Хорошо отмытое старое
Старикам здесь не место
К концу 2016 года темпы прироста торговой недвижимости в Москве вновь могут повторить рекорд 2014 года, когда было построено 700 тыс. кв. м новых площадей, свидетельствуют данные международной консалтинговой компании Knight Frank. Однако в первом полугодии было введено только 200 тыс. кв. м. На их фоне старые торговые центры, несмотря на наличие сформированной покупательской аудитории, с каждым годом все заметнее теряют лояльность своих посетителей и трафик, говорит региональный директор департамента стратегического консалтинга Colliers International в России Владислав Николаев.
«Большая часть торговых центров, построенных 10-15 лет назад, устарели если не материально, то уж точно морально, и нуждается в реконцепции или реконструкции, - соглашается партнер, управляющий директор Knight Frank PM Дмитрий Атопшев. - По нашим данным, таких объектов насчитывается 49, арендопригодной площадью 815 тыс. кв. м». Таким образом, более 16% всех столичных торговых комплексов нуждаются в реконцепции, считают в компании. Срочной реконцепции требуют куда больше столичных торговых центров, уверенны в Colliers. К таким, по мнению Владислава Николаева, можно отнести до трети объектов.
Впрочем, собственники редко прибегают к полному сносу и новому строительству. В первую очередь, потому что это длительный процесс, на протяжении которого теряется арендный поток, и, при наличии долга, нет возможности его обслуживать, рассказывает руководитель направления консалтинга торговой недвижимости компании JLL Антон Коротаев. Основных причин для реконцепции торгового центра две. «Менее значительная трансформация, в частности, ротация арендаторов торгового центра, обычно вызвана необходимостью изменения позиционирования объекта, например, из-за усиления конкуренции, изменения окружения, не очень удачной изначальной стратегии, - объясняет Коротаев. - Следующими факторами изменения торгового центра являются кризис и глобальная смена потребительских предпочтений, а также «взросление» потребителя».
В Москве уже было несколько примеров – от легкой реконцепции и замены арендаторов до тотального редевелопмента со сносом и новым строительством, вспоминает старший директор отдела торговых помещений Cushman & Wakefield Полина Жилкина. Так, например, собственники «Охотного Ряда», «Европарка», «Атриума», «Метрополиса» и «Цветного» поменяли общую направленность и позиционирование торгового центра, изменив пул арендаторов. «Охотный Ряд» в свое время стал более демократичным, чем планировался изначально, а «Атриум» и «Метрополис», наоборот, повысили ценовой сегмент», - приводит примеры Жилкина. На втором этаже торгового центра «Пражский пассаж» после открытия напротив ТЦ Columbus было решено создать обувной кластер, добавляет Коротаев.
Ломать - не строить
В Москве куда чаще можно встретить примеры реконцепции торговых центров. «В столице они оправданы в силу сохраняющейся высокой покупательной способностью населения, которая в кризис снизилась не так сильно, как в регионах, - указывает руководитель отдела разработки концепций CBRE Иван Артемов. – Если в Москве снижение доли потребительских расходов за последние несколько лет (с 2014 года) составило 3-5%, то в регионах – 6-8%».
Для регионов наиболее актуальные примеры реконструкции старых советских универмагов. По словам Артемова, такие реконструкции старых универмагов были проведены в Владивостоке («ГУМ»), Екатеринбурге («Пассаж»), Томске («ЦУМ»), Уфе («Башкирия»), в Воронеже («ЦУМ») реконструкция в здании проводится на протяжении уже длительного времени. «Во всех случаях реконцепция проводилась по разным сценариям – от сноса старого здания, как в Екатеринбурге, до крайне осторожной реконструкции объекта, являющегося историческим памятником, как во Владивостоке», - рассказывает эксперт. Также существенно отличается подбор арендаторов и размеры получившихся объектов. Например, если во Владивостоке в здании ГУМа открылся первый в регионе магазин ZARA, то в Томске - универмаг одежды и крупные федеральные сети «М.Видео» и «Детский Мир». В Екатеринбурге в несколько раз увеличена площадь объекта и построен новый полноформатный торгово-развлекательный центр («Пассаж»). В Уфе размещен проект формата Lifestyle-центр с повышенной долей операторов сегмента общественного питания, а также досуга и развлечений. Все эти объекты могут быть признаны удачными примерами реновации. Неудачным примером оказался только воронежский ЦУМ, поскольку его реконструкция затянулась на длительный срок, и сегодня здесь нет арендаторов, сетует Артемов.
Яркий пример масштабной реконцепции – обновление ТЦ «Мега». Так, в столичных моллах «Мега Теплый Стан» и «Мега Химки», открытых еще в 2002-м и 2004 годах соответственно, была существенно усилена доля общепита. «Торговые центры перестали выполнять исключительно практическую функцию места для шопинга и превращаются в многофункциональные социальные пространства, - объясняют в пресс-службе девелопера проекта, компании IKEA. - Они становятся местами для развлечения и отдыха, где можно отметить праздник или встретиться с друзьями, получить новые гастрономические впечатления. Здесь проходят выставки, открываются новые ресторанные концепции, проходят концерты, образовательные мастер-классы и другие мероприятия».
Около 97% посетителей «Меги» заходят на фудкорт, выяснилось в ходе проведенного исследования. Оно и было положено в основу новой концепции, получившей название «Вкусный Бульвар». Это «гастрономический и социокультурный кластер в самом сердце «Меги», описывают в компании. В целом зона общественного питания выросла примерно на 50% - с 3,6 тыс. до 5,3 тыс. кв. м, а арендопригодная площадь кафе и ресторанов — с 3,5 до 9–12% от общей арендопригодной площади ТРЦ. Стоимость реконцепции в IKEA не стали называть, уточнив лишь то, что «инвестиции в обновление и расширение торговых центров являются частью нашей общей инвестиционной программы общих инвестиций, размер которой составляет 100 млрд рублей». Впрочем, в апреле 2015 года газета РБК писала, что на переделку фудкортов у метро Теплый стан и в Химках компания вложит около 2 млрд руб. Аналогичную реконструкцию компания планирует провести и в ТЦ «Мега» в Казани.
Серьезно изменить концепцию своего универмага «Москва» решили и в Optima Development. Поначалу, когда компания купила объект в середине 2014 года, она планировала снести его, построив на его месте новый. «Такие планы сохраняются, но в очень отдаленной перспективе, - рассказывает управляющий партнер Optima Development Булат Шакиров. – В сегодняшних экономических условиях сносить генерирующий доход объект особенно нецелесообразно».
В компании решили провести менее затратную, но масштабную реконцепцию. При этом было решено отказаться от привлечения сторонних консультантов и архитекторов, ограничившись только силами собственной команды. Результатом стало преображение старого советского универмага в современный торговый центр вместе с увеличением трафика и товарооборота на 30%. Были привлечены несколько якорных операторов и федеральных сетей: М.Видео, Л’Этуаль, 36,6 и Азбука вкуса. «Сегодня актуальной тенденцией стало увеличение доли операторов, работающих в концепции lifestyle, отмечает Шакиров. – Именно поэтому мы открываем «Школу единоборств» и «Языковую школу».
Более того, компания смогла увеличить арендопригодные площади за счет двух верхних этажей шестиэтажного торгового центра. Раньше они использовались офисы и склады. После ремонта здесь откроются магазины крупных федеральных fashion-брендов, обещает управляющий партнер Optima Development. Также были модернизированы инженерные системы, сейчас устанавливаются новые лифты. При этом вентиляционные системы и системы кондиционирования, которые находятся в более удовлетворительном состоянии, было решено не менять.
Протестировать новую концепцию на уже работающем центре решили в RD Group, управляющей торговым центром Dream House в Барвихе. Рядом с первой очередью компания решила построить вторую площадью 23 тыс. кв. м, реновировав за счет нее весь комплекс. Управляющий директор RD Group Лилит Адибекян отметила, что акцент при этом было решено сделать на философии семейного отдыха. «С этой целью в начале июня мы открыли территорию Dream Land площадью 1 тыс. кв м, где дети могут попрыгать на батуте, пройти захватывающий квест или лабиринт, поиграть в игры или в гонки на машинах, пройти обучающие мастер-классы, позаниматься йогой, попробовать итальянское мороженное, оригинальные коктейли и продегустировать разные виды бургеров, - рассказывает Адибекян. - Благодаря открытию детской площадки посещаемость Dream House в выходные выросла на 20%».
Параллельно в компании провели обновили существующую торговую галерею – в 2015 году в Dream House открылось 14 новых арендаторов, включая fashion магазины, бутик косметики и парфюмерии, агентство путешествий, салон для детей, магазин фермерских продуктов, шоколадное ателье и магазин вина. В 2016 году ротация арендаторов продолжилась.
С прошлого года решила провести реконцепцию своих объектов один из крупнейших владельцев торговой недвижимости в Москве, компания Immofinanz. «Мир не стоит на месте: вкусы и предпочтения покупателей постепенно меняются, и мы в полной мере хотим соответствовать духу времени, - рассказал управляющий директор Immofinanz Russia Максим Бубон. - Мы проводим ряд мероприятий, цель которых – соответствие торгово-развлекательных центров актуальным тенденциям и запросам рынка коммерческой недвижимости, создание максимально привлекательной среды для арендаторов и клиентов, а также привлечение новых партнеров». В рамках кампании по реконцепции планируется как обновить интерьер и экстерьер объектов, так и улучшить сервисные решение. «Несомненно, изменения коснутся и арендаторов, чей состав качественно повысится», - обещает представитель Immofinanz.
В компании не стали уточнять детали проекта, отметив только, что «реализация проекта качественно изменит состав арендаторов». В частности, вырастет число международных брендов в проектах группы. «Предложим покупателям необходимый им набор товаров и услуг, среди которых будут и уникальные запуски, - обещает он. - Таким образом, конечной целью всех наших действий станет улучшение качества предложения: как для арендаторов, так и для посетителей ТРЦ».
На что уйдут деньги
Старший директор отдела торговых помещений Cushman & Wakefield Полина Жилкина, рассказала, что стоимость реконцепции по «мягкому» сценарию складывается из нескольких статей затрат собственника.
- Подготовительный этап: дополнительные исследования, аудит, работа консультантов и дизайнеров/архитекторов по оптимизации концепции планировочных решений, дизайну торгового центра
- Возмещение расходов текущим арендаторам: в случае расторжения – штрафные санкции, в случае сохранения – компенсация недополученной прибыли или возмещение убытков
- Проектирование и дизайн обновленной концепции
- Строительные и отделочные работы по изменению внутренних планировочных решений, фасадов и общих зон
- Расходы, связанные с привлечением новых арендаторов в проект – в том числе, компенсации для якорных арендаторов
- Расходы на маркетинг и «перезагрузку» обновленного проекта
В случае масштабного редевелопмента расходы значительно возрастают в каждой из перечисленных статей. При этом стоимость реконструкции старых объектов может превышать стоимость сноса и строительства «с нуля».
Перестроить за Бородиным
Куда более существенные изменения коснулись торгового центра «Ривьера». В начале 2014 года экс-сенатор Сергей Гордеев купил у структур «Банка Москвы» (ранее принадлежал Андрею Бородину) недостроенный монолитный каркас объекта, готовый на 70%. В завершение проекта было вложено около $250 млн. При этом фактически он был полностью заново разработан, подчеркивает директор проекта ТРЦ «Ривьера» Павел Сучков.
Помимо полностью видоизмененного фасада и систем внутреннего и внешнего освещения, были скорректированы и конструктивные решения практически каждого этажа. «Это и сетка колонн, и элементы усиления, и кровля, и расположение световых фонарей, - перечисляет Сучков. - Третий этаж торгового центра был практически полностью переделан по новому проекту».
Переосмысленная коммерческая концепция проекта стала отражением его позиционирования как lifestyle пространства. Новый собственник предусмотрел не только развлекающие и обучающие центры, но и рестораны, кинотеатр, а также «зоны духовного и визуального релакса». «В Ривьере регулярно проводятся мероприятия культурной направленности - лекции, выставки, презентации», - объясняет Сучков.
Основные сложности были в ограниченности в возможностях, вспоминает представитель «Ривьеры»: ограниченность пространства, возможности его расширения, изменения и так далее. Серьезно ограничивали строителей и уже возведенные конструкции, поэтому часть пришлось демонтировать, переделав проект. «Конечно, сроки окупаемости проекта с точки зрения финмодели удлинятся, но на вопрос «окупятся ли внесенные изменения» можно ответить – с лихвой, - уверен директор проекта. - Ведь все вложения в концепцию, современные инженерные системы, дизайн и прочее – это стратегическая история, позволяющая создать объект нового поколения, с новыми целями и отвечающий изменившимся требованиям аудитории».
Текст: Алексей Пастушин