Итоги 2014 года на московском рынке торговой недвижимости
В IV квартале 2014 было открыто 4 торговых центра общей арендуемой площадью 298,9 тыс. кв. м: ТРЦ «Авиапарк» (231 тыс. кв. м GLA), ставший самым большим в Европе, торговый центр в МФК «Ханой-Москва» (31,0 тыс. кв. м GLA), ТРЦ «Драйв» (26,0 тыс. кв. м GLA) и ТРЦ «ОранжПарк» (10,8 тыс. кв. м GLA), отмечается в исследование компании Welhome.
Благодаря открытию ТРЦ «Авиапарк» на Ходынском поле обеспеченность жителей торговыми площадями в Северном административном округе увеличилась в 2 раза.
По данным Welhome, в общей структуре открытых в 2014 году торговых центров преобладают объекты суперрегионального формата – 45%, доля которых по сравнению с 2013 годом возросла на 16%. Также увеличилась доля торговых центров регионального формата – 17% в 2014 году против 9% в 2013 году. К таким объектам относятся ТРЦ «Весна!» и ТРЦ «Мозаика». При этом доля торговых центров суперокружного (напр., ТЦ «Водный» на Головинском ш.), окружного (напр., ТРЦ «Москворечье» на Каширском ш.) и районного (напр., ТЦ «МЦ», ТЦ «ОранжПарк») форматов снизилась в 2014 году по сравнению с 2013 годом. При этом в условиях экономической нестабильности и неопределенности выигрывают именно небольшие торговые центры районного и микрорайонного форматов. Такие объекты более стабильны, пользуются высоким спросом у покупателей того или иного района, особенно, если расположены вблизи от станций метрополитена. Напротив, крупные торговые центры испытывают проблемы с заполняемостью в условиях экономического кризиса, конкуренция между ними и борьба за арендатора возрастают.
Спрос
В 2014 многие ритейлеры вынуждены были пересмотреть свои планы по развитию в связи с неопределенностью макроэкономической и геополитической ситуации, а также с ограничением импорта. Об уходе с российского рынка объявили такие бренды, как Esprit, OVS, Seppala, River Island, Gerry Weber, New Look. Тем не менее, не у всех упомянутых брендов уход с российского рынка непосредственно связан с негативной макроэкономической ситуацией.
В то же время достаточно большое количество ритейлеров реализует планы по развитию и расширению в России. В продуктовом ритейле активно развиваются такие сети, как немецкая Metro Cash&Carry, которая открыла 2 новых гипермаркета в 2014 году; французский «Ашан» развивает новый формат «у дома» под названием «Каждый День», а российская сеть «Лента» приобрела в регионах гипермаркеты сети «Бимарт» и переформатирует их в 2015 году. Также российская сеть «Азбука Вкуса» развивает новый формат – магазин-рынок «АВ Маркет», 2 магазина в данном формате уже заработали в Ступино и Одинцово, в течение ближайших 5 лет планируется открытие еще 35 точек данного формата.
Международные бренды, впервые выходящие на московский рынок, предпочитают открывать свои флагманские магазины в торговых центрах. Особой популярностью среди них в 2014 году пользовался ТРЦ «Афимолл Сити», который предпочли для размещения своих магазинов сразу 5 ритейлеров. Некоторые бренды выбирают недавно открытые торговые центры, например ТРЦ «Гудзон» и ТРЦ «Москворечье».
В целом, в ближайшей перспективе ожидается снижение активности международных брендов в связи с прогнозируемым отсутствием роста реальных денежных доходов населения и снижением покупательской способности. Внутри торговых центров будет происходить ротация арендаторов, которые перемещаются из одних объектов в другие в поисках лучших коммерческих условий.
Коммерческие условия
В IV квартале 2014 года многие собственники торговых центров перешли к практике взимания арендной платы по фиксированному курсу валюты. Так, Immofinanz Group предложила своим арендаторам такую возможность на 3 месяца, зафиксировав курс на уровне 40 руб. за 1 доллар (в трех ТРЦ «Золотой Вавилон», ТРЦ «Пятая авеню» и ТРЦ «Гудзон»), ЗАО «Киевская Площадь» (ТРЦ «Европейский») зафиксировала курс на уровне 38-42 руб. за 1 доллар.
При заключении новых договор многие собственники предоставляют арендаторам дисконт, доходящий в некоторых случаях до 15-20%. Стрит-ритейл
В течение 2014 года наблюдалась существенная ротация арендаторов на основных торговых улицах Москвы, а к концу 2014 года увеличилась доля вакантных помещений, особенно на Тверской улице, где некоторые собственники не готовы снижать ставки. При этом часть арендаторов закрывала свой бизнес, в то время как другие, напротив, искали возможности для открытия или развития бизнеса в новых условиях по более низким ставкам аренды.
Среди международных брендов, вышедших на московский рынок в 2014 году и решивших открыть торговые точки в формате стрит-ритейл, большинство отдало предпочтение премиальным улицам: Столешников и Камергерский переулки, улицы Кузнецкий Мост и Петровка. Основным трендом и ключевым событием 2014 года стало создание пешеходных зон, на которых активно развивается стрит-ритейл, в основном сети общественного питания.
Еще одним ключевым событием стало повышение налога на имущество физлиц, в том числе владеющих торговыми помещениями, который рассчитывается исходя из кадастровой стоимости (для коммерческой недвижимости ставка не должна превышать 2%). Для многих это будет означать необходимость повышения ставки аренды, что в текущей ситуации практически невозможно. Некоторые собственники оспаривают кадастровую стоимость добиваясь ее пересмотра в сторону уменьшения.