Девелоперы идут ва-банк

Геополитический фактор и волатильность валютных рынков вынудили финансовый сектор взять брейк. Банкиры не спешат инвестировать в новое строительство и, вопреки всем ожиданиям, не начинают забирать залоги. Пока кредиторы выдерживают паузу, бизнес ведет дискуссии на темы, что же банки будут делать дальше, где видят возможности для заработка. Пугающие ожидания девелоперов во многом основываются на опыте предыдущего кризиса. Тем не менее, как отмечают сами финансисты, из прошлой рецессии они вышли не только с толстыми портфелями непрофильных активов, но и с горьким опытом. Именно негативный experience в области управления залогами вынуждает сектор смотреть на многие аспекты работы с недвижимостью более радужно, чем это делают сами застройщики. Есть все основания полагать, что даже самые неэффективные бизнесмены сохранят свои активы. С одной стороны, гибкость банков радует, а с другой - генофонд бизнеса будет ухудшаться.

 

ИЛИ ХОРОШО, ИЛИ НИЧЕГО

Пожалуй, только в одном, но исключительно принципиальном вопросе рынок и банки сходятся в своих прогнозах и оказываются одинаково категоричны – вопросе финансирования нового девелопмента. Учитывая ситуацию с ценообразованием, обе стороны о данном секторе говорят или хорошо, или ничего. «Сегмент выделенного проектного финансирования, длинных инвестиционных денег для банков, мягко говоря, резко сузился, - констатирует Дмитрий Халенев, руководитель корпоративного бизнеса АКБ «Инвестторгбанк». - Изменения, которые происходили в последние 4–5 месяцев, говорят о том, что дешевых денег на рынке на сегодня нет и, скорее всего, в обозримом будущем, до конца текущего года не будет. Несмотря на тенденции, связанные со снижением ключевой ставки ЦБ, несмотря на наличие у ряда банков возможности по привлечению денег от материнских компаний, надо четко понимать: рынок перегрелся с точки зрения стоимости ресурсов в декабре, сегодня он плавно остывает и будет остывать достаточно долго. Деньги, привлеченные в декабре и I квартале, были очень дороги для банков. Что греха таить, даже Сбербанк не гнушался дорогими ресурсами, которые он привлекал в декабре от юр- и физлиц». Как подчеркивает эксперт, в Инвестторгбанке 40% - это западные акционеры, представленные двумя крупными американскими фондами. На сегодняшний день реальной поддержки от них, дешевых ресурсов, у российского офиса нет.

Сложности начинаются с оценки проекта на его старте. Банкиры справедливо отмечают, что сделать ее объективной не представляется возможным в силу серьезных ценовых колебаний на рынке: начиная от стоимости земли и заканчивая стоимостью квадратного метра, по которой объект возможно будет реализовать в случае форс-мажора.

Дмитрий Халенев выделяет две ниши, в которых сотрудничество девелоперов и банков может развиваться. Во-первых, это проекты, в которых напрямую участвует западный инвестор (при этом доля собственных живых денег сегодня значительно возрастает). В данном случае банкам необходимо четкое понимание текущего финансового состояния инвестора и гарантии его устойчивости: например, интересны холдинговые компании либо игроки с развитой сетью дополнительного бизнеса, дающей доходную составляющую. Во-вторых, кредиторы характеризуют ситуацию в стране как государственный капитализм и подчеркивают, что готовы входить в проекты с активным участием структур, связанных с государством. Здесь банки руководствуются некой субъективной оценкой и при наличии у клиента соответствующего объема финансирования, подтвержденного бюджета готовы рассматривать такие проекты.

Резюмируя, можно отметить, что дешевых денег до конца года банки не обещают и рекомендуют начинать новые проекты исходя из текущей кредитной политики того или иного банка («хорошо, когда на свете есть друзья») и очень глубокого анализа с точки зрения диверсификации рисков.

 

КОМУ СЕЙЧАС ЛЕГКО

Характеризуя погоду на рынке, банкиры уверяют, что пока очереди из страдающих собственников к ним не выстраиваются. «С нашей точки зрения, ситуация, конечно, напряженная, но какого-то полного краха всего сектора торговой недвижимости нет, - считает Петр Первухин, директор департамента проектного и структурного финансирования Газпромбанка. - Я бы сказал, что банки смотрят на вещи более оптимистично, нежели собственники. У нас не самый большой по количеству сделок портфель, но он охватывает самые разные сегменты: Москва и регионы, валютные и рублевые кредиты... Два московских проекта, крупнейших из тех, что стартовали в последнее время (в IV квартале 2014 года и в I квартале текущего), даже с валютными кредитами чувствуют себя вполне спокойно. Я бы даже не стал говорить о какой-то реструктуризации, это просто легкий косметический ремонт кредитного договора. Региональные ТЦ с рублевым финансированием, собственников которых мы в свое время сумели «уломать» на более дорогие, как им казалось, рубли, теперь нам очень за это благодарны и чувствуют себя хорошо".

ЮниКредит Банк также предпочитает не драматизировать ситуацию. «К нам собственники со слезами не приходят, - говорит Сергей Лукьянов, начальник отдела департамента структурированного финансирования ЮниКредит Банка. - Наш портфель в сегменте торговой недвижимости к концу прошлого года составлял порядка 150 млн долларов. По этим сделкам невысокий леверидж. Поэтому мы достаточно позитивно смотрим на текущую ситуацию. Собственники в декабре, конечно, сильно нервничали из-за скачков курса. Но эта паника растворилась в новом году. У нас не было никаких запросов, не делали никаких реструктуризаций по торговым сделкам. Да и по остальным, офисным, сделкам тоже».

В АКБ «Инвестторгбанк» не видят ухудшений в сегменте торговой недвижимости региональных миллионников, от Воронежа до Новосибирска. Объекты генерят cash flow на соответствующем уровне, и с точки зрения обслуживания долга глобальных вопросов не возникает. Можно предположить, что региональные ТЦ изначально не были переоценены, их владельцы управляли издержками и сдавали площади не по завышенным ставкам. В Москве, по словам Дмитрия Халенева, ситуация складывается разнонаправленная. Моллы, завязанные на крупных якорных арендаторов, начинают испытывать реальные сложности: якоря переходят к стратегии выкручивания рук. Эта ситуация, скорее всего, дойдет до критического уровня. Площадки, которые изначально были серьезно диверсифицированы и имеют под собой большой пул арендаторов, чувствуют себя достаточно ровно. «Относительно бизнес-центров, арендного бизнеса - здесь палка о двух концах. Есть проекты, в которые банки вошли, которыми они занимаются и которые они в любом случае, на 90%, будут дофинансировать. Во-первых, надо вернуть деньги, и во-вторых, бизнес тоже имеет определенную инерцию. Исходя из прогнозов ожидаем, что пик спада в этом сегменте наступит ближе к концу текущего года. Это связано и с удорожанием ресурсов, и с отсутствием дополнительного фондирования со стороны наших партнеров на Западе. Мы продолжаем участвовать в этих проектах, в текущем виде их дофинансируем и четко отслеживаем два момента: текущую рентабельность уже сдаваемых площадей и некие прогнозные значения, которые мы вместе с нашими клиентами-партнерами отрабатываем (их видение ситуации в перспективе года-двух). Понятно, что в основном это БЦ класса Б, так как в дорогом сегменте рынок переживает не лучшие времена».

В Инвестторгбанке пока смотрят на ситуацию с умеренным оптимизмом, однако ожидают ее ухудшения. «Мы реально находимся в определенной стадии как минимум финансового кризиса, - с сожалением говорит Дмитрий Халенев. - Первично он коснулся именно юрлиц. Это и проекты, и депозиты, и текущая выручка, которая по итогам I квартала в среднем снизилась на 20–30%, в зависимости от сектора. Это определенная волна, следующий этап которой - физлица, люди, которые работают в разных секторах экономики, в том числе и в госсекторе, и 300–350 тыс. ИП... Данный сектор еще даже и не понял, что это кризис. Реально ситуация фактически еще и не отразилась ни на покупательной способности (хотя предпосылки к этому очевидны), ни на арендном бизнесе. Эта волна достигнет пика к концу года, в III–IV квартале. Вот тогда и настанет пик неплатажей аренды и пик спада покупательной способности. Я, кстати, не пессимист. Я просто рекомендую строить более дешевые, более адаптированные и четко попадающие в сектор объекты: торговые - эконом, офисы - С, Б класса».

 

ПЕРЕОСМЫСЛЕНИЕ ЦЕННОСТЕЙ

В предыдущий кризис банки активно забирали у собственников недвижимость, но сегодня на рынке волны дефолтов явно не наблюдается. Причина очевидна: банкам элементарно страшно забирать объекты, так как в свое время они были переоценены и сегодня залоговой массы не хватает. Более того, грустный опыт работы с непрофильными активами, полученными в предыдущий кризис, стимулирует банковский сектор передоговариваться с девелоперами, идти на уступки. Безусловно, можно припомнить и немало примеров успешной реализации проектов, отошедших кредиторам, но в основном речь будет идти о сегменте элитного жилья. Коммерческая недвижимость - крайне сложный продукт, эффективно управлять которым без соответствующей экспертизы просто невозможно. Как отмечают эксперты, совершенно неграмотное управление, высокий уровень коррупции и кумовства на местах, проваленные проекты с хорошим потенциалом, увы, стали стандартом жанра. Банки зачастую не готовы создавать отдельные девелоперские структуры для развития залогов. Вполне рабочим сценарием участники рынка называет приобретение готовой девелоперской структуры (либо возможность забрать ее за просрочки), но и такой подход не всегда оказывается эффективным. При всех сложностях банки не готовы снижать балансовую стоимость проблемной недвижимости и продавать ее по реальным ценам. Нежелание объясняется тем, что во многих банках у топ-менеджеров работают KPI, и за зафиксированный убыток при продаже актива будет вычтено из их же кармана.
Сергей Лукьянов отмечает, что ЮниКредит Банк с 2009 года не забирал у девелоперов проекты и предпочитает коммуницировать и договариваться: «Мы - марафонщики, выбирая сделки, предполагаем сидеть в них достаточно долго и не планируем заниматься спекулятивными операциями».

В Газпромбанке также полагают, что всегда или почти всегда возможно найти взаимоприемлемые решения. «В нашей практике наибольшую панику проявили собственники регионального ТЦ, которые мало того, что взял у нас валютный кредит, так еще и умудрились открыться в ноябре 2014 года, в далеком регионе за Уралом, - вспоминает Петр Первухин. - Собственники пришли в декабре со словами: «Заберите у нас это все прямо сейчас!». Проект находился на стадии открытия пустого ТЦ. Но нам ведь самим не надо. В концепцию развития Газпромбанка захваты не входили никогда. Мы напоили клиентов горячим чаем и послали на праздниках успокоиться. До сегодняшнего дня ведется диалог по реструктуризации, и рецепт найден. По прошествии трех месяцев у владельцев оказалось все не так страшно. Мы не забрали проект на такой «продвинутой» стадии, так как девелоперы в любом случае заполнят его лучше, чем мы. А нам такой большой офис банка в этом городе не нужен. Обладать недвижимостью - этого мало, даже если она тебе досталась по дешевке. Необходимо управлять, создавать команду. Не факт, что команда, которую ты в пожарном порядке соберешь, будет лучше команды действующего собственника, каким бы неудачником он банку ни казался. Мы оцениваем вероятность дефолтов как невысокую. Если собственники не станут впадать в панику и делать резких движений, будут разумно передоговариваться с арендаторами, то самых тяжелых последствий удастся избежать».

Комментируя ситуацию с дефолтами, Дмитрий Халенев напоминает, что на рынке присутствует категория банков, которые злоупотребляли и продолжают злоупотреблять ломбардным кредитованием. Это касается и вхождения в инвестпроекты. «При грамотной работе юридической службы и наличии соответствующих нюансов банки на этом зарабатывают», - говорит руководитель корпоративного бизнеса АКБ.

 

Обозначенную стратегию можно считать логичной. Не должны банки становиться девелоперами, управляющими компаниями, розничными сетями. Но с другой стороны, без банкротств, без естественного отбора генофонд бизнеса ухудшается, рынок не становится здоровее, жестче, профессиональнее. Безграничная готовность кредиторов идти на уступки («Всё плохо? Давайте у вас будет мораторий на выплату тела кредита лет на 10, амортизация на 50 лет и т.д.») лишает собственников мотивации работать над эффективностью бизнес-моделей, улучшать концепции. Проблемные активы не переходят к банкам, а от них - к более здоровым владельцам.

Более того, реструктуризации, дотации и прочие инструменты приносят собственникам, если так можно выразиться, несправедливый доход. Здоровые бизнесы, справляясь с трудностями самостоятельно, тратя свои ресурсы, примерно ту же дельту, вместо того чтобы получить помощь со стороны, будут тянуть свою лямку сами.

В завершение хочется вслед за экспертами повторить очевидную истину: надо делать нормальные инструменты переваривания дефолтных активов.