Обзор рынка торговой недвижимости в России

Аналитики компании Knight Frank подвели итоги первого квартала 2014 года на рынке торговой недвижимости России.

В I квартале 2014 г. в России (за исключением Москвы) было введено в эксплуатацию 10 торговых центров общей площадью около 337,3 тыс. м², что сопоставимо с показателем за аналогичный период 2013 г. (364,2 тыс. м²). Это составляет около 12% от всего объема площадей, заявленного к выходу в 2014 г.В зависимости от профиля, доля арендных платежей в обороте оператора может варьироваться в диапазоне от 2% до 22%. В различных регионах России соотношение оборота арендаторов одного профиля и суммы, расходуемой на аренду, практически не меняется: например, вне зависимости от стадии развития рынка того или иного города, 11–16% торгового оборота операторов детских товаров отчисляется собственнику торгового объекта.

Основные тенденции

Сложившаяся экономическая ситуация (снижение уровня доверия к банкам, высокая волатильность рубля) и изменившаяся политическая обстановка не привели к значительному снижению спроса на торговые помещения со стороны арендаторов, однако существенно замедлили процесс согласования договоров аренды.В I квартале 2014 г. коммерческие условия оставались относительно стабильными, а ежегодная индексация договоров аренды проводилась бесконфликтно. Операторы настаивают на фиксации «валютного коридора» в договорах аренды, тогда как собственники торговых объектов предпочитают компенсировать арендаторам рост курса валют косвенными методами (например, отказываются от ежегодной индексации в случае превышения некоторого фиксированного курса). Торговые операторы придерживаются более аккуратной стратегии развития: они выбирают наиболее привлекательные торговые центры с высоким трафиком.

Торговые центры, открывшиеся в I квартале 2014 г.

В I квартале 2014 г. в России (за исключением Москвы) было введено в эксплуатацию 10 торговых центров общей площадью около 337,3 тыс. м², что сопоставимо с показателем за аналогичный период 2013 г. (364,2 тыс. м²). Это составляет около 12% от всего объема площадей, заявленного к выходу в 2014 году.

В зависимости от профиля, доля арендных платежей в обороте оператора может варьироваться в диапазоне от 2% до 22%. В различных регионах России соотношение оборота арендаторов одного профиля и суммы, расходуемой на аренду, практически не меняется: например, вне зависимости от стадии развития рынка того или иного города, 11–16% торгового оборота операторов детских товаров отчисляется собственнику торгового объекта.

Ключевые события

Российская FMCG-компания X5 Retail Group объявила об уходе с рынка

Украины (завершается сделка по продаже 13-и магазинов сети «Перекресток»)

• Сразу несколько крупных федеральных операторов (российское представительство Metro Group, «Детский мир», «Обувь России») решили отложить выход на IPO.

• В Санкт-Петербурге началось строительство двух гипермаркетов «Бигбокс»(к 2018 г. планируется открыть 14 гипермаркетов сети)

• Возобновлены переговоры между административными структурами Волгоградской области и шведским концерном IKEA о приобретении участка для строительства ТРЦ

 

Общий объем предложения площадей в московских торговых центрах в I квартале 2014 г.увеличился на 119,7 тыс. м² (GLA – 57,7 тыс. м²). Общий объем площадей составил 7,52 млн м²(GLA – 4,01 млн м²).

К вводу в эксплуатацию до конца 2014 г. заявлено более 20 торговых центров общей площадью 1,92 млн м² (GLA – 0,96 млн м²). Столь значительный прирост предложения повлечет за собой увеличение доли вакантных помещений, которая к 2015 г. может достигнуть 7%.

Ключевые события

•Компания AFI Development планирует открыть в Москве крупный центр шоу-румов для производителей и дистрибьюторов - «Галерея шоу-румов Expolon» (GBA –110 тыс. м²).

• В России откроются первые магазины испанской fashion-сети Lefties.

• Сеть универмагов House of Fraser (Великобритания) планирует развиваться в России

 

Коммерческие условия

Во вновь подписываемых арендных договорах торговые операторы стремятся зафиксировать курс валюты или заключать «рублевые» договоры. Хотелось бы отметить, что закупки большинства торговых операторов, сотрудничающих с международными и отечественными брендами, осуществляются в твердой валюте, а значит в ближайшее время вероятнее всего вырастет розничная цена предлагаемых товаров. На первый взгляд, это может увеличить рублевые доходы девелоперов от сотрудничества с теми операторами, ставка которых привязанак товарообороту. С другой стороны, рост цен на товары, как в предыдущие периоды девальвации,скорее всего, приведет к снижению спроса со стороны потребителя и сокращению товарооборота операторов.