Э. Цехетнер: Мы гораздо смелее, чем российские инвесторы

Эдуард Цехентер

«Когда иностранный капитал придет в Россию?» — популярнейший вопрос на подкризисном рынке. «МОЛЛ» адресовал его одному из немногих «живых» инвесторов, сумевшему перенестиэкономическую рецессию и закрыть за последние годы пару се-рьезных сделок в Москве. Главный исполнительный директор Immofinanz Group Эдуард Цехетнер рассказал, почему компанияработает в партнерстве с девелоперами, не доверяет внешним УКи не разговаривает с отечественным ретейлом.

-Эдуард,  как формировалась стратегия работы IMMOFINANZ Group в России? Насколько я знаю, компания начинала, в основном, с покупки готовых объектов, затем стала инвестировать в строительство; рассматривала возможности работы в регионах (например, совместный проект с группой РТМ), а потом все же сосредоточились на Москве. В чем причины?

- Прежде всего, любая стратегия, которая была сформулирована до экономического кризиса 2008 года, безусловно, претерпела изменения. Это касается не только IMMOFINANZ, но и любой другой компании. До рецессии инвесторы были весьма оптимистичны в ожиданиях будущих темпов роста рынка.

Сейчас отношение к бизнесу, прогнозы стали более рациональными.

Ранее предыдущий менеджмент IMMOFINANZ делал немало ярких заявлений о планируемом развитии по всей России совместно с Газпромом и прочее, но теперь мы более реалистичны. Нас интересуют конкретные проекты, с конкретными сроками возврата инвестиций, определенной доходностью и с реальным поступлением живых денег.Несомненно, Россия остается одной из наиболее быстро растущих стран мира, что обусловлено, в частности, наличием большого запаса природных богатств.

 

- Как можно охарактеризовали текущую стратегию инвестирования IMMOFINANZ Group в России?

- Текущая стратегия - это, в первую очередь, развитие объектов недвижимости, либо самостоятельно, либо совместно с миноритарными партнерами. Это сегмент торговой недвижимости, в который мы уже инвестируем, но также это может быть жилой или офисный сегменты. Если говорить о партнерах, то они обычно привносят в совместные бюджеты землю, являясь ее собственниками, они обладают знаниями локального рынка, экспертизой в различных разрешительных вещах, которые завязаны на местное законодательство, а также, в частности «Патеро Девелопмент», привносят свои компетенции по привлечению сильных российских арендаторов. Мы имеем широкие контакты с международными ритейлерами, а партнер может сделать всю очень серьезную работу по привлечению местных торговых марок.

 

- Эдуард, если бы Ваша компания нашла надежного партнера в регионах, вы бы вышли на региональный рынок?

- В настоящее время у нас есть достаточно пространства для роста в Москве и Московской области, здесь живут более 20 миллионов человек. Покупательская способность в 3-5 раз выше, чем в среднем по стране. И это еще одна причина, чтобы остаться в данном регионе.

Мы видим хороший потенциал и на данный момент хотели бы сконцентрироваться именно на столичном регионе. Поэтому ответ на Ваш вопрос: Скорее нет.

 

- Ваша позиция понятна. Но, тем не менее, в чем для иностранного инвестора сложность работы в региональных городах? Например, почему Immofinanz, владея тремя ТРЦ «Золотой Вавилон», не приобрела «Золотой Вавилон» в Ростове-на-Дону?

- Все просто: в данный момент мы просто не готовы идти в регионы: у нас нет ни ресурсов, ни людей, ни опыта для экспансии. При этом возможности работы в Москве, где у нас имеются необходимые ресурсы, не исчерпаны. Зачем нам идти в регионы?

Другой важный аргумент для IMMOFINANZ следующий: наша бизнес-модель в виде «машины недвижимости». Через какое-то время компания должна будет продавать, чтобы вкладывать деньги в новые объекты. Нам необходимо думать, как через 5-10 лет мы сможем выйти из проектов. Регионы на данный момент не являются тем местом, куда идут международные иституциональные инвесторы. Даже в Москве их до сих пор очень мало, можно пересчитать по пальцам. Кстати, Вы знаете выражение «рука столяра»? Это когда осталось только два пальца, а остальные были потеряны в связи с каким-либо несчастным случаем. Чтобы выйти в регионы, мы должны почувствовать, что хотя бы в Москве рынок открылся для международных инвестиций. Тогда мы будем понимать, что через какой-то срок эти инвесторы пойдут и в регионы. Пока они не вступили даже в первый этап развития.

Таким образом, IMMOFINANZ не может работать в регионах, так как не видит возможности выхода из проектов. Более того, посмотрите на поведение российских инвесторов! Они инвестируют через Кипр, Лондон, Швейцарию…  различные странны Европы, а в Россию не идут. А мы наоборот, с западными деньгами идем в Россию. Мы гораздо смелее, чем российские инвесторы (смеется).

 

- Вы отметили высокий потенциал рынка Москвы. Где его предел? Как известно, в столице к 2015 году ожидается выход большого объема торговых площадей, при чем крупного формата.

- Во-первых, я не думаю, что к 2015 году все заявленные проекты будут завершены или откроются. В целом, я не считаю, что рынок насыщен. У нас есть еще огромные возможности по работе в малых городах Московской области, где достаточно места для торговых центров и других классов активов, в которые можно инвестировать. Кроме того, существуют определенные возможности по улучшению действующих ТЦ.

 

- То есть компания рассматривает возможность покупки действующих проектов для их улучшения?

- Это вполне возможно. Эксперты сейчас постоянно говорят о необходимости повышения качества объектов. Мы можем быть теми, кто принесет международный опыт.

Я также считаю, что рынок увидит различные форматы ритейл-парков, и мы изучаем, какой из них может быть эффективным. Биг боксы -  это не улучшение качества. Возможно, наши STOP.SHOP торговые центры, которые IMMOFINANZ успешно развивает в странах Центральной и Восточной Европы, могут соответствовать данной задаче. Концепт подразумевает разнообразный набор магазинов, развивается в непосредственной близости от крупных населенных пунктов (в зоне охвата от 30 000 до 150 000 жителей), возле крупных известных супермаркетов. В нашем портфеле 45 торговых центров STOP.SHOP в шести странах, в планах - открытие порядка десяти объектов в городах Польши.

Другим вариантом могут быть наши пауэр-центры, один из которых сейчас строится в Польше в г. Сталова Вола (GLA - 30 тыс. кв. м).

 

- Stop Shop возможно привести в Россию или надо как-то адаптировать?

- Любой формат нужно протестировать на рынке.

Мы в настоящее время изучаем различные варианты выведения новых форматов на российский рынок, помимо классических ТЦ высокого класса. Возможно также, что мы разрабатываем специальный формат для Москвы. Для эффективного развития необходимо рассматривать массу долгосрочных факторов таких как демографическая ситуация, изменение покупательских предпочтений, влияние интернет-торговли на розничные продажи и др.

 

- Эдуард, в какой стадии находится ТРЦ GOODZONE? Расскажите, пожалуйста, как трансформировалась концепция докризисного проекта?

- Концепция значительно изменилась. Мы возобновили инвестиционный контракт с городом, получили новое разрешение на строительство, так как предыдущего было недостаточно. Мы серьезно усилили тенант-микс, улучшили инфраструктуру здания, построили дополнительную парковку. На данный момент сдано порядка 80% площадей ТРЦ.  Управляющей компанией назначена ECE Rusland.

 

 - Лизинг ТРЦ GOODZONE осуществляет «Патеро Консалтинг»?

- Лизинг делается нами совместно с «Патеро Консалтинг». Около 60-70% площадей сдает IMMOFINANZ. По числу договоров у «Патеро» фронт работы больше, так как они в основном привлекают местных арендаторов. Мы больше нацелены на работу с международными компаниями.

 

- Почему взаимодействие с российскими сетями передано «Патеро»? Возможно, Вы видите некую специфику в работе местного ритейла, франчайзинговых партнеров международных брендов?

- Все очень просто: мы не имеем достаточного количества сотрудников, которые могут говорить по-русски. Кроме того, «Патеро» в любом случае знает российский рынок лучше, чем мы.

Что касается специфики в работе международного и федерального ритейла, то особой разницы мы не чувствуем. Первые, наверно, несколько более стандартизированы в своей деятельности, работают в признанных международной бизнес-практикой рамках, а местные компании работают по моделям, принятым на российском рынке. Первые имеют возможность сравнивать условия в разных странах, а вторые больше находятся внутри одной ситуации.

 

- Эдуард, слушая Вас, задаешься вопросом: Насколько глубоко крупный международный инвестор должен погружаться в каждый конкретный проект?

- Любой компании необходимо знать свой ключевой бизнес. Порядка 80% дохода IMMOFINANZ - это арендная плата с помещений. Если Вы выпустите из рук ключевой бизнес – Вы потеряете все. Мы обладаем внутренней экспертизой, изучаем покупателей, ритейл. С крупными международными брендами, такими как Inditex Group, H&M, Media Markt, Deichmann и прочими, мы ведем переговоры на уровне всего портфеля в Европе. Они не обращаются к нам с конкретными вопросами на уровне конкретной страны, России например. Они задают вопросы сразу по разным странам: России, Румыния, Словакия и др.

 

- Вы сдаете проекты пакетно?

- Да, конечно. Если, скажем, ритейлер уверен в эффективности, успешности одного ТЦ, а другой ему не нравится, то мы подписываем пакетно. Безусловно, после кризиса рынок стал больше принадлежать арендатору, но мы все равно ставим условия по нахождению в ряде проектов. С другой стороны, ритейлер, арендуя площади в нескольких ТЦ, получает больше рычагов воздействия в переговорах. Но нам интересно общаться с международными арендаторами на европейском уровне, обсуждая взаимоотношения в разных странах и проектах.

 

- Консультанты говорят, что услуга property managment в России не востребована, так как нет институциональных инвесторов, фондов, которые с радостью бы отдали свой непрофильный бизнес - управление, на аутсорсинг. Вы, судя по всему, видите ситуацию иначе?

- Внутри нашей компании коммерческую часть управления ТЦ мы делаем сами. Сторонние организации используются для facility. Если международные компании не находят места для данного бизнеса - это их проблема. Бизнес в любом случае существует, но может быть они не совсем конкуренты или не те люди этим занимаются?

 

- Расскажите, пожалуйста, как развивается ТРЦ «Золотой Вавилон Ростокино»? Динамика посещаемости, ротации арендаторов.

- Трафик растет. На данный момент сдано практически 100% площадей. Конечно, когда у вас 600 магазинов, арендаторы могут меняться. У нас в листе ожидания целый ряд международных брендов. Принудительную ротацию мы не практикуем, то есть не выгоняем компании, которые соблюдают контракт. Конечно, мы можем кого-то попросить «пересесть» в другое место в Ростокино, чтобы скомбинировать помещения, получить большую площадь под технические требования ритейлера.

 

- Арендная политика Immofinanz и «Патеро», по словам ретейлеров, славится жесткостью …. Говорят, что дисконт у вас лучше не просить. Это правда или миф?

 - Если у нас такой имидж – это хорошо.В основном, все зависит от  ситуации. Так в период кризиса, когда рубль упал, мы, конечно, помогали арендаторам какое-то определенное время. Безусловно, мы готовы рассматривать все случаи и просьбы. Если причина в неэффективном ритейл-концепте, который не приносит денег, то арендатору надо либо менять концепцию, либо съезжать.

 

- Ожидаете ли Вы появления конкурентов в зоне охвата ТРЦ «Золотой Вавилон Ростокино»?

- Нет, мы не думаем, что в ближайшее время появятся проекты, которые способны как-то помешать нашему бизнесу. Если арендатор хочет быть в данной части Москвы, ему необходимо приходить в наш ТРЦ. Мы слышали такую позицию, в частности от ритейлеров из Германии, которые на тот момент планировали выйти на российский рынок, что если они не попадут в Ростокино, в эту части столицы, то выходить вообще не будут. Конечно, какие-то маленькие ТЦ появляются, но серьезного конкурента мы не ожидаем.


- Эдуард, каков Ваш прогноз по динамике иностранных инвестиций в российский рынок?

- У нас позитивный прогноз. Считаю, что в ближайшие годы компании будут продолжать инвестировать в Россию, в том числе и мы не исключаем дальнейшие инвестиции. Новые игроки будут приходить. Но это займет определенное время. Чтобы вкладывать деньги, люди должны начать больше доверять российскому рынку. На это потребуются годы, но я убежден, что в целом тренд будет именно положительный.

 

Oб IMMOFINANZ Group

Австрийская Immofinanz Group основана в 1990 году. Основной деятельностью группы является покупка и управление объектами инвестиционной недвижимости, девелопмент и продажа объектов. Входит в топ крупнейших компаний Европы, работающих в сфере недвижимости. Акции компании котируются на Венской фондовой бирже (в основной индекс ATX) и на Варшавской фондовой бирже. В портфеле игрока свыше 1,7 тыс. объектов недвижимости балансовой стоимостью около 10,4 млрд. евро. Ключевые рынки присутствия: Австрия, Германия, Чехия, Словакия, Венгрия, Румыния, Польша и Россия. Российский портфель Immofinanz составляет 17,2% от общего портфеля компании. Это пять действующих проектов: ТЦ «Золотой Вавилон Ясенево», «Золотой Вавилон Отрадное», «Золотой Вавилон Ростокино», «Пятая Авеню», логопарк «Шушары» в Санкт-Петербурге; и один девелоперский проект - ТРЦ GOODZONE. Immofinanz владеет 100 % акций в каждом из них. Балансовая стоимость российского портфеля - 1,79 млн. евро (1,61 млн. евро - существующие объекты, 182,5  млн. - девелоперский). Ожидаемая стоимость проекта GOODZONE после его завершения составит 275.4 млн. евро.

Таблица 1.Итоги деятельности IMMOFINANZ Group в 2012/13 финансовом году.

 

Ключевые данные (в млн. евро)

1 мая 2012 - 
30 апреля 2013

Δ in %

1 мая 2011 - 
30 апрель 2012

Доход от аренды

655.8

12.0%

585.7

Результаты управления активами

513.0

15.1%

445.9

Результаты продажи объектов недвижимости

110.8

108.3%

53.2

Результаты строительства объектов

-18.4

n.a.

30.1

Административные расходы

-98.5

-0.7%

-99.2

Результаты деятельности

542.1

15.3%

470.1

Доход от операций (прибыль до налогообложения и уплаты процентов)

508.9

-26.6%

692.9

Чистая прибыль

110.8

-59.1%

271.2

Валовый денежный поток

408.5

8.0%

378.3

Устойчивый денежный поток (средства от операций)

341.0

27.1

268.4


Интервью  Надежда Орелкина, журнал "Молл"

Источник: mallgroup.ru