В России развиваются новые форматы торговой недвижимости

Важной тенденцией, наметившейся в 2012 году и закрепленной в 2013-м, стало появление и закрепление нового формата: outlet-центров, сообщает компания Blackwood в своем отчете за 2013 год.

Предложение

В течение 2013 г. рынок профессиональной торговой недвижимости Москвы пополнился более чем десятью новыми объектами. Стоит отметить, что среди открытых объектов преобладают небольшие торговые центры районного и микрорайонного масштабов: лишь у трех новых ТРЦ, вышедших на рынок в 2013 г., арендопригодная площадь превышает 30 000 кв. м. В результате совокупное предложение качественной торговой недвижимости выросло на 320 тыс. кв. м и составляет по итогам 2013 г. 6,86 млн. кв. м общей площади (из них арендопригодная площадь – 3,46 млн. кв. м). Обеспеченность населения Москвы профессиональными торговыми центрами составила 332 кв. м на 1 000 жителей.

Важной тенденцией, наметившейся в 2012 г. и закрепленной в 2013 г., стало появление в структуре нового предложения торговых объектов новых, не присутствовавших ранее на московском рынке, форматов: ими стали первые в России outlet-центры. Также с учетом озвученных планов девелоперов по строительству power-центров в московском регионе можно прогнозировать, что данная тенденция будет продолжена.

Открытие ряда крупных проектов (например, ТРЦ Goodzone, River Mall и пр.) было перенесено на 2014 г.

Что касается новых проектов, то в Москве были заявлены такие крупные ТРЦ, как «Кунцево Плаза» (245 000 кв. м, девелопер – компания Enka), Vegas на Новорижском шоссе (250 000 кв. м, девелопер – Crocus Group) торговые центры на Хорошевском шоссе (130 000 кв. м, девелопер – «ТПС-Недвижимость»), на 65-м км МКАД, на Святоозерской улице (89 600 кв. м), на 14-м км МКАД (97 000 кв. м). Важной тенденцией является «размораживание» приостановленных в кризис проектов: стало известно о возобновлении в Одинцово строительства ТЦ, ранее принадлежавшего компании «РТМ», и торгового центра «Жук» в Жуковском.

В региональных городах прирост нового предложения происходил медленнее, чем в предыдущие годы. Однако в отношении будущих планов девелоперы сохраняют высокую активность: в 2013 г. в региональных городах были анонсированы более 25 крупных проектов суммарной общей площадью более 3,2 млн. кв. м

Крупнейшие профессиональные торговые центры, вышедшие на рынок в 2013 г., Москва

Название	Местоположение	Девелопер	Общая / арендопригодная площадь, кв. м	Основные арендаторы
Vnukovo Outlet Village (1-я оч.)	8 км Киевского шоссе	Дион	29 700 / 16 600	Магазин парфюмерии и косметики «Л’Этуаль», магазины одежды «Снежная королева», Bosco, магазин товаров для детей «Кенгуру», развлекательный центр Angry Birds
Fashion House  (1-я оч.)	Шоссе М-10, дер. Черная Грязь	Fashion House Development	20 000 / 13 000	Магазины одежды Adidas, Nike, Lacoste, Monsoon, Reserved
РИО	Ленинский пр-т, д. 109	ГК «Ташир»	76 000 / 35 000	Супермаркет «Зеленый Перекресток», магазин бытовой техники и электроники «М.Видео», кинотеатр «Синема Стар»
Райкин Плаза	Шереметьевская ул., д. 6, стр. 1	ГК «Ташир»	70 000 / 35 000	Супермаркет «Перекресток», кинотеатр «Синема Стар», магазин бытовой техники «Эльдорадо», магазин товаров для детей «Кораблик»
Roomer	Ленинская слобода ул., д. 26	н/д	86 000 / 50 000	Гипермаркет мебели и товаров для дома Hoff
Мандарин	Монтажная ул., д. 9	Imagine Estate	20 500 / 15 000	Мебельный магазин «Марка мебели»
Парус	Локомотивный пр-д, вл. 2, стр. 1	ООО «ТИАС»	18 000 / 8 000	Магазин товаров для детей «Детский мир», кофейня «Шоколадница»
ИТОГО			320 200 / 172 600

Источник: данные компании Blackwood

Спрос

Международные торговые операторы продолжают активно развиваться на российском рынке, причем максимальная активность наблюдается в сегменте общественного питания. Всего с начала года в Россию пришли следующие торговые сети:

• Сети ресторанов Marugame (японские лапшичные), Johnny Rockets (американская кухня), Buddha Bar (паназиатская кухня), Quiznos (фаст-фуд), Krispy Kreme (кофейни), Wetzel’s Pretzels (пекарни);
• Сеть ювелирных магазинов Trollbeads;
• Сети магазинов одежды Takko Fashion и Jack Wolfskin;
• Сеть магазинов мебели и предметов интерьера Missoni Home;
• Сеть магазинов акустических систем Harman;
• Сеть магазинов обуви ASH;
• Сеть магазинов детской одежды Pili Carrera;
• Сеть магазинов сумок и аксессуаров из кожи Serapian.

Высокий спрос на качественные торговые помещения со стороны новых для российского рынка брендов, равно как и высокая активность российских сетей (прежде всего в Москве, но также и в региональных городах) способствуют сохранению минимальных значений доли вакантных площадей в востребованных профессиональных торговых центрах и на основных торговых улицах.

О планируемом в 2014 г. выходе на российский рынок заявили:

• Сеть универмагов Galeries Lafayette
• Сеть магазинов молодежной одежды Forever21;
• Сеть супермаркетов Eataly;
• Сеть шоколадных баров Max Brenner;
• Сети магазинов одежды Abercrombie & Fitch (повторный выход в Россию) и Facconable;

Что касается федеральных торговых сетей, то необходимо отметить планы компании «Азбука Вкуса» по приобретению сети супермаркетов Spar. Также данный торговый оператор планирует развивать сеть более демократичных супермаркетов площадью 2 000 – 4 000 кв. м и сеть магазинов по продаже овощей и фруктов Fresh Market площадью до 500 кв. м. Также стало известно, что в 2014 г. на московский рынок выйдет сеть «Магнит», успешно развивающаяся на региональных рынках России.

Ставки аренды

По итогам IV кв. 2013 г. ставки аренды выросли незначительно. Таким образом,  прирост ставок с начала года составляет в среднем 7-10%. В 2014 г. по заявлениям участников рынка в Москве ожидается значительный прирост нового предложения (в основном за счет открытия тех объектов, сроки выхода которых на рынок были перенесены), что в целом будет способствовать удержанию ставок аренды на достигнутом уровне даже несмотря на высокую активность со стороны как международных, так и российских сетей по освоению рынка.

Активное развитие прогнозируется в сегменте street retail: спрос на помещения на центральных торговых коридорах Москвы остается стабильно высоким, чему способствует политика Правительства Москвы по созданию и расширению пешеходных зон. Стоит отметить, что в структуре этого спроса все большую долю занимают предприятия питания.

Уровень вакантных площадей и арендные ставки предложения в торговых коридорах г. Москвы по состоянию на IV кв. 2013 г. и в сравнении с IV кв. 2012 г.

Улица	Уровень вакантных площадей, %	Ставка аренды, $ за кв. м	Ставка аренды, $ за кв. м по состоянию на конец IV кв. 2012 г.
Тверская улица	1,7	3 000 – 9 000	2 900 – 8 500
1-ая Тверская-Ямская улица	1,5	1 950 – 4 100	2 100 – 4 000
Арбат	1,5	2 000 – 3 800	1 800 – 3 400
Новый Арбат	4,0	1 000 – 3 400	800 – 3 000
Пятницкая ул.	1,5	2 000 – 3 900	1 900 – 3 800
Петровка	1,0	2 200 – 3 750	1 900 – 3 600
Садовое кольцо	6,5	900 – 2 800	1 000 – 2 300
Кутузовский пр-т	2,5	1 300 – 3 400	1 200 – 3 000

Источник: собственные данные компании Blackwood

Тенденции и прогнозы

Конец 2013 г. был отмечен традиционным для рынка торговой недвижимости всплеском деловой активности. Тем не менее, значимые для рынка крупные профессиональные проекты перенесли сроки открытия на 2014 г. Московский рынок продолжил пополняться объектами новых форматов (outlet-центры); расширяется спектр представленных на российском рынке международных сетей.

В 2014 г. на московском рынке прогнозируется значительный прирост нового предложения, а также дальнейшее расширение рынка за счет появления объектов новых форматов. На этом фоне с высокой вероятностью замедлится рост арендных ставок и повысится доля вакантных площадей.