, арендодателем должно быть утверждено и передано арендатору «Руководство по проектированию, дизайну и отделке». Передача исходной документации осуществляется по Акту приема-передачи. На вопрос: «Если я продиктую вам e-mail, вы сможете мне исходники отправить?» или «Если я приеду, вы на флешку мне запишете данные?» — ответ должен быть только таким: «Конечно, если вы приедете с доверенностью и подпишете Акт приема-передачи».

Решение: контроль исполнения сроков подготовки проекта, уведомление о необходимости подготовки проекта в согласованный сторонами срок, штраф за несоблюдение сроков подготовки проекта. Арендодателю важно понимать, что после 8 – 10 якорных операторов рабочие проекты на согласование предоставят десятки арендаторов галереи. Арендодатель, генеральный подрядчик или аутсорсинговая компания должны выделить несколько «координаторов проекта» — группу инженеров и технических специалистов, главной задачей которых является своевременное согласование с арендаторами рабочих проектов, а впоследствии своевременная передача помещений для выполнения арендаторами подготовительных работ. На координаторов проекта завязывается коммуникация технических специалистов генерального подрядчика и арендатора. Какими бы опытными ни были архитекторы, инженеры и проектировщики, невозможно спроектировать центр, который с технической точки зрения удовлетворял бы каждого ретейлера.

На этапе согласования рабочего проекта зачастую сталкиваешься со следующими вопросами: нехватка выделяемой электрической мощности, нехватка мощности хладоносителя, возникают вопросы по системам пожаротушения и дымоудаления и др. С увеличением форматов магазинов растут требования арендаторов к помещениям. «Мы решили поменять освещение в магазине», «Отказались от грильято» — соответствующим образом меняются требования к электротехнической части рабочего проекта арендатора и проекту систем пожарной безопасности. Важно: каждое требование должно быть технически обоснованным. Арендодатель более всех заинтересован в своевременной передаче арендатором рабочего проекта и своевременности его согласования. В связи с этим сроки должны иметь определенный временной запас; работа должна вестись в соответствии с разработанным планом-графиком.

 

Пожалуй, самым комплексным и объемным вопросом, возникающим у сторон в рассматриваемом временном отрезке, является предоставление доступа арендатору для производства подготовительных работ (фактически передача помещения для производства подготовительных работ).

Итак, по порядку. Предположим, нашему арендатору для производства подготовительных работ требуется 60 дней,

15 – 30 дней необходимо подрядчику арендатора, чтобы собраться с мыслями. Следовательно, уведомление о готовности помещения к производству арендатором подготовительных работ необходимо направить за 30 дней до предполагаемой даты доступа (как правило, такой срок фиксируется в ПДА). Рассмотрим наихудший вариант, когда в течение 30 дней вы направили три уведомления, но арендатор не предпринял никаких попыток к выходу на строительно-монтажные работы. Что делать?

Решение: 1 в ПДА должно быть предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке подписать Акт доступа для производства подготовительных работ в случае, если готовность помещения полностью соответствует согласованным критериям; 2 как правило, к дате выхода арендатора на СМР привязаны определенные платежи. Выставляете счет; 3 в ПДА должны быть предусмотрены штрафы за необоснованное уклонение арендатора от подписания Акта доступа; 4 исключительная мера: расторжение договора в одностороннем порядке в случае, если арендатор отказывается от подписания акта доступа и не устраняет указанное нарушение в согласованный сторонами срок. Безусловно, возникают ситуации, когда у арендатора меняются планы по развитию, замораживаются новые открытия. Единственным выходом в такой ситуации может быть только диалог. Но если арендатор знал или должен был знать (формулировка из УПК), что он скорректирует планы по экспансии, и не уведомил об этом арендодателя заранее, по‑партнерски, то, предполагаю, в таком случае диалог может не состояться.

 

Полную версию блога читайте в печатной версии журнала «МОЛЛ»

Источник: Журнал "Молл" N 107

Источник: mallgroup.ru
Опрос

Какую концепцию размещения арендаторов в торговом центре вы считаете более успешной?

Голосовать