Алогизмы питерского ретейла
Уровень конкуренции на рынке торговой недвижимости Санкт-Петербурга достиг пиковых значений, однако в культурной столице бизнес имеет больше парадоксов, чем закономерностей.
1. Статистически, крупный формат исчерпал право на новый девелопмент. Практически, моллы выходят на рынок заполненными.
Сегмент торговой недвижимости СПб достиг насыщения. Скачок произошел благодаря усилиям холдинга «Адамант» и компании Fort Group. Непростой 2014-й год в Питере выдался менее урожайным, чем в Москве. Затишье продолжилось и в текущем году. Объем предложения на рынке составляет порядка 3,55 млн. квадратов GLA, что в пересчете на тысячу жителей равняется 507 м2. Объемы текущего строительства и будущего ввода остаются самыми низкими за последние пять лет. Новое предложение представлено небольшим пулом проектов окружного и районного масштаба. В отличие от Москвы, где с 2013 года стандартом стали открытия по схеме «якоря плюс пара магазинов в галерее», в Санкт-Петербурге не все однозначно. Основная масса свежих ТЦ вышли на рынок практически заполненными и сегодня имеют символический процент незанятых юнитов. Можно предполагать, что развитие ситуации будет складываться по московскому сценарию. Новый крупноформатный девелопмент даже вне учета экономического фактора едва ли имеет право на существование. Насыщенный рынок сохраняет потенциал для реализации локальных ТЦ и реконцепции моллов первого поколения. Но пока проекты обновления ТЦ не анонсируются.
2. Девелоперы любят строить по соседству друг с другом, станция метро «Пионерская» стала мечтой бизнесменов.
В Питере сформировалось несколько супер-конкурентных кластеров. Самым востребованным является Приморский район. Он занимает почетное второе место по обеспеченности населения ретейлом — 969,3 м2 на 1 тыс. жителей. «Местом силы» можно назвать Комендантскую площадь, территорию возле станции метро «Пионерская».
3. Энтертейнмент и поп-апы перешли из разряда концептуальной необходимости в способ скоротать метры.
Пересмотр ретейлом планов по развитию, оптимизация сетей приводят к росту вакантности в моллах Санкт-Петербурга. Процент пустующих площадей в исследованиях тех или иных аналитиков с разным инструментарием указывается разный, но тренд очевиден. Основным источником увеличения вакантности в Питере является освобождение помещений ретейлерами одежды, обуви и аксессуаров. Их места занимают развлекательные форматы, pop-up stores, магазины книг, подарков, игрушек. Спросом у потребителя и девелоперов пользуется книжный «Буквоед»; на рынке появляются моллы, перепрофилированные под развлечения; в ТЦ открываются площадки, на которых собраны модные дизайнеры. Управляющие компании стремятся занять вакантные площади любыми способами, в том числе отдавая помещения под низкодоходные развлекательные зоны и некоммерческие проекты, выставки. Развлечения могут быть как важной концептуальной составляющей ТЦ и мощным якорем, так и вынужденной необходимостью, способом увеличения визуальной заполненности объекта.
Растущая вакантность вынуждает ТЦ обращаться к непривычному для них пулу арендаторов — российским fashion-дизайнерам. Управляющие сегодня все чаще решаются на формирование открытых мультибрендовых зон, проведение ярмарок-маркетов, запуск мультибрендов и реже — отдельных дизайнерских монобрендов. Развитие в ТЦ российской fashion-индустрии позволяет оживить торговые галереи, создать атмосферу, разнообразить предложение, привлекая новую аудиторию.
4. Гипермаркеты устойчивы к экономическим коллапсам, но исчерпывают потенциал.
Согласно данным Colliers International за первое полугодие 2015-го, площадь продуктовых гипермаркетов достигла 458,8 тыс., DIY - 266,5 тыс., мебельных центров - 190,2 тыс. м2. Относительно устойчивый к экономическим коллапсам сегмент гипермаркетов продолжает развитие, однако геополитика вынуждает ретейл пересматривать планы по экспансии и ассортиментную матрицу, оптимизировать бизнес-процессы. Трансформации очевидны в food-индустрии и обусловлены насыщенностью рынка и политикой контрсанкций. Главный питерский продуктовый оператор «Окей» достиг той плотности покрытия, которая ставит его на грань контроля со стороны ФАС. Аналогичная ситуация и у «Ленты», покрывшей гипермаркетами весь город. Федеральная сеть намерена сделать акцент на формате супермаркета, который ранее в северной столице не развивала. Компания X5 Retail Group обновила концепцию роста сети «Карусель». Оператор решил отказаться от формата big boxes и перейти к открытиям компактных уменьшенных гипермаркетов. Сокращение формата дает больше гибкости в выборе локаций в насыщенном ретейлом Санкт-Петербурге.
На рынке сохраняется активность крупных ретейлеров. Например, спортивный оператор Decathlon объявил о намерениях открыть в Питере несколько биг боксов. Летом была закрыта первая сделка — покупка участка рядом с комплексом «Мега-Парнас» под строительство гипермаркета площадью 4,7 тыс. м2.
Полную версию статьи читайте в октябрьском номере журнала «МОЛЛ» http://121.mag.mallgroup.ru/alogizmy_piterskogo_riteila