Для мебели
Лучше меньше, да лучше
За последний год в крупных городах России не появилось ни одного нового крупного многоарендаторного мебельного комплекса. Однако мебельные магазины по-прежнему активно открываются в торговых центрах, правда, как правило, на небольшой площади.
Одно из немногих крупных «мебельных» открытий в Москве — гипермаркет «MOD-мебель» в ТРЦ «Ривьера» площадью около 10 тыс. кв. м. Ожидается офлайн-выход на рынок Санкт-Петербурга сети Hoff: первый гипермаркет откроется в начале следующего года на Пулковском шоссе и займёт те же 10 тысяч. А вот первый миди-формат Hoff откроет в этом году в ТРЦ «Океания» («ТПС-Недвижимость») на двух тысячах квадратных метров.
По оценкам компании CBRE, мебельные салоны берут в ТЦ скромные 100–200 кв. м площади, среди лидеров тут — «Много Мебели», Estetica, «Аскона». Сеть «Роникон» в ближайший год планирует открыть 5 фирменных салонов в Москве средней площадью 80 кв. м. Фабрика «Мария» в июле-августе открывает новые студии в Иркутске, Кызыле, Санкт-Петербурге, Кирове и Домодедово общей площадью более 600 кв. м. Компания также ведёт активные переговоры с потенциальными партнёрами в Благовещенске, Владимире, Владивостоке, Тюмени и других городах. В Калининграде в августе этого года запланировано открытие пятиэтажного мебельного центра ТД «Гигант».
Серьёзные игроки пошли по пути дифференциации форматов: у того же Hoff их сразу три — мини, миди и макси. Первые два — это 1 и 2,5 тыс. «квадратов» соответственно. Макси-формат начинается от 5 тыс. кв. м.
IKEA ещё в прошлом году приняла решение развиваться отдельными коробками на территории Москвы, однако пока нет решения по конкретным локациям. Сеть планирует открываться площади от 25 до 45 тыс. кв. м.
Есть компании, которые расширяют свои площади от минимальных к средним: так, «Орматек» и другие подобные операторы сначала открывались на площадках до 150 кв. м, теперь же они ориентируются на площади от 600 кв. м.
«В специализированных мебельных и строительных торговых центрах наиболее распространённым форматом открытия магазинов являются корнеры (шоу-румы) либо небольшие магазины площадью 50–100 квадратных метров. Если говорить о классических торговых центрах, то мебельный оператор там, как правило, занимает сразу большую площадку, которую затем сдаёт в субаренду другим операторам», — говорит заместитель директора департамента торговой недвижимости Colliers International в России Дина Постоленко.
Например, в 1-м корпусе ТК «Каширский Двор» мебельные магазины занимают всего 4% торговой площади. Это связано, в первую очередь, с тем, что мебель является для DIY-комплекса сопутствующим товаром. «Однако, по данным исследования компании “Лаптев и коллеги” за 2014–2015 годах, 37% посетителей строительных комплексов предпочитают покупать мебель в процессе ремонта, — сообщили “Моллу” в ТК “Каширский Двор”. — Учитывая данную статистику и пожелания наших клиентов, с открытием нового торгового комплекса мы расширим зону мебели».
Во многих незнаковых торговых центрах мебельные магазины увеличивают свою площадь, так как собственники идут арендаторам навстречу, оставляя только процент с оборота без базовой арендной платы, позволяют присоединить соседние освободившиеся помещения. Операторам это выгодно, так как в таком случае мебельный магазин превращается в склад-магазин с низкими издержками на хранение.
Бегство в виртуальный мир
Если говорить в целом, то участники рынка отмечают тенденцию к сокращению торговых площадей у большинства операторов либо переход бизнеса в онлайн-формат.
«Мы видим, что новые магазины продолжают открываться, частота запросов на торговые площади не снизилась. Но всё чаще арендаторы рассматривают площади меньших размеров. Причём, по их словам, это связано скорее не с сокращением затрат на аренду, а с минимизацией вложений в образцы товара», — рассказывает руководитель отдела маркетинга ТВК «Гарден-Сити» и ТК «Мебель-Сити» Мария Огнева.
Консультант отдела торговой недвижимости Cushman & Wakefield Александр Дмитрюк в свою очередь отметил, что мебельная ниша постепенно уходит в онлайн не столько ради удобства покупателей, сколько из-за высоких арендных ставок. Игроки уменьшают площадь шоу-румов, меняют крупногабаритный ассортимент на ходовую «мелочёвку» и снижают средний чек.
По словам эксперта, новые игроки появляются не в торговых центрах, а в трендовых кластерах, таких как центр дизайна и архитектуры ArtPlay. Там разместился крупный мебельный онлайн-магазин IFAB, который шоу-рум использует как точку самовывоза и экспозицию для мебели, которая лучше всего продаются.
Производители мебели тоже понимают, что очень важно работать с покупателями не только в оффлайн-магазине, но и через интернет. Все больше клиентов приезжают в магазин, подготовившись, изучив сайт, спецпредложения, скидки.
Так, в «Рониконе» рассказали, что развивают свой интернет-магазин, оптимизируя и внедряя новые функции на сайте, в зависимости от поведения и запросов пользователей. «К примеру, это может быть улучшенная форма обратной связи или карточка товара. Любая, даже на первый взгляд незначительная мелочь, может привести клиента к покупке или, наоборот, отпугнуть. Другие онлайн-сервисы, к примеру мобильные приложения или магазины в социальных сетях, пока не подходят для рынка корпусной мебели», — отметила директор по маркетингу «Роникон» Елена Фирсанова.
Мебельная экономия
Мебельные компании сейчас находятся в условиях падения рынка и перераспределения спроса. По оценкам аналитиков CBRE, в мебельном сегменте оборот снизился примерно на 15% за год.
Покупатели стали обращать повышенное внимание на выгодные предложения и более дешёвые аналоги. При этом производители мебели стараются не просто удерживать цены на прежнем уровне, но и удешевлять некоторые позиции в ассортименте заказной и серийной продукции.
«К примеру, если раньше заказчики отдавали предпочтение более дорогому сегменту, то на данный момент порядка 20% из них переориентировались на средний. Соответственно часть покупателей, которые ранее отдавали предпочтение среднему сегменту, плавно перешли к эконому», — рассказывает Елена Фирсанова.
В компании «Мария» также отметили, что клиенты стали более избирательными и требовательными: прежде чем остановить свой выбор на производителе и купить кухню, они обходят не трёх, как раньше, а не менее пяти конкурентов, при этом ценят своё время, поэтому обслуживание становится более быстрым.
Впрочем, представители мебельных торговых центров не заметили существенного снижения посещаемости. «Посещаемость нашего комплекса осталась на уровне прошлого года, как и спрос. Крупнейшей категорией на рынке остаётся мягкая мебель, и мы не видим какого-то существенного перераспределения. Предполагаем, что в целом по рынку спрос мог сместиться в сторону эконом-моделей, а также, вероятно, увеличится срок смены мебели», — говорит Мария Огнева.
Арендная поддержка
Владельцы торговых площадей, зная о непростой ситуации в мебельном сегменте, готовы предоставлять мебельным арендаторам скидки на аренду от 5% и выше, но, как правило, на долгосрочный период — два и более месяцев, рассказывает руководитель отдела аренды BlackStone keeping company Анна Мамонова.
В свою очередь, арендаторы, чтобы чувствовать себя увереннее, запрашивают увеличенный льготный период, который обычно составляет от трёх до шести месяцев. А устаревшие торговые центры, имеющие сильных конкурентов и слабый покупательский трафик, могут пойти и на более длительный льготный период.
Ставки очень разнятся в зависимости от проекта: в новых торговых центрах это может быть вообще до 15% от товарооборота на первое время, однако потом может применяться схема Ratchet — это пересчёт оборота арендатора за опредёленный период в дальнейшую фиксированную ставку аренды. По подсчётам компании CBRE, в московских действующих проектах базовые ставки начинаются от 4,5 тыс. рублей за квадратный метр в год (без учета НДС и эксплуатации). Максимальная ставка после кризиса для мебельного гипермаркета площадью10 тыс. кв. метров может достигать 12 тыс. рублей.
Для дизайн-завода Flacon средняя ставка шоу-рума составляет примерно 16–18 тыс. рублей за квадратный метр для игроков с площадью от 400 кв. метров, приводит пример Александр Дмитрюк.
Дина Постоленко указывает, что практика уплаты процента от товарооборота менее распространена, поскольку ротация субарендаторов в данном сегменте достаточно высока и не позволяет достоверно прогнозировать арендные платежи. Есть и категория арендаторов (те же гипермаркеты Hoff), выступающих полноценными якорями в составе классического торгового центра — их арендная плата сопоставима с платежами, уплачиваемыми «классическими» якорями ТЦ.
По словам гендиректора управляющей компании SRV360 Татьяны Осиповой, арендные ставки на помещения в существующих мебельных центрах держатся на высоком уровне даже в кризис: «После появления новых мебельных площадок в Калининграде собственникам ТЦ приходится поддерживать интерес потенциальных арендаторов за счёт создания необычных и оригинальных форматов. В целом же ставки аренды для мебельных ритейлеров варьируются в диапазоне от 700 до 1700 рублей за квадратный метр в месяц и зависят от величины арендуемой площади, доступности, узнаваемости и трафика ТЦ, предлагаемого сервиса УК, а иногда даже оригинальности товара арендатора».
Текст: Вера Козубова