Презентация компании Cushman & Wakefield

Время перемен

В рамках выставки REX компания Cushman & Wakefield провела 27 апреля презентацию всех сегментов коммерческой недвижимости. В России к 2011 г. ситуация существенно изменилась: рынок движется к восстановлению, что отразилось на составе и количестве участников REX.

В торговом сегменте столицы наблюдается огромная разница между успешными объектами, имеющими в своей основе идею (как ТРЦ Vegas), и обычными ТЦ. Появляются новые форматы (в частности, открылся department store — ТЦ Tsvetnoy Central Market), активно строятся аутлет-центры. Дискуссию вызвал вопрос о том, будут ли аутлеты оттягивать потребительскую аудиторию от обычных ТЦ.

По словам руководителя отдела исследования и стратегического консалтинга C&W Дениса Соколова, на Западе в договоре аренды ретейлера указано, что магазин, продающий одежду прошлых коллекций, должен располагаться не ближе 50–70 км от города, именно поэтому все западные аутлеты находятся далеко. В России такого правила нет, поэтому рядом с ТРЦ «Мега Белая Дача» строится аутлет. Но специалисты уверены, что покупатели выберут то, что им подходит, и ни один магазин не пострадает. «Те потребители, которые предпочитают покупать новые коллекции, поедут в «Мегу», — говорит старший консультант отдела торговой недвижимости Cushman & Wakefield Юлия Качур. — Но если хотят получить качественную вещь с 30–70% скидкой, выберут аутлет». Различается и мотив посещения ТЦ. В обычный ТЦ потребители едут, чтобы провести время, а в аутлет — за покупками. К тому же, по словам Юлии Качур, ретейлеры сами хотят открыть магазин в новом ТЦ, потому что  раньше арендаторы не имели такого количества товарных остатков, а сейчас наросла их критическая масса.

Тем не менее, по словам консультанта отдела торговой недвижимости C&W Алексея Алексеева, управляющим компаниям действующих ТЦ необходимо следить за конкурентной обстановкой, проводить плановую ротацию арендаторов и, может быть, реновацию. Например, компания «Энка-ТЦ» занимается оптимизацией своих объектов, а в Кунцево даже планирует строить новый. Специалисты ожидают перераспределения покупательских потоков. «Всем ТЦ придется более точно «целиться» в свою аудиторию», — подытоживает Денис Соколов.

Для многих игроков региональные рынки остаются terra incognito. Между тем сейчас размораживаются стройки, «оттаивают» рынки. Впрочем, в региональных городах количество современных торговых площадей на тысячу жителей значительно выросло. Так, в Краснодаре этот показатель достигает 600 кв.м (что в два раза выше, чем в Москве), в Санкт-Петербурге и Воронеже — 400 кв. м.

Специалисты компании C&W делят населенные пункты на три категории. В первую входят города с развитыми рынками: Санкт-Петербург, Екатеринбург, Нижний Новгород, Самара, Казань и Ростов-на-Дону, в которых предложение диверсифицировано, а годовые арендные ставки находятся в диапазоне от 400 до 1000 у.е. за 1 кв. м. Вторая группа городов более многочисленна — Пермь, Воронеж, Тольятти, Пенза и др. с развивающимися рынками и арендными ставками от 200 до 800 у.е. В третьей группе города, в которых рынок стоит на пороге развития (Иркутск, Набережные Челны, Астрахань и др.) и ставки аренды не превышают 500 у.е.

Наиболее перспективны для девелоперов, по словам старшего консультанта отдела торговой недвижимости C&W Алексея Ионова, города с населением от 0,5 до 1 млн чел.. И хотя во многих из них экономические показатели стабильны и они, так сказать, созрели, там не хватает качественного ретейла и современных торговых площадей. Перспективны и «сырьевые» города, где добывают нефть, газ и пр., а работники этих отраслей получают приличную зарплату.

На круглом столе, посвященном проблемам рынка складской недвижимости, игроки обсудили положение в этом сегменте.

Все рынки недвижимости страдают от большого количества вакантных площадей: в торговом сегменте их около 10%, в офисном — около 20%. Однако в складском сегменте доля свободных помещений на рынках московского региона составляет менее 2%. Это можно считать дефицитом. Для роста есть все предпосылки, по мнению Партнера, руководителя отдела складской и индустриальной недвижимости C&W Егора Дорофеева. Однако исполнительный директор PNK Group Олег Мамаев считает, что ситуация способствует откату на пять лет назад, когда любую построенную площадь сразу арендовали. «Сейчас не выгодно вкладывать в эффективность, а можно вкладывать в объемы, — говорит он. — К тому же реальная рентабельность бизнеса очень низкая. Надо строить качественно, много, быстро. Только внутренняя культура компаний поможет не сдавать позиций. Грядет неконтролируемый рост цен. Ставки аренды от 150 USD сужают рынок потребителя». Олег Мамаев считает комфортными арендные ставки на уровне 115–120 USD за 1кв. м в год.

Коммерческий директор STS Logistics Сергей Верещагин отмечает, что в 2007 — начале 2008 г. наблюдался спекулятивный спрос: операторы брали площади, не обеспеченные конкретным спросом, на вырост. «В перспективе ставки будут расти, но не будут сопровождаться взрывной динамикой», — говорит он.

Директор по управлению активами Fleming Family and Partners Николай Каретников констатирует, что есть два типа игроков: профессиональные и те, кто впервые вышел на этот рынок и не прошел кризис, и из-за этого качество складов класса А может быть ухудшено. Между тем профессионалы знают, как важно соблюсти все параметры здания.

Вице-президент компании Giffels Руслан Суворов отмечает, что рынок рухнул, но бизнес остался. Новых капиталов в сегмент складов никто не вкладывал. «Мы всегда готовы работать под конкретных заказчиков, — говорит он. — Важно определить — нужны ли помещения». Малое количество проектов built-to-suit на рынке обусловлено новизной направления и небольшим количеством компаний-девелоперов, которые могут оказать полный комплекс услуг по строительству таких объектов для клиента. В общей структуре спроса на складские помещения запросов на built-to-suit сейчас не более 10%, но, специалисты предсказывают, что в течение двух-трех лет эта цифра увеличится минимум в два раза из-за возможного роста арендных ставок.

Источник: mallgroup.ru